华泰 | 房地产:“以价换量”驱使4月二手房表现优于新房

（以下内容从华泰证券《华泰 | 房地产:“以价换量”驱使4月二手房表现优于新房》研报附件原文摘录）
　　4月新房和二手房成交面积同比降幅收窄，二手房表现依然优于新房。从贝壳领先指标来看，买卖双方分歧重新扩大，二手房仍在以价换量。后续可重点跟踪核心城市二手房成交量释放的程度和持续性，以及是否能够推动房价企稳。 核心观点 4月领先指标显示买卖双方分歧重新扩大，期待核心城市量能的持续修复 4月新房和二手房成交面积同比降幅收窄，二手房表现依然优于新房。从贝壳领先指标来看，买卖双方分歧重新扩大，二手房仍在以价换量。后续可重点跟踪核心城市二手房成交量释放的程度和持续性，以及是否能够推动房价企稳。4月政治局会议以务实态度正视地产问题，激发需求稳市场的态度坚决，有望推动市场信心和基本面修复，为板块提供估值修复空间。我们看好核心城市储备充沛的房企以及运营稳健的优质房企。 高频数据：二手房成交表现依旧优于新房 新房方面，24年4月54城新房成交面积同比-38%（3月同比-44%），环比-20%，年初至今累计同比-40%；二手房方面，4月26城二手房成交面积同比-4%（3月同比-29%），环比+9%，年初至今累计同比-13%。从高频数据来看，3月末的结转高峰后，4月初新房、二手房日度成交面积快速回落，但此后均企稳回升，其中二手房在4月中下旬的日度成交面积超过了3月的水平。综合同环比和高频数据的变化，二手房成交表现依旧优于新房。 领先指标：买卖双方分歧重新扩大，二手房仍在以价换量 量相关指标方面：二手房带看指数环比回落至27.8，但同比+16%，带看表现并不弱；新房案场指数连续两个月回升至16.9，但同比-6%，仍处于较低位置；二手房/新房经纪人预期指数回落至33.0/39.4。价相关指标方面：反映业主端挂牌价动向的二手房市场景气指数继续下滑至8.3；成交价相较挂牌价的折价幅度扩大至14.5%，结束了此前连续两个月的收缩趋势；二手房价格环比跌幅较3月进一步扩大。总体来看，尽管业主仍在调低挂牌价，但买方还价力度进一步加大，导致买卖双方价格分歧重新扩大、经纪人促成成交的难度加大，进而出现带看量不弱、但经纪人预期连续回落的情况。 区域观察：领先指标靠前的城市包括西安、深圳等 根据贝壳研究院的数据，随着“小阳春”告一段落，50城中45/43城二手房带看指数/市场景气指数环比下降。不过，29城新房案场指数环比上升，超过了环比下降的城市数量（19城），推动了新房案场指数的低位企稳。领先指标靠前的城市包括西安、深圳、成都、杭州、上海、太原、南京、武汉，靠后的城市包括绍兴、芜湖、常州、昆明、中山、长春、福州。 风险提示：行业政策不确定性；基本面下行；部分房企经营风险。 图表 高频数据 贝壳领先指标 风险提示 行业政策风险：宏观流动性的变化、因城施策的调控政策存在不确定性，在新发展模式的指引下，住房、土地、金融、财税等房地产相关领域的制度存在调整优化的可能，都可能对房企经营造成扰动。 行业下行风险：房地产行业规模高峰可能已经过去，部分区域销售、拿地、新开工、投资等关键指标存在趋势性下行风险。 部分房企经营风险：若经营和融资性现金流修复低于预期，部分房企仍可能面临较大的资金链压力，进而出现经营困难等问题。 相关研报 研报：《六维跟踪楼市复苏月报（2024-04）》2024年5月5日 陈慎 分析师 S0570519010002 | BIO834 刘璐 分析师 S0570519070001 | BRD825 林正衡 分析师 S0570520090003 | BRC046 陈颖 联系人 S0570122050022 戚康旭 联系人 S0570122120008 关注我们 华泰证券研究所国内站（研究Portal） https://inst.htsc.com/research 访问权限：国内机构客户 华泰证券研究所海外站 https://intl.inst.htsc.com/research 访问权限：美国及香港金控机构客户 添加权限请联系您的华泰对口客户经理 免责声明 ▲向上滑动阅览 本公众号不是华泰证券股份有限公司（以下简称“华泰证券”）研究报告的发布平台，本公众号仅供华泰证券中国内地研究服务客户参考使用。其他任何读者在订阅本公众号前，请自行评估接收相关推送内容的适当性，且若使用本公众号所载内容，务必寻求专业投资顾问的指导及解读。华泰证券不因任何订阅本公众号的行为而将订阅者视为华泰证券的客户。 本公众号转发、摘编华泰证券向其客户已发布研究报告的部分内容及观点，完整的投资意见分析应以报告发布当日的完整研究报告内容为准。订阅者仅使用本公众号内容，可能会因缺乏对完整报告的了解或缺乏相关的解读而产生理解上的歧义。如需了解完整内容，请具体参见华泰证券所发布的完整报告。 本公众号内容基于华泰证券认为可靠的信息编制，但华泰证券对该等信息的准确性、完整性及时效性不作任何保证，也不对证券价格的涨跌或市场走势作确定性判断。本公众号所载的意见、评估及预测仅反映发布当日的观点和判断。在不同时期，华泰证券可能会发出与本公众号所载意见、评估及预测不一致的研究报告。 在任何情况下，本公众号中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。订阅者不应单独依靠本订阅号中的内容而取代自身独立的判断，应自主做出投资决策并自行承担投资风险。订阅者若使用本资料，有可能会因缺乏解读服务而对内容产生理解上的歧义，进而造成投资损失。对依据或者使用本公众号内容所造成的一切后果，华泰证券及作者均不承担任何法律责任。 本公众号版权仅为华泰证券所有，未经华泰证券书面许可，任何机构或个人不得以翻版、复制、发表、引用或再次分发他人等任何形式侵犯本公众号发布的所有内容的版权。如因侵权行为给华泰证券造成任何直接或间接的损失，华泰证券保留追究一切法律责任的权利。华泰证券具有中国证监会核准的“证券投资咨询”业务资格，经营许可证编号为：91320000704041011J。

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