华泰 | 房地产:从郑州方案展望“保住房”管理模式

（以下内容从华泰证券《》研报附件原文摘录）
　　16日，郑州市房管局发布《郑州市配售型保障性住房管理办法（试行）(征求意见稿)》，为配售型保障房（下称“保住房”）的开发、配售、管理给出全面的指引。我们认为首个配售型保障房管理指引的落地，有望加快这一新型供应品类的推出，进而加快双轨制住房体系的构建，引领行业进入新模式健康发展。 核心观点 从郑州方案来展望“保住房”管理模式 16日，郑州市房管局发布《郑州市配售型保障性住房管理办法（试行）(征求意见稿)》，为配售型保障房（下称“保住房”）的开发、配售、管理给出全面的指引。 郑州“保住房”定位于工薪群体，较保租房更具改善属性，管理上严格遵循 “保本微利”和“封闭管理”原则，使其回归房产居住属性。 我们认为首个配售型保障房管理指引的落地，有望加快这一新型供应品类的推出，进而加快双轨制住房体系的构建，引领行业进入新模式健康发展。 配售对象：面向本市户籍工薪群体，较保租房更具备改善属性 郑州“保住房”面向本市户籍住房困难的工薪收入群体和引进人才群体。准入要求包括：1）主申请人落户满3年（认定人才无需满足年限要求），2）家庭在本市无自有住房，或人均建筑面积低于20平；3）不可同时享有其他政策性住房，每户家庭配售一套。其中，优抚对象、表彰人物等、三子女及以上家庭、公租房保障对象家庭以及符合条件的人才优先。 产品设定上，较保租房面积更大（单套建面70-120平），功能性更强（三居室套型比例约50%-60%），购买两年后还可购房。 整体而言，郑州“保住房”对配售对象以“是否存在居住困难”为主要考量，产品较保租房更具改善属性。 定价与管理：成本加成定价，封闭管理回归房产居住属性 去年9月，何立峰副总理在规划建设保障性住房工作部署电视电话会议上，对配售型保障房建设提出两个关键词，“保本微利”以及“封闭管理”。郑州“保住房”的定价与管理同样遵循这两大原则。 配售价格主要由土地价格、建安成本、5%的利润以及需据实核算的相关成本组成。同时采用封闭管理，不可流入商品房交易市场，购房人在特定情形下（迁徙、贷款违约、患重大疾病、法院强制处置等）房产可由政府回购。回购价格以原购买价格结合1%的年折旧率确定。“保住房”回购后再次配售，价格与回购价格一致。该措施强化了“保住房”无法增值的属性，明确14号文核心。此外，严格防范在配售流程中的寻租行为，有如更改配售价格、代售等情形将追究刑责。 供应端支持：双管齐下促土地供应，支持利用住房公积金提供资金支持 整体供应遵循“以需定建”原则。土地为划拨供应，主要来源包括新建或收购，新建土地来源主要有以下途径： 1）依法收回的土地、闲置低效的非居住存量土地，以及可深度开发的已有土地（公交场站、地铁上盖等）； 2）城中村改造、城市更新等配建； 3）机关、企事业单位自有土地； 4）商品住房配建。存量住房包括各类政策性住房以及其他房源。辅以4月1日郑州发布的“买就买新、以旧换新”方案，政府拟通过收购二手房收储5000套的存量住房或为“保住房”一大来源。 此外，开发贷也有诸多支持，除了可使用地方政府专项债券以外，还提出支持利用住房公积金开发。 促进双轨制供应体系建设，为板块提供估值修复空间 据住建部，全国已有65城报送今年保障房建设计划（《中国房地产报》12日报道），配售型保障房建设也在加快推进，此次郑州的相关管理规则详尽，或为后续其他城市给出样本，我们预计其他城市的相关管理办法也将陆续推出，推动住房双轨制建设，促进供应体系的梯队化，更好地满足多层次需求。我们看好核心城市储备充沛的房企以及运营稳健的优质房企。 风险提示 行业政策风险：宏观流动性的变化、因城施策的调控政策存在不确定性，在新发展模式的指引下，住房、土地、金融、财税等房地产相关领域的制度存在调整优化的可能，都可能对房企经营造成扰动，保障房政策推进速度不及市场预期。 行业下行风险：房地产行业规模高峰可能已经过去，部分区域销售、拿地、新开工、投资等关键指标存在趋势性下行风险。 部分房企经营风险：若经营和融资性现金流修复低于预期，部分房企仍可能面临较大的资金链压力，进而出现经营困难等问题。 相关研报 研报：《从郑州方案展望“保住房”管理模式》2024年4月18日 陈慎 分析师 S0570519010002 | BIO834 刘璐 分析师 S0570519070001 | BRD825 林正衡 分析师 S0570520090003 | BRC046 陈颖 联系人 S0570122050022 戚康旭 联系人 S0570122120008 关注我们 华泰证券研究所国内站（研究Portal） https://inst.htsc.com/research 访问权限：国内机构客户 华泰证券研究所海外站 https://intl.inst.htsc.com/research 访问权限：美国及香港金控机构客户 添加权限请联系您的华泰对口客户经理 免责声明 ▲向上滑动阅览 本公众号不是华泰证券股份有限公司（以下简称“华泰证券”）研究报告的发布平台，本公众号仅供华泰证券中国内地研究服务客户参考使用。其他任何读者在订阅本公众号前，请自行评估接收相关推送内容的适当性，且若使用本公众号所载内容，务必寻求专业投资顾问的指导及解读。华泰证券不因任何订阅本公众号的行为而将订阅者视为华泰证券的客户。 本公众号转发、摘编华泰证券向其客户已发布研究报告的部分内容及观点，完整的投资意见分析应以报告发布当日的完整研究报告内容为准。订阅者仅使用本公众号内容，可能会因缺乏对完整报告的了解或缺乏相关的解读而产生理解上的歧义。如需了解完整内容，请具体参见华泰证券所发布的完整报告。 本公众号内容基于华泰证券认为可靠的信息编制，但华泰证券对该等信息的准确性、完整性及时效性不作任何保证，也不对证券价格的涨跌或市场走势作确定性判断。本公众号所载的意见、评估及预测仅反映发布当日的观点和判断。在不同时期，华泰证券可能会发出与本公众号所载意见、评估及预测不一致的研究报告。 在任何情况下，本公众号中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。订阅者不应单独依靠本订阅号中的内容而取代自身独立的判断，应自主做出投资决策并自行承担投资风险。订阅者若使用本资料，有可能会因缺乏解读服务而对内容产生理解上的歧义，进而造成投资损失。对依据或者使用本公众号内容所造成的一切后果，华泰证券及作者均不承担任何法律责任。 本公众号版权仅为华泰证券所有，未经华泰证券书面许可，任何机构或个人不得以翻版、复制、发表、引用或再次分发他人等任何形式侵犯本公众号发布的所有内容的版权。如因侵权行为给华泰证券造成任何直接或间接的损失，华泰证券保留追究一切法律责任的权利。华泰证券具有中国证监会核准的“证券投资咨询”业务资格，经营许可证编号为：91320000704041011J。

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