【房地产】首批消费类REIT陆续上市,开启我国商业发展新时代——光大房地产消费类公募REITs系列报告(2)(何缅南)
(以下内容从光大证券《【房地产】首批消费类REIT陆续上市,开启我国商业发展新时代——光大房地产消费类公募REITs系列报告(2)(何缅南)》研报附件原文摘录)
点击上方“光大证券研究”可以订阅哦 点击注册小程序 查看完整报告 特别申明: 本订阅号中所涉及的证券研究信息由光大证券研究所编写,仅面向光大证券专业投资者客户,用作新媒体形势下研究信息和研究观点的沟通交流。非光大证券专业投资者客户,请勿订阅、接收或使用本订阅号中的任何信息。本订阅号难以设置访问权限,若给您造成不便,敬请谅解。光大证券研究所不会因关注、收到或阅读本订阅号推送内容而视相关人员为光大证券的客户。 【房地产】首批消费类REIT陆续上市,开启我国商业发展新时代——光大房地产消费类公募REITs系列报告(2) 报告摘要 目前,我国已获交易所审批通过和证监会准予注册的消费基础设施REIT共四只,其中已上市三只,我国商业地产正式步入REITs发展的新时代。四只消费基础设施REIT底层资产都已稳定运营,预计2023-2024年运营效益将稳步提升 1)从收入角度,四只消费基础设施REIT的底层资产都进入稳定运营期,2022年受疫情影响,营业收入增速放缓或小幅下滑;2023年上半年,华夏金茂商业REIT、华夏华润商业REIT、中金印力商业REIT、嘉实物美消费REIT已实现营收分别占2022年营收的68.0%、65.1%、55.3%、59.9%,营业收入恢复显著。 2)从租金角度,2022年华夏金茂商业REIT与华夏华润商业REIT、嘉实物美消费REIT实际日租金出现下滑,主要是因疫情期间对商户减租影响;2023年上半年,各商场的平均租金出现明显的修复,预计2024年仍有提升空间。 3)从出租率角度,截至2023年6月末,华夏金茂商业REIT、华夏华润商业REIT、中金印力商业REIT、嘉实物美消费REIT底层资产的出租率分别为98.36%、98.49%、98.10%、88.71%,嘉实物美消费REIT底层资产受2021年某大客户提前退租影响,目前出租率已较快恢复。 4)四只消费基础设施REIT总建筑面积为85.0万平米,资产总估值约141.7亿元,拟募集资金合计约123.8亿元,从资产单价角度,华夏金茂商业REIT平均估值单价为1.04万元/平米,在四只消费基础设施REIT中最低;华夏华润商业REIT平均估值单价为1.94万元/平米,在四只消费基础设施REIT中最高。 5)四只消费基础设施REIT预测2024年资本化率平均值为6.0%,预测2024年平均分派率为5.37%;从整体上看,四只消费基础设施REIT资本化率和分派率较接近,预期投资回报率相对可观;拆分来看,华夏金茂商业REIT与华夏华润商业REIT、中金印力商业REIT因底层资产都为购物中心,资本化率和分派率较为接近,合理反映了行业预期投资回报率水平。 美国零售类REITs的P/FFO估值近十年来整体处于8-18倍之间;借鉴美国REITs经验,对消费基础设施REITs的估值应综合考量基金业绩成长性和分红稳定性 1)美国商场运营受经济影响明显,大型地区性商业中心的运营受经济影响一般较大,收益率波动最明显。2010-2023年,美国购物中心型/地区性商业中心型/独立商铺型REITs年均股息率分别为4.28%、4.60%、5.37%。 2)REITs产品兼具权益投资和固收投资属性,对其估值应当兼顾业绩成长性和现金分派稳定性,成长性决定资本增值表现,稳定性决定投资回报周期;美国各类型零售REITs的P/FFO估值近十年来整体处于8-18倍之间,鲜有高于20倍的情形,或隐含着对零售类商业地产投资回报周期在20年以内的市场预期。实际上,投资回报周期预期需要结合本土宏观经济、货币政策等因素调整。 风险分析:底层资产公允价值下跌风险、市场经营环境恶化风险、运营支出及相关税费增长风险、资本维护及资本性支出风险、基金投资目标不达预期的风险等。 发布日期:2024-03-21 免责声明 本订阅号是光大证券股份有限公司研究所(以下简称“光大证券研究所”)依法设立、独立运营的官方唯一订阅号。其他任何以光大证券研究所名义注册的、或含有“光大证券研究”、与光大证券研究所品牌名称等相关信息的订阅号均不是光大证券研究所的官方订阅号。 本订阅号所刊载的信息均基于光大证券研究所已正式发布的研究报告,仅供在新媒体形势下研究信息、研究观点的及时沟通交流,其中的资料、意见、预测等,均反映相关研究报告初次发布当日光大证券研究所的判断,可能需随时进行调整,本订阅号不承担更新推送信息或另行通知的义务。如需了解详细的证券研究信息,请具体参见光大证券研究所发布的完整报告。 在任何情况下,本订阅号所载内容不构成任何投资建议,任何投资者不应将本订阅号所载内容作为投资决策依据,本公司也不对任何人因使用本订阅号所载任何内容所引致的任何损失负任何责任。 本订阅号所载内容版权仅归光大证券股份有限公司所有。任何机构和个人未经书面许可不得以任何形式翻版、复制、转载、刊登、发表、篡改或者引用。如因侵权行为给光大证券造成任何直接或间接的损失,光大证券保留追究一切法律责任的权利。
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