华泰 | 房地产:安居房“转正”落地影响几何?

（以下内容从华泰证券《华泰 | 房地产:安居房“转正”落地影响几何?》研报附件原文摘录）
　　深圳明确安居房“转正”条件，后续关注保障房对新房需求的分流情况 深圳住建局于3月13日首次明确了安居商品房的“转正”条件，我们认为此次政策解决了安居商品房如何获取完整产权的问题，为其他城市具体解决存量保障性住房的上市流通提供了宝贵的借鉴经验。同时，我们认为短期内新增的“转正”安居商品房对深圳楼市冲击有限，但后续需关注配售人才房和配售型保障房对新房需求的分流情况。 核心观点 安居商品房和人才房有望迎来“转正”，会对市场购房选择带来不同影响 深圳住建局于3月13日发布的《深圳市安居商品房产权管理有关事项处理办法（征求意见稿）》提及，允许持有人在10年禁售期后通过补缴价款取得安居商品房完整产权并将其上市交易。该文件同时规定，补缴价款=（原市场价格-原购买价格）*50%-已缴纳税费，原市场价格统一按照原购买价格除以70%计算。根据我们的测算，在不考虑利息及已缴纳税款影响下，配售人才房/安居商品房补缴价款后的总价分别约为购买时附近商品房售价的73%/61%。这个政策的落地本质上给了买人才房和安居房群体一个明确的价格预期，会对市场购房选择带来不同的影响。 预计短期内新增“转正”安居商品房对深圳楼市冲击有限 深圳的安居商品房/配售人才房供应分别始于2012/2022年，目前深圳已出售的安居商品房约为6万套。根据@深圳买房计划的数据，深圳于2012-14年共供应约1.5万套安居商品房，考虑到并非所有项目首次配售均售罄，实际符合“转正”条件的房源将少于1.5万套，且并非所有业主均有“转正”并挂牌上市的意愿，我们认为短期内新增的“转正”安居商品房不会造成深圳二手房的供应大幅增加。同时，考虑到首批安居商品房于2012开始上市，早批次安居商品房已满足“转正”条件，且过去十年深圳房价升幅较大，我们认为，本次政策的主要受益人群为早批次购入安居商品房的买家。 在二手房和保障房的双重影响下，23年深圳新房去化有所放缓 据乐有家研究中心统计，23年深圳一二手房总成交约6.44万套（不含配售人才房等保障性住房），同比+15%；其中新房成交3.16万套，同比-8.4%，二手房成交3.28万套，同比+51%，二手房成交占比51%，同比+12pct，占主导地位。此外，根据时代周报统计，23年深圳共批售20个人才房项目，累计去化约1.2万套房，至少有13个项目开盘售罄。在二手房和保障房双重冲击下，新房去化有所放缓，截至23年末，深圳新房库存面积达518万平米，同比+28%。 24年关注保障房落地情况，房企向改善性需求转型明确 近期市场关注深圳24年“小阳春”复苏进展，但与此同时得关注供应结构带来的深远变化。深圳首批配售型保障性住房已于2023年底集中开工，首批计划建设1万余套配售型保障房。根据乐有家研究中心统计，截至2023年末，深圳待入市的广义保障房项目（含安居商品房、人才房和配售保障房等）合计67个，预计将供应超4.1万套房源，其中大部分位于宝安、光明、龙岗，这些供给都在一定程度上会分流新房的需求，未来仍需关注这类新型供给的落地情况。另一方面，随着人才房、保障房的价格和户型进一步明确，我们认为会加速房企往改善性需求去投入资源和转型。 风险提示 行业政策风险：宏观流动性的变化、因城施策的调控政策存在不确定性，在新发展模式的指引下，住房、土地、金融、财税等房地产相关领域的制度存在调整优化的可能，都可能对房企经营造成扰动，保障房政策推进速度不及市场预期。 行业下行风险：房地产行业规模高峰可能已经过去，部分区域销售、拿地、新开工、投资等关键指标存在趋势性下行风险。 部分房企经营风险：若经营和融资性现金流修复低于预期，部分房企仍可能面临较大的资金链压力，进而出现经营困难等问题。 相关研报 研报：《安居房确权落地，关注新房需求变化》2024年3月17日 陈慎 分析师 S0570519010002 | BIO834 刘璐 分析师 S0570519070001 | BRD825 林正衡 分析师 S0570520090003 | BRC046 陈颖 联系人 S0570122050022 戚康旭 联系人 S0570122120008 关注我们 华泰证券研究所国内站（研究Portal） https://inst.htsc.com/research 访问权限：国内机构客户 华泰证券研究所海外站 https://intl.inst.htsc.com/research 访问权限：美国及香港金控机构客户 添加权限请联系您的华泰对口客户经理 免责声明 ▲向上滑动阅览 本公众号不是华泰证券股份有限公司（以下简称“华泰证券”）研究报告的发布平台，本公众号仅供华泰证券中国内地研究服务客户参考使用。其他任何读者在订阅本公众号前，请自行评估接收相关推送内容的适当性，且若使用本公众号所载内容，务必寻求专业投资顾问的指导及解读。华泰证券不因任何订阅本公众号的行为而将订阅者视为华泰证券的客户。 本公众号转发、摘编华泰证券向其客户已发布研究报告的部分内容及观点，完整的投资意见分析应以报告发布当日的完整研究报告内容为准。订阅者仅使用本公众号内容，可能会因缺乏对完整报告的了解或缺乏相关的解读而产生理解上的歧义。如需了解完整内容，请具体参见华泰证券所发布的完整报告。 本公众号内容基于华泰证券认为可靠的信息编制，但华泰证券对该等信息的准确性、完整性及时效性不作任何保证，也不对证券价格的涨跌或市场走势作确定性判断。本公众号所载的意见、评估及预测仅反映发布当日的观点和判断。在不同时期，华泰证券可能会发出与本公众号所载意见、评估及预测不一致的研究报告。 在任何情况下，本公众号中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。订阅者不应单独依靠本订阅号中的内容而取代自身独立的判断，应自主做出投资决策并自行承担投资风险。订阅者若使用本资料，有可能会因缺乏解读服务而对内容产生理解上的歧义，进而造成投资损失。对依据或者使用本公众号内容所造成的一切后果，华泰证券及作者均不承担任何法律责任。 本公众号版权仅为华泰证券所有，未经华泰证券书面许可，任何机构或个人不得以翻版、复制、发表、引用或再次分发他人等任何形式侵犯本公众号发布的所有内容的版权。如因侵权行为给华泰证券造成任何直接或间接的损失，华泰证券保留追究一切法律责任的权利。华泰证券具有中国证监会核准的“证券投资咨询”业务资格，经营许可证编号为：91320000704041011J。

点此查看微信公众号原文全部内容>>

大部分微信公众号研报本站已有pdf详细完整版：https://www.wkzk.com/report/（可搜索研报标题关键词或机构名称查询原报告）