房贷的宕(zhuan)机

（以下内容从西南证券《房贷的宕(zhuan)机》研报附件原文摘录）
　　这段时间越来越明白一个事情，在切蛋糕的时候，很少有积极主动让利的，更多的只是顺势而为！所以不要去争抢道德制高点，看清趋势最重要，趋势来了，最难发生的事情也可能会改变。 展望未来几年，预计对大众可投资的资产而言，一个比较确定的背景就是无风险利率还是会稳步下行，这会确定性改变一些东西！ 中长期的角度看，有一个指标值得关注：“人口春秋比率”，也就是春季人口（0-24岁）占秋季人口（45-64岁）的比率，比率越高一般意味着投资/储蓄比越高，越有利于维持较高的利率，反之亦然。我国当前的人口春秋比率在0.94，大致相当于2003年的日本。 有人说生育率会不会过几年有很大起色？基本不可能，适婚适育人口毕竟还是要负担社会各类成本的绝大部分，不是说三胎四胎放开，全部放开生都没明显效果。更何况在政府财政吃紧社会组织运营成本高企的情况下，公共服务可能还会涨价，生育/养老保障水平也可能会打折扣。站在人口角度参考其他经济体过往，高利率会朝低利率回归。 短期看最近两年，M2-M1剪刀差还是很大，钱虽然多但进入实体的不多，资金供应明显大于有效的融资需求。在23一季度末，准货币的增速达到15.3%，是2016年以来的新高。尽管过去一年在持续回落，2024年1月末准货币规模达到228万亿，同比增速依然在9.6%。从货币的供求关系看，也是指引着利率下行。 从促进消费投资、保GDP的角度，也要降低实际利率，因为CPI三季度为负（2024年1月为-0.8%），当前企业和个人负担的实际利率更高了。参考招行去年的半年报，个人零售贷款的平均名义利率还有5.2%这么高，居民的还贷压力可想而知。而这还是央妈持续下调政策利率，降低融资成本激发有效需求的结果。 当然，2023年为了保汇率，我国对降息还是在保持定力保持节奏。不过开年后还是很快开启了非对称降息：2024年2月20日，贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.45%，上次为3.45%；5年期以上LPR为3.95%，上次为4.2%。五年期一次性降了25个BP。显然不止是稳地产（其实对地产的销量提振有很有限，这里不讲），更多是促进实体经济的资金成本下行。 这里重点还是想说说房贷！ 房贷的重要性不言而喻，房贷在贷款中占比高，房贷的成本很大程度影响着房屋投资的收益率，房贷的边际变化也极大程度影响着居民消费水平，房贷的底层变革可能预示着市场底部的真正到来。 从存量结构看：2023年末，我国人民币贷款余额235.5万亿，其中人民币房地产贷款余额52.6万亿，占比22.3%，超过1/5。房地产贷款余额中，房贷（个人住房贷款）余额38.2万亿，占比72.5%，近3/4。实际上，考虑到一些人是通过经营性贷款去筹集首付买房，或者通过低成本的抵押经营贷替换房贷，真实的房贷占比更高。比如2023年末我国住户的经营性贷款余额22.15万亿，同比增长17.2%（比2022年增速还提高了0.7个百分点），过去一年就增加了3.23万亿，这里面可能有相当大比例置换了房贷余额。 从增量结构看：2023年我国新增人民贷款22.75万亿，其中，发放了住房按揭贷款6.4万亿，开发贷款3万亿，向房企提供的其他并购贷款存量展期贷款约1万亿。这里面房贷的直接投放占比就超过28%。 很多人很清楚，2022年以来提前还贷的人很多，这点在2023年依然在延续，从数据上很清楚看到。2023年末房贷余额相比2022年末减少了0.63万亿，加上新投放的量，说明2023年还贷或提前还贷了7.03万亿，这里面正常还贷可能在1.9万亿，提前还贷可能超5万亿，当然这个提前还贷可能有部分是平移到了住户经营贷中。 另外，前面也提到准货币中个人存款就是不投资不消费，就是不肯进M1拉动消费，2023年住户存款新增了16.7万亿（2022年为17.8万亿），过去两年相比之前几年增长地非常多。 从总量上看，似乎根本不缺钱，也不缺购买力，更不缺购房资格，对于很多家庭，要么就减少投资多存款，要么就减少存款清房贷，或者增加经营贷减少房贷，有的甚至不得已直接断供，为什么会这样呢？ 房贷这个多角博弈太有利于银行端了，风险过低收益过高！ 对银行而言房贷太赚太稳，但对居民而言不太合理，特别是现在房价下行周期。比起一次性掏空6个钱包付首付，30年甚至更长时间的房贷才是真正的BOXUE。在行业下行期，这个问题被暴露地越来越明显，无处可藏，急需顺势而为地进行优化调整。 第一：相比其他国家，我国的房贷利率依然偏重，明显制约了居民的消费潜力。去年央行发布的《中国城镇居民家庭资产负债调查报告》显示，我国城镇家庭居民43.4%有房贷，平均贷款36.48万，用公积金贷款的占比是18%，组合贷的9%，纯商贷的占绝大多数。38.2万亿的存量房贷，边际房贷的加权平均利率为3.97%，整体存量房贷的加权平均利率估计在4.8%以上。这个数字显著高于日本的1.4%、法国的1.7%、意大利的1.96%、德国的2.4%、荷兰的2.63%、香港地区的2.69%、新加坡的3.2%等等。 第二：房贷调整机制明显缺乏，房贷资产流动性很低。暂不说缺乏转按揭制度，调降房贷成本大多只能自上而下，就连提前还贷帮银行减少风险的事情都要受银行网点额度、排队等情况的限制，是的，我（银行）还没赚够。 第三：也是最重要的一点，对银行而言最安全优质的按揭资产，对居民而言即便违约也需承担无限连带责任，缺乏合理性。500万估值的房子，银行贷你350万，利息按5年LPR下浮10个BP来定，利息总额就超240万，月供1.64万，持有三年（新增59万支出，其中本金可能只有9万）一旦收入滑坡有断贷风险，就必须得迅速卖房，如果没赶上好时机，只卖了300万，相当于亏完首付150万和期间支出59万，还要再贴给银行41万。银行完全不用承担资产贬损的任何风险。如果不降价买房，法拍二次房屋按250万成交，还是要再贴给银行91万，注意，这里是无限连带责任，与成熟经济体以房屋评估值为限承担违约责任存在本质不同。 1991年，建设银行和工商银行成立了房地产信贷部，开始办理个人住房信贷业务。随后，央行于1995年8月颁布了《商业银行自营住房贷款管理暂行办法》，标志着银行商业性住房贷款正式走上正轨。1997年，《城市房地产抵押管理办法》的通过进一步规范了预购商品房贷款抵押的行为，为按揭贷款提供了法律依据。 自1991年到今天，我国房贷的历程已超30年了，与其严查各种违规资金流入房地产、防范断贷、限制提前还贷潮，还不如顺势而为主动变革，让房地产产业链核心四方“政府、银行、房企、居民”的风险和收益更为匹配。比如提升按揭资产的流动性，实行按揭资产证券化，推行转按揭制度，合理改革按揭抵押制度，顺势而为短期适度让利于居民和实体经济。 大家觉得呢？欢迎在留言区指导评论哦！ 敬请关注公众号“如说地产”，点赞、在看和收藏！

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