金融行业 | 美国银行业商业地产贷款风险初现——评纽约社区银行股价波动

（以下内容从兴业研究《金融行业 | 美国银行业商业地产贷款风险初现——评纽约社区银行股价波动》研报附件原文摘录）
　　纽约社区银行，商业地产 当地时间2024年1月31日，纽约社区银行（NYCB）公布8-K报表，披露了该行2023年第四季度的财务情况。数据公布后该行股价大幅波动。在经过多轮并购活动后，NYCB已成为业务及分支机构遍布多个州的州立储蓄银行，部分房地产相关业务规模已居美国前十。 本次NYCB出现股价波动的最直接导火索，在于其2023年四季度单季出现大幅亏损，单季净利润为-2.52亿美元，直接原因在于其单季计提了5.52亿美元规模的贷款损失准备。由于单季亏损导致留存收益减少，为补充银行资本，NYCB减少了季度股票分红，这也引发了市场对于其估值的调整。从该行减少分红的动因来看，除了亏损之外，亦与该行近年收购旗星银行和签名银行部分资产和负债，导致规模过快增长，进而跻身第四类银行（Category IV），需满足更高资本监管要求有关。 若进一步深究，可以发现驱动NYCB 2023年四季度大幅计提贷款损失准备的主要因素，在于近期该行资产质量问题暴露加快，2023年末其贷款不良率已高于美国上市银行平均水平。NYCB资产质量问题集中在多单元家庭住宅贷款（Multi-Family loan, 372亿美元）、商业地产及并购开发建设贷款（CRE&ADC，134亿美元）这两类贷款上。虽然该行上述两类资产不良生成率和不良率相对较低，但多单元家庭住宅贷款及CRE贷款中的办公物业贷款（34亿美元）关注类及不良贷款（Criticized Loans）占比在2023年年末分别达到8.3%和38%，较三季度末分别提升3.8和12.2个百分点。该情况也广泛引发了投资者对美国中小型银行商业地产类贷款资产质量的关注。 从当前美国除农场外商业地产贷款的不良率来看，近期已出现了上行趋势，2023年6月末1.07%的不良绝对水平虽未达到次贷危机爆发时，但已接近2020年疫情高峰之时（1.13%）。若比照次贷危机发端进程中商业地产不良率变化情况，短期内美国商业地产的信用风险或仍相对可控，但若情况持续恶化，或将在半年后的中长期引致相关资产信用风险快速上升。除纽约社区银行外，美国中型银行中M&T银行，公民金融及地区银行商业地产贷款占比较高，若风险持续演进，值得进一步关注。 事件： 当地时间2024年1月31日，纽约社区银行（New York Community Bank, NYCB）公布该行8-K报表，披露未经审计的该行2024年第四季度财务情况。当日，该行股票价格出现大幅波动，单日跌幅约37.67%，高于该行在2023年3月欧美银行风险事件发生期间的单日跌幅。 点评： 一、大幅计提损失准备导致单季业绩亏损 在经过多轮并购活动，当前纽约社区银行已成为业务及分支机构遍布多个州的州立储蓄银行，其部分房地产相关细分业务规模已位居美国前十。纽约社区银行成立于1895年，虽然其名为社区银行（Community Bank），然而经过多年发展及多轮并购，其分支机构已达420家，涉及美国9个州，展业范围早已不再局限于其最初的展业社区级展业领域。截至2023年末，纽约社区银行已成为美国第7大住宅抵押贷款银行（bank originator of residential mortgages）、第5大全国按揭贷款的子服务商（sub-servicer of mortgage loans nationwide）、第2大全国仓库抵押贷款机构（mortgage warehouse lender nationally）。 本次纽约社区银行出现股价波动的最直接导火索，在于其2023年四季度单季出现大幅亏损，直接原因在于其单季计提了大额的贷款损失准备（provision for loan losses）。2023年四季度，纽约社区银行单季营业收入、净利润分别为8.86、-2.52亿美元，较三季度环比分别减少1.61亿美元、4.59亿美元。从具体盈利结构来看，纽约社区银行单季大幅增加贷款损失准备是导致银行亏损的主要原因。2023年四季度，纽约社区银行单季计提贷款损失准备5.52亿美元，环比增加4.9亿美元，占单季营业收入的62.3%。 由于2023年4季度单季亏损导致留存收益减少，为进一步补充银行资本实力，纽约社区银行减少了季度普通股现金分红，这也引发了市场对于其预期估值的调整。近年来，纽约社区银行季度普通股现金分红均保持在每股0.17美元的水平，股息分配情况稳定。但受到2023年四季度亏损的影响，纽约社区银行为保证银行的资本水平稳定，季度普通股每股现金分红环比下降70.6%，每股现金分红降至0.05美元。与此同时，由于前文所述的大幅计提贷款损失准备导致单季净利润负增长，2023年四季度纽约社区银行所有者权益中的留存盈余单季环比减少3.82亿美元至28.96亿美元。 从该行减少分红的动因来看，除了亏损之外，亦有该行近年收购旗星银行和签名银行部分资产和负债，导致规模过快增长，进而跻身于第四类银行（Category IV），监管要求将有所提升有关。纽约社区银行分别在2022年四季度、2023年一季度收购了旗星银行（Flagstar Bank）、签名银行（Signature Bridge Bank）的部分资产和负债，当期分别带来了258亿美元、352亿美元的新增资产规模。从2023年一季度起，纽约社区银行总资产规模连续四个季度稳定在1000亿美元以上，截至2023年12月末，银行总资产规模达到1163亿美元，属于美国银行监管框架下的第四类银行，由此纽约社区银行资本指标、流动性指标等较原第五类银行监管标准有所提升[1]。在资本指标要求方面，纽约社区银行核心一级充足率、一级资本充足率、资本充足率、杠杆率将分别遵循6.5%、8%、10%、5%的最低监管要求。截至2023年12月末，纽约社区银行相关指标分别为9.1%、9.67%、11.82%、7.78%，环比减少0.49、0.5、0.15、0.14个百分点。 在2023年四季度业务报告的CEO演讲中也提出[2]，纽约社区银行近年进行了两次较大规模的收购，这导致银行提前进入第四类银行，对应的，银行也将加快资本补充计划。四季度分红减少有助于加快夯实银行资本，以帮助银行资产负债表更好适应第四类银行监管的要求。 应当指出的是，相较于同为第四类银行的其他银行均值，纽约社区银行的资本充足情况显著较低，叠加其第四季度资本充足率下降的因素，或也使得市场对其持续经营能力和资信状况产生疑虑。 二、大规模计提背后的商业地产贷款质量疑云 若进一步向下深究，可以发现驱动纽约社区银行2023年四季度大幅计提贷款损失准备的主要因素之一，在于近两年纽约社区银行资产质量问题暴露加快，2023年末不良率已高于美国上市银行平均水平。2023年末，纽约社区银行不良贷款率0.51%，较2022年末提升0.31%，同期S&P美国BMI银行指数对应的银行不良贷款率为0.49%。截至2023年末，纽约社区银行拨备覆盖率（ACL/NPLs）为232%, 较三季度末提升了89%。 纽约社区银行资产质量问题集中在多单元家庭住宅贷款（Multi-family，以下简称“MF贷款”）、商业地产及并购开发建设贷款（Commercial real estate and acquisition, development, and construction，以下简称“CRE&ADC贷款”）这两种资产上。 从资产结构来看，2023年末，纽约社区银行资产端仍以贷款为主。2023年末，为投资而持有的贷款及租赁资产（Loans and leases held for investment）占总资产比重近72%。其中，MF贷款、CRE&ADC贷款、工商业贷款（Commercial and industrial）、1-4 家庭抵押贷款（One-to-four family first mortgage，以下简称“1-4 家庭贷款”）占比分别为44%、16%、30%、7%，较2022年末分别下降11、上升1、提升12、下降1个百分点。MF贷款和CRE&ADC贷款相关比重在2023年持续下降，而工商业贷款相关比重在2023年快速上升。不难发现，虽然纽约社区银行已开始调整其贷款结构，但其在房地产相关贷款上的占比仍相对较高。 从贷款的资产质量来看，在不良贷款生成指标方面，MF贷款和CRE贷款单季不良贷款生成率在2023年下半年上升较快。2023年下半年，纽约社区银行MF贷款、CRE贷款的平均不良贷款生成率分别为0.3%、0.6%，较上半年的平均值提升0.27、0.49个百分点。在关注类及不良贷款（Criticized loans）[3]占比指标方面，该银行在2023年四季度业绩材料中新增披露部分资产的该指标。2023年四季度，MF贷款、商业办公室类贷款的关注级不良类贷款占比提升较快。2023年四季度末，MF贷款、CRE贷款中办公物业（office）贷款的关注及不良类贷款占比分别为8.3%、38%，较三季度末分别提升3.8、12.2个百分点。由此可见，虽然纽约社区银行当前的不良贷款率和不良贷款生成率仍维持在较低的水平，但若考虑其较高的关注类贷款占比，其MF贷款和CRE贷款的风险不容小靓。 从抵押贷款的贷款价值比（LTV）来看，2023年间，MF贷款LTV小幅增加，CRE贷款中办公物业贷款LTV增加较快。商业地产领域的办公物业贷款风险持续上升。2023年末，纽约社区银行MF贷款、CRE贷款中办公物业贷款LTV均为61%，较2023年一季度末分别提升0.48%、5%。值得注意的是，纽约社区银行的MF贷款、CRE&ADC贷款近一半来自经济较为繁荣的纽约州，该行资产质量所出现的问题，也使得投资者对于其他地区商业地产的资产质量疑虑更甚。 应当指出的是，2023年末，该行受到存款保险保护的存款（Insured Deposit）比例为67%，不仅远高于2023年初出险的硅谷银行，而且较其他第四类银行60%的比例更高，因此其遭遇挤兑的风险相对较低。 三、美国银行业的商业地产贷款质量问题 高利率环境下，美国银行业房地产类贷款信用风险整逐步攀升，虽然那短期或尚可控，但或酝酿中长期风险。2023年1月，美联储1月议息会议按兵不动，维持联邦基金目标利率上限5.5%[4]。会后纳斯达克 KBW 银行指数下降，从2023年1月30日98点下降至94.05点。在持续高利率环境下，住房抵押、商业地产等房地产贷款利率仍处于高位。而市场对于办公场所的需求在持续下降，咨询公司CBRE对美国办公场所使用者情绪调查显示[5]，超过一半的受访者计划在2024年进一步减少办公空间。CBRE也预测美国办公场所空置率在2024年继续提升，这或加剧美国银行业商业地产类贷款风险的提升。 从当前美国商业地产贷款的不良率来看，近期已出现了显著的上行趋势，绝对水平虽未达到次贷危机爆发之时，但或已追平2020年疫情高峰之时。根据美联储所公布的数据，截至2023年6月末，美国的银行所发放的除农场外商业地产贷款（Commercial Real Estate Loan）的不良率已上升至1.07%，接近2020年疫情爆发后的最高点1.13%（2020年三季度末）。由于该数据公布具有一定时滞，若考量其上升趋势，2024年末除农场外商业地产贷款不良率或以超过2020年三季度末的水平。不过，从次贷危机发生的历程来看，2006年二季度末，美国除农场外商业地产贷款的不良率达到1.14%的水平，在此之后一年，该指标缓步上升至2007年二季度末1.98%的水平。此后该指标才开始快速上升，进而才出现了次贷危机等一系列风险事件。若比照次贷危机发端进程，短期内美国商业地产的信用风险或仍相对可控，但若情况持续恶化，或将在半年之后导致相关信用风险的爆发。 为了进一步考察美国各中型银行商业地产贷款的潜在风险，我们进一步考察了美国上市银行中1000-2500亿美元规模部分中型银行的商业地产敞口。制造商和贸易商银行（M&T BANK）、公民金融（CITIZENS FINANCIAL）这两家银行的商业地产贷款占总资产的比重还高于纽约社区银行（11.5%），分别为16.0%和13.3%。除此之外，地区银行（REGIONS FINANCIAL）的商业地产贷款规模也占到了总资产的9.0%。若未来商业地产贷款不良率持续上升，则上述银行或也将面临潜在的不良暴露增加、信用风险上升的隐患。 值得注意的是，近期美国中小银行的负债端成本调整节奏逐步跟上资产端，也随高利率环境上行，这也对银行的净息差产生负面影响。以纽约社区银行2023年四季度情况为例，单季计息存款成本率3.62%，环比增加29BP，带动净息差从2.25%下降至1.82%。 注： [1]资料来源：中小银行“适配性”监管的国际实践镜鉴—美联储修改银行监管规则的启示，兴业研究[EB/OL]，2019/11/13[2024/02/02]，https://app.cibresearch.com/shareUrl?name=000000006e1fa9dd016e6349513c3639。 [2]资料来源：NEW YORK COMMUNITY BANCORP, INC. REPORTS RECORD RESULTS FOR 2023，NYCB官网[EB/OL]，2024/01/31[2024/02/02]， https://s22.q4cdn.com/437978920/files/doc_earnings/2023/q4/earnings-result/NYCB-4Q2023-Earnings-Release.pdf。 [3]根据美国贷款质量的通俗分类方式，Criticized loan包括关注类及不良贷款。 [4]资料来源：降息还需更多证据——评美联储1月议息会议，兴业研究[EB/OL]，2024/02/01[2024/02/02]，https://app.cibresearch.com/tiptap_web/index.html#/shareUrl?id=a8c37f42a9c30b953167eb259ff5f079&from=app&appVersion=5.2.2. [5]资料来源：U.S. Real Estate Market Outlook 2024，CBRE官网[EB/OL]，2023/12/12[2024/02/02]，https://www.cbre.com/insights/books/us-real-estate-market-outlook-2024. ★ 点击图片购买 “兴业研究系列丛书” ★ 转 载 声 明 转载请联系market-service@cib.com.cn邮箱，我们尽快给予回复。本报告相关内容未经我司书面许可，不得进行引用或转载，否则我司保留追诉权利。 销 售 人 员 盛奕杰 15021275158 shengyijie@cib.com.cn 汤 灏 13501713255 tanghao@cib.com.cn 免 责 声 明 兴业经济研究咨询股份有限公司(CIB Research Co.,Ltd.)(中文简称“兴业研究公司”)提供，本报告中所提供的信息，均根据国际和行业通行准则，并以合法渠道获得，但不保证报告所述信息的准确性及完整性，报告阅读者也不应自认该信息是准确和完整的而加以依赖。 本报告中所提供的信息均反映本报告初次公开发布时的判断，我司有权随时补充、更正和修订有关信息，但不保证及时发布。本报告内容仅供报告阅读者参考，一切商业决策均将由报告阅读者综合各方信息后自行作出，对于本报告所提供的信息导致的任何直接或间接的后果，我司不承担任何责任。 本报告的相关研判是基于研究员本人的知识和倾向所做出的，应视为研究员的个人观点，并不代表所在机构。我司可根据客观情况或不同数据来源或分析而发出其它与本报告所提供信息不一致或表达不同观点的报告。研究员本人自认为秉承了客观中立立场，但对报告中的相关信息表达与我司业务利益存在直接或间接关联不做任何保证，相关风险务请报告阅读者独立做出评估，我司和研究员本人不承担由此可能引起的任何法律责任。 本报告中的信息及表达的观点并不构成任何要约或投资建议，不能作为任何投资研究决策的依据，我司未采取行动以确保此报告中所指的信息适合个别的投资者或任何的个体，我司也不推荐基于本报告采取任何行动。 报告中的任何表述，均应从严格经济学意义上理解，并不含有任何道德、政治偏见或其他偏见，报告阅读者也不应该从这些角度加以解读，我司和研究员本人对任何基于这些偏见角度理解所可能引起的后果不承担任何责任，并保留采取行动保护自身权益的一切权利。 本报告版权仅为我司所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制和发表。除非是已被公开出版刊物正式刊登，否则，均应被视为非公开的研讨性分析行为。如引用、刊发，需注明出处为“兴业经济研究咨询股份有限公司”，且不得对本报告进行有悖原意的引用、删节和修改。 我司对于本免责声明条款具有修改和最终解释权。

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