不一样的白名单

（以下内容从西南证券《不一样的白名单》研报附件原文摘录）
　　“谁不是错过了四下报更的鼓声，总有人偷偷拨弄镜月的指针。” 这几年，很多人在思考为何错过了地产大拐点的信号，为何当初对三道红线的理解有着巨大偏差。行业下行速度之快影响之广情形之惨烈不忍直视，市场预期又犹如镜月指针任人拨弄。 白名单的故事，已经讲了快两年了。 2022年5月，JGC要鼓励五家示范优质民营房企发债，市场倍受鼓舞，情景历历在目。 然而结果如何？两家公开出险，市场不买账，发债代价变大，以前能信用融资都变成了抵押融资，买债券变成买股票，高波动高收益高风险！ 支持股权融资？拿到增发的批文，但股价下跌不休，明显低于每股净资产，想发也发不出去！ 2023年11月，市场传闻JGC和银行要制定50家房企白名单，与全面提振行业信心的目标不同，而是守住剩余市场的50家规模企业（而且名单里头国企和混合制房企占大头），期待这些房企能正常循环（融资、还贷、拿地、销售和交楼），并协助承接已出险房企的部分资产项目。 据财新，金融监管部门在上周五（11月17日）召开的金融机构座谈会上，讨论了多项房地产金融放松政策。多家国有大行相关人士对财新表示，上述会议提出了“三个不低于”，即各家银行自身房地产贷款增速不低于银行行业平均房地产贷款增速，对非国有房企对公贷款增速不低于本行房地产增速，对非国有房企个人按揭增速不低于本行按揭增速。会议还提出，拟修改开发贷、经营性物业贷、个人住房贷款办法等。 另有消息称，监管机构正在起草一份中资房地产商白名单，可能有50家国有和民营房企会被列入其中，在列的企业将获得包括信货、债权和股权融资等多方面的支持，这一名单较今年年初具有系统重要性优质房企的范围有所扩大。一家国有大行相关人士对财新表示，听说了拟定房企白名单一事，“目前还在等着人民银行下名单，但有的银行已经开始向重点客户展开营销了。” 但两个月过去具体名单从未公开呈现，更没有官方背书。期间不少人在核实名单，包括万科、龙湖、新城，也可能包括碧桂园、旭辉等出险房企。还有知情人士称，金地、远洋等房企已入选中国金融监管部门起草的50家房企白名单。 房企纳入白名单，似乎意味着被政府力保被资金力挺，将获得包括信贷、债券和股权融资、保交楼、稳经营等多方面的支持。其实从2022年以来，针对行业优质民营房企的金融支持名单在不断扩大，2023年在中债增、地方国资等担保下实现发债的民企从2022年的“龙湖、碧桂园、新城、美的、旭辉”新增了“中骏、雅居乐、合景泰富、华宇、卓越、新湖中宝、金辉、新希望”，2023年其实已有13家民企受益于第二支箭（算其他行业民企有20家）。 2024年1月，50房企白名单因种种原因迟迟未现，项目白名单风声再起！ 1月26日ZJB召开了城市房地产融资协调机制部署会，部长倪虹强调要加快推动城市房地产融资协调机制落地见效，支持房地产项目开发建设，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。会议提出，针对当前部分房地产项目融资难题，各地要以项目为对象，抓紧研究提出可以给予融资支持的房地产项目名单，协调本行政区域内金融机构发放贷款，精准有效支持合理融资需求。 会议上明确能够获得融资支持的项目需要满足5个条件： 一、项目处于在建施工状态。如果项目短期停工，但资金到位就能复工建设和交付的，也可以纳入。 二、有与融资额基本匹配的抵押物。 三、确定一家贷款主办银行，并建立贷款资金封闭监管制度。 四、预售资金未被抽挪或抽挪的预售资金已追回。 五、制订贷款使用计划和项目完工计划。 参加会议的35个城市涉及25个省份，大部分以省会城市为主，也有一些省份同时有几个城市参与，如广东包括广州、深圳、佛山、东莞四个城市。 这基本上也意味着今年的政策目标更务实。 1、目标从全面提振市场信心下降到保房企信用再下降到保交楼：不是保房企化解流动性危机、不是促企业融资保房企信用风险、也不是保资产价格，而是保重点城市的重点项目正常施工正常交付。 2、从企业到项目，隔离开来更易操作。现在出险了的民营企业、混合制企业非常多，不少资产质量一般、出险了的房企已经资不抵债了，保企业的代价可能很大不易操作也可能会引发道德风险（躺平、不公平兑付、资产转移等）。从项目上切割，金融机构自行把握项目风险，监控资金运作，更有保障也更容易落地。 3、针对重点项目试行放贷尽职免责，解除后顾之忧。知情人士透露了一个重大信息，这次金融支持直接对准到具体项目，相当于打开了地产信用“分水岭”，对于之前金融机构的“不敢作为”，这次会议高层领导更是直接给到“强心针”：列入白名单尽职免责！就目前全国35个城市，无论是公司或是项目，什么性质的公司，什么所有制的公司，只要项目好，项目需要，符合标准和条件，进行申报以后，经地方主管部门审核完毕，进入白名单，所有贷款争取无错，尽职免责。 当然，这个对房地产市场特别是新房市场有多大好处，不宜报多少期望！广州限购放开了三天，从数据看，咨询的人多下手的人少，效果还要观察！对公开市场债务偿付可能也没有太大帮助，毕竟是资金封闭管理，投资者需要理性看待。 救项目保交楼很重要，但更核心的问题还是在于购房需求，销售不畅的情况下借更多的钱也只会更麻烦。昨天上海也放了大招，传统意义上刺激需求的招似乎在出尽，销售的好转依赖多重因素的集合。行业下行中，行业制度的短板和漏洞不断暴露，买房成为接盘侠的担忧无处不在，在此之前，目前看新房市场探底还需要时间（见上文）。 白名单的故事一轮又一轮，最终可能只期待个保交楼！

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