疏通房企和居民的两大痛点——对金融监管总局关于房地产政策支持的点评

（以下内容从国泰君安《疏通房企和居民的两大痛点——对金融监管总局关于房地产政策支持的点评》研报附件原文摘录）
　　2023 报告导读 国新办召开新闻发布会，金融监管总局副局长介绍金融服务经济社会高质量发展有关情况，对房地产发展做出了明确表态，引导房企融资和降低居民按揭贷款利率。 各部委近期密集表态对房地产的支持，当前再次明确支持房企融资，并引导居民贷款利率下行。在新闻发布会上，对房地产的表态正面，明确融资端的重要性，具体有：1）加快推进城市房地产融资协调机制落地见效；2）指导金融机构落实好经营性物业贷款管理要求，这是在前日出台文件支持相关贷款后的再次表态；3）因城施策进一步优化首付比例、贷款利率等个人住房贷款政策；4）指导和要求银行等金融机构大力支持“平急两用”公共基础设施、城中村改造等“三大工程”建设，并且要求尽快形成实物工作量。 本次发布会透露的数据表明，目前居民平均首付比例约6成，远高于下限要求。大部分城市的最低首付比例为首套2成和二套3成，但按发布会上的数据测算，2023年全年发放居民按揭贷款6.4万亿元，结合统计局数据，2023年新房销售金额为10.3万亿元，由于二手房交易没有官方数据，我们假设为5万亿元，那么可以计算得到，当前居民购房平均首付比例为58%。 提前还款现象仍未消除，央行发布截至2023年末个人住房贷款余额为38.17万亿元，可得2023年贷款偿还额为7万亿元，超过了新发放额，隐含还款压力仍有待进一步缓解。2022年年底个人住房贷款余额为38.8万亿元，同时，2022年4季度贷款余额环比减少，且按季度环比减少持续到现在，考虑到贷款期限较长，自然到期量不大，余额的减少和提前还款有较大关系。在2023年新发放6.4万亿元贷款背景下，余额减少了0.6万亿元，意味着2023年到期和提前还款总计7万亿元。单看2023年4季度，2023年9月底全国整体下调了存量按揭贷款利率，从效果来看，4季度仍出现了贷款余额的环比减少，减少了0.2万亿元，预计还需要相关政策支持来进一步缓解提前还款的压力。 对房企的融资渠道拓宽和对居民的利率下调是我们关注的核心，对资产价格也会有正面影响。我们认为，房企的流动性压力主要来自于与其风险相匹配的融资渠道较少，居民的提前还款压力来自于实际利率较高。这两方面是目前房地产的核心问题，对以上问题的妥善处理也将对资产价格带来提振。建议继续关注优质重组房企，全年机会主要来自于资产质量优质的困境反转型公司。 风险提示：市场需求加速下行。 特别声明 本公众订阅号(北极星NS)为国泰君安证券研究所地产组研究团队依法设立并运营的微信公众订阅号。本团队负责人谢皓宇具备证券投资咨询（分析师）执业资格，资格证书编号为S0880518010002。 本订阅号不是国泰君安证券研究报告发布平台。本订阅号所载内容均来自于国泰君安证券研究所已正式发布的研究报告，如需了解详细的证券研究信息，请具体参见国泰君安证券研究所发布的完整报告。本订阅号推送的信息仅限完整报告发布当日有效，发布日后推送的信息受限于相关因素的更新而不再准确或者失效的，本订阅号不承担更新推送信息或另行通知义务，后续更新信息以国泰君安证券研究所正式发布的研究报告为准。 本订阅号所载内容仅面向国泰君安证券研究服务签约客户。因本资料暂时无法设置访问限制，根据《证券期货投资者适当性管理办法》的要求，若您并非国泰君安证券研究服务签约客户，为控制投资风险，还请取消关注，请勿订阅、接收或使用本订阅号中的任何信息。如有不便，敬请谅解。 市场有风险，投资需谨慎。在任何情况下，本订阅号中信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。国泰君安证券及本订阅号运营团队不对任何人因使用本订阅号所载任何内容所引致的任何损失负任何责任。 本订阅号所载内容版权仅为国泰君安证券所有。任何机构和个人未经书面许可不得以任何形式翻版、复制、转载、刊登、发表、篡改或者引用，如因侵权行为给国泰君安证券研究所造成任何直接或间接的损失，国泰君安证券研究所保留追究一切法律责任的权利。

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