国君房地产|楼市冷暖,租金先知

（以下内容从国泰君安《国君房地产|楼市冷暖,租金先知》研报附件原文摘录）
　　摘要： 过去租金回报率1.5%其实并不低，市场认为租金收益率失效，实则混淆了实际收益率和名义收益率，经通胀调整才是正确使用方法，且能看出租金收益率是非常有效的指标。1）传统认识当中，租金都被“低估”，原因在于讨论的口径并不一致，以当前租金/当前房价得出的租金回报率，忽略了其是实际收益率（=名义租金/名义房价）的本质。因此无论是国际比较（海外3%~4%的租金收益率）、还是和全球大类资产回报率（美债和欧债等）做对比，都不是可比口径；2）调整至可比口径的名义收益率，名义租金收益率=实际租金收益率+潜在通胀，过去一线租金回报率1.5%实际等同于国际名义3.5%的租金回报率水平。 相比于国际比较，同一货币环境下跨资产类别比较更加有效，可以根据“租金回报率+CPI=无风险收益率+风险溢价”公式进行推演，如今国内物价水平有所下行，在给定无风险收益率不变情况下对租金收益率要求变高。2023年一线城市和部分二线城市的“租金回报率+CPI”从2019年的高位4.5%、5.3%已经分别回落至2.5%、3.4%的水平。若CPI租赁分项进一步负增长，则对租金收益率提出了更高的要求，或者可以通过无风险收益率下降来对冲。当前国债利率已经有所下行，但以10年期国债利率为例，2023年绝对值仍为2.7%左右，相比于一线城市1.8%左右的租金收益率水平和为0.7%的CPI则显得依然较高。 另一个误用概率较高的指标是GDP核算中房地产核算，其属于第三产业，也即服务业，国际通行惯例是以存量房屋对应的租金来进行核算，我国亦采用虚拟租金法，因此，其稳定性和绝对水平均被低估。美国和日本对房地产核算都列为第三产业，核算方式为租金法，基于房屋存量、而非市场理解的基于房屋增量，因此体现出极高稳定性，以日本为例，尽管日本在20世纪90年代经历了房地产泡沫破裂，但因为日本GDP里房地产80%是租赁贡献的，开发只有20%，所以房地产业增加值占比GDP相对稳定，一直维持在11%~12%。中国核算也采取了类似的租金法，但因缺乏更为有效的市场数据，因而部分采取了虚拟租金法，为了对接中国2016年核算体系，我国加快实施了住房普查的相关内容，通过住房普查收集房屋的地理位置、面积、住宅结构、质量、房龄、朝向等详细信息，为市场租金法核算做准备。 统计局针对房地产领域的统计指标，有地产开发投资统计，但其不适合做国际比较，因为其统计范围差异，调整后中国依然高于美国和日本。房地产开发投资并未包含非房地产企业，因此由非房地产开发企业建设的保障房并未统计在内，而且新模式下的保障房建设更多的是由非房地产企业（如城投、建设公司等）去做，也就未包含部分厂房等。 风险提示：CPI以及租金超预期下滑。 文章来源 本文摘自：2024年1月25日发布的《楼市冷暖，租金先知——地产论道之租金回报篇（二十）》 谢皓宇，资格证书编号：S0880518010002 白淑媛，资格证书编号：S0880518010004 黄可意，资格证书编号：S0880123070129 更多国君研究和服务 亦可联系对口销售获取 重要提醒 本订阅号所载内容仅面向国泰君安证券研究服务签约客户。因本资料暂时无法设置访问限制，根据《证券期货投资者适当性管理办法》的要求，若您并非国泰君安证券研究服务签约客户，为保证服务质量、控制投资风险，还请取消关注，请勿订阅、接收或使用本订阅号中的任何信息。我们对由此给您造成的不便表示诚挚歉意，非常感谢您的理解与配合！如有任何疑问，敬请按照文末联系方式与我们联系。 法律声明 本公众订阅号(微信号: GTJARESEARCH )为国泰君安证券股份有限公司(以下简称“国泰君安证券”) 研究所依法设立、独立运营的唯一官方订阅号。其他机构或个人在微信平台上以国泰君安研究所名义注册的，或含有“国泰君安研究"，或含有与国泰君安证券研究所品牌名称相关信息的其他订阅号均不是国泰君安证券研究所官方订阅号。 本订阅号不是国泰君安证券研究报告发布平台，本订阅号所载内容均来自于国泰君安证券研究所已正式发布的研究报告，如需了解详细的证券研究信息，请具体参见国泰君安证券研究所发布的完整报告。 在任何情况下，本订阅号的内容不构成对任何人的投资建议，国泰君安证券也不对任何人因使用本订阅号所载任何内容所引致的任何损失负任何责任。 本订阅号所载内容版权仅为国泰君安证券所有，国泰君安证券对本订阅号保留一切法律权利。订阅人对本订阅号发布的所有内容(包括文字、影像等)进行复制、转载的，需注明出处为“国泰君安研究”， 且不得对本订阅号所载内容进行任何有悖原意的引用、删节和修改。

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