国君房地产|债务重组,破局之法

（以下内容从国泰君安《国君房地产|债务重组,破局之法》研报附件原文摘录）
　　房企债务重组提速，后续重组条件和进度与行业修复进程密切相关。2023年在行业承压之下房企债务压力激增，化债进程大幅提速，比起逐笔展期，部分房企趋向选择债务整体重组。从展开重组的房企看，除已出险房企正积极推进重组外，部分尚未发生债务违约的房企也提出前置债务重组，提前展开债务的整体管理，对资产负债表进行结构的优化。截至目前，除已完成境内外债务重组的融创、已得到法院批复的奥园外，旭辉、世茂等均在快速推进中。我们认为若后续行业修复进程低于预期，境外债务债权人的处境将更被动，房企重组的进度预期加速且条件的放宽程度也将加大。 重点关注重组计划削债规模对于房企资产负债表的改善情况，目前来看进度领先的房企大多选择以股换债的方案实现债务规模的较大幅度削减。以债务展期为主要内容的重组计划的核心在于延后债务偿还时间，给予房企尽快恢复正常经营的时间机会，但从债务规模上看，债务压力的缓解效果较弱；但是，若选择搭配债转股、股权转让等“以股换债”类的重组方案，就能够切实的实现债务规模的削减，从而实现降杠杆。从已披露的计划来看，融创、奥园已经分别实现了45亿美元、49亿美元削债规模，旭辉、世茂的目标削债规模分别为33~40亿美元、60~70亿美元。 持续跟踪房企境外债务重组的进程，上市房企中以港股为主，预期资产价值高且变现能力强的房企对应的债务重组计划更易落地。根据正在推进中的境内外债务重组进展情况，境内债以债务展期为主，而相比之下，境外债的可选择方案种类更为丰富，削债的机会更大，相关标的主要分布在港股。同时，债务重组的目的是为了通过增厚净资产安全垫，给予资产处理时更大的价格跌幅空间，若房企资产变现能力差或价值量低则缺乏重组的意义，对应的重组计划推进相对更加困难。 继续建议关注负债不刚性的重组类机会。2024年的机会主要来自于资产质量优质的困境反转型公司。 风险提示：走过去土地金融模式，重组进度和削债规模不及预期。 文章来源 本文摘自：2024年1月16日发布的《债务重组，破局之法》 谢皓宇，资格证书编号：S0880518010002 黄可意，资格证书编号：S0880123070129 白淑媛，资格证书编号：S0880518010004 更多国君研究和服务 亦可联系对口销售获取 重要提醒 本订阅号所载内容仅面向国泰君安证券研究服务签约客户。因本资料暂时无法设置访问限制，根据《证券期货投资者适当性管理办法》的要求，若您并非国泰君安证券研究服务签约客户，为保证服务质量、控制投资风险，还请取消关注，请勿订阅、接收或使用本订阅号中的任何信息。我们对由此给您造成的不便表示诚挚歉意，非常感谢您的理解与配合！如有任何疑问，敬请按照文末联系方式与我们联系。 法律声明 本公众订阅号(微信号: GTJARESEARCH )为国泰君安证券股份有限公司(以下简称“国泰君安证券”) 研究所依法设立、独立运营的唯一官方订阅号。其他机构或个人在微信平台上以国泰君安研究所名义注册的，或含有“国泰君安研究"，或含有与国泰君安证券研究所品牌名称相关信息的其他订阅号均不是国泰君安证券研究所官方订阅号。 本订阅号不是国泰君安证券研究报告发布平台，本订阅号所载内容均来自于国泰君安证券研究所已正式发布的研究报告，如需了解详细的证券研究信息，请具体参见国泰君安证券研究所发布的完整报告。 在任何情况下，本订阅号的内容不构成对任何人的投资建议，国泰君安证券也不对任何人因使用本订阅号所载任何内容所引致的任何损失负任何责任。 本订阅号所载内容版权仅为国泰君安证券所有，国泰君安证券对本订阅号保留一切法律权利。订阅人对本订阅号发布的所有内容(包括文字、影像等)进行复制、转载的，需注明出处为“国泰君安研究”， 且不得对本订阅号所载内容进行任何有悖原意的引用、删节和修改。

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