债务重组,破局之法——房企债务重组跟踪系列(一)

（以下内容从国泰君安《债务重组,破局之法——房企债务重组跟踪系列(一)》研报附件原文摘录）
　　报告导读 2023年房企债务重组进程加快，以融创为代表的部分房企重组方案已落地，持续关注房企通过重组削债实现净资产增厚带来的投资机会。 房企债务重组提速，后续重组条件和进度与行业修复进程密切相关。2023年在行业承压之下房企债务压力激增，化债进程大幅提速，比起逐笔展期，部分房企趋向选择债务整体重组。从展开重组的房企看，除已出险房企正积极推进重组外，部分尚未发生债务违约的房企也提出前置债务重组，提前展开债务的整体管理，对资产负债表进行结构的优化。截至目前，除已完成境内外债务重组的融创、已得到法院批复的奥园外，旭辉、世茂等均在快速推进中。我们认为若后续行业修复进程低于预期，境外债务债权人的处境将更被动，房企重组的进度预期加速且条件的放宽程度也将加大。 重点关注重组计划削债规模对于房企资产负债表的改善情况，目前来看进度领先的房企大多选择以股换债的方案实现债务规模的较大幅度削减。以债务展期为主要内容的重组计划的核心在于延后债务偿还时间，给予房企尽快恢复正常经营的时间机会，但从债务规模上看，债务压力的缓解效果较弱；但是，若选择搭配债转股、股权转让等“以股换债”类的重组方案，就能够切实的实现债务规模的削减，从而实现降杠杆。从已披露的计划来看，融创、奥园已经分别实现了45亿美元、49亿美元削债规模，旭辉、世茂的目标削债规模分别为33~40亿美元、60~70亿美元。 持续跟踪房企境外债务重组的进程，上市房企中以港股为主，预期资产价值高且变现能力强的房企对应的债务重组计划更易落地。根据正在推进中的境内外债务重组进展情况，境内债以债务展期为主，而相比之下，境外债的可选择方案种类更为丰富，削债的机会更大，相关标的主要分布在港股。同时，债务重组的目的是为了通过增厚净资产安全垫，给予资产处理时更大的价格跌幅空间，若房企资产变现能力差或价值量低则缺乏重组的意义，对应的重组计划推进相对更加困难。 继续建议关注负债不刚性的重组类机会。2024年的机会主要来自于资产质量优质的困境反转型公司，并继续推荐园区公司。 风险提示：居民购买力提升不及预期；重组进度和削债规模不及预期。 以上内容节选自国泰君安证券已经发布的研究报告《债务重组，破局之法——房企债务重组跟踪系列（一）》，具体内容请详见完整版报告。 由于合规最新要求，公众号仅展示报告摘要部分。欲获取报告全文，请点击链接登录道合APP《债务重组，破局之法——房企债务重组跟踪系列（一）》，或联系对口销售或相关分析师。 特别声明 本公众订阅号(北极星NS)为国泰君安证券研究所地产组研究团队依法设立并运营的微信公众订阅号。本团队负责人谢皓宇具备证券投资咨询（分析师）执业资格，资格证书编号为S0880518010002。 本订阅号不是国泰君安证券研究报告发布平台。本订阅号所载内容均来自于国泰君安证券研究所已正式发布的研究报告，如需了解详细的证券研究信息，请具体参见国泰君安证券研究所发布的完整报告。本订阅号推送的信息仅限完整报告发布当日有效，发布日后推送的信息受限于相关因素的更新而不再准确或者失效的，本订阅号不承担更新推送信息或另行通知义务，后续更新信息以国泰君安证券研究所正式发布的研究报告为准。 本订阅号所载内容仅面向国泰君安证券研究服务签约客户。因本资料暂时无法设置访问限制，根据《证券期货投资者适当性管理办法》的要求，若您并非国泰君安证券研究服务签约客户，为控制投资风险，还请取消关注，请勿订阅、接收或使用本订阅号中的任何信息。如有不便，敬请谅解。 市场有风险，投资需谨慎。在任何情况下，本订阅号中信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。国泰君安证券及本订阅号运营团队不对任何人因使用本订阅号所载任何内容所引致的任何损失负任何责任。 本订阅号所载内容版权仅为国泰君安证券所有。任何机构和个人未经书面许可不得以任何形式翻版、复制、转载、刊登、发表、篡改或者引用，如因侵权行为给国泰君安证券研究所造成任何直接或间接的损失，国泰君安证券研究所保留追究一切法律责任的权利。

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