【东吴晨报0105】【行业】房地产【个股】学大教育

（以下内容从东吴证券《【东吴晨报0105】【行业】房地产【个股】学大教育》研报附件原文摘录）
　　欢迎收听东吴晨报在线音频： 注：音频如有歧义以正式研究报告为准。 行业 房地产： 2023年12月PSL落地点评 有望加速三大工程推进 拉动房地产投资恢复 投资要点 事件：1月2日，根据央行货币政策司：2023年12月，国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行净新增抵押补充贷款3500亿元。期末抵押补充贷款余额为32522亿元。 单月投放量历史第三高，主要用于保障房和城中村改造等三大工程领域。抵押补充贷款（PSL）首次设立于2014年，至今主要分为3个阶段。阶段一（2014年4月-2020年1月）：此阶段累计新增3.67万亿元，主要用于棚改货币化安置，推动地产去库存；阶段二（2022年9月-2022年11月）：此阶段累计新增6300亿元，主要用于疫情后的基建和保交楼工程；阶段三（2023年12月）：本次单月投放量3500亿元，为历史第三高，仅次于2014年12月和2022年11月。 用途方面：2023年12月4日，央行行长潘功胜指出要为三大工程建设提供中长期低成本资金支持。我们预计本次PSL投放将主要用于保障房和城中村改造等三大工程领域。 根据上一轮棚改经验，本次PSL投放预计拉动投资约9460亿元。根据住建部数据，2016-2020年，全国棚改开工2300多万套，完成投资约7万亿元。2016-2020年新增PSL共计2.59万亿元，占棚改投资额比例约为37%。根据37%的占比计算，本次3500亿元PSL预计将撬动地产投资约9460亿元，预计占2023年房地产开发投资额比例约为9.0%。考虑到PSL从投放至落地具体项目需要一定时间，本轮投放最早有望促进2024年房地产开发投资额恢复。 三大工程稳步推进，预计PSL后续可能持续投放。2023年四季度以来，三大工程稳步推进：2023年10月24日，《广州市城中村改造专项规划（2021-2035年）》经审议通过，明确更新规模和更新时序，至2025/2030/2035年累计推进城中村改造70/120/155万方，提出探索完善房票安置机制；12月28日，深圳市首批配售型保障性住房建设集中开工，房源合计1万余套。参考上一轮棚改经验，2014年12月-2020年1月，PSL连续投放近5年，月均新增投放592亿元。我们预计2024年PSL有望持续投放，为三大工程提供资金支持，拉动地产投资，改善经济增长预期。 投资建议：PSL的再度投放有望推动城中村改造和保障房等三大工程加速落地，成为拉动房地产开发投资的有力抓手。我们看好城中村改造经验丰富的地方房企以及财务稳健、土储充沛、产品力强的品质国央企开发商，此外代建企业有望持续受益于保障房政策。推荐：1）开发商：保利发展、招商蛇口、滨江集团、华发股份，建议关注中国海外发展、华润置地；2）城中村改造受益标的：越秀地产、珠江股份、城建发展；3）代建公司：绿城管理控股。 风险提示：房地产调控政策放宽不及预期；行业下行持续，销售不及预期；行业信用风险持续蔓延,流动性恶化超预期。 （分析师 房诚琦、肖畅、白学松） 个股 学大教育（000526） 供给侧出清，高中教培品牌力强 职业教育有望成为第二增长曲线 投资要点 个性化教育龙头，双减后业绩恢复亮眼：公司是传统个性化教育龙头，成立于2001年，在K12一对一及一对多教培领域深耕多年，已经形成了较好的行业口碑和品牌认知，双减后公司剥离K9阶段教培，聚焦高中阶段个性化教育，同时发展职业教育、文化服务、教育数字化等新业务。转型后公司业绩恢复亮眼，2023年前三季度收入/归母净利润分别为17.93/1.17亿元，同比增长22.25%/1365.08%。 政策趋于稳定，双减后机构转型出清改善竞争格局，高中教培需求稳定：1）政策稳定：双减后政策环境趋于稳定，公司K9业务关停，高中教培收政策打压较小。2）行业竞争格局大幅改善：双减下中小教培机构大幅出清，现有高中阶段已经发放新的牌照，现存持牌培训机构资源稀缺，行业竞争格局改善。高中教培需求刚性。截至2023年6月末，公司拥有个性化学习中心近 270 所， 2023年以来招生增长迅速，截至2023Q3公司合同负债为8.3亿元，同比增长13.6%，教培业务增长拉动公司业绩恢复。 中等职业教育前景广阔，未来或有望成为公司第二增长曲线：公司积极布局职业教育赛道，业务涵盖中等职业教育、高等职业教育、产教融合、职业技能培训四个版块。K12学校板块每年可给公司贡献稳定的收入利润，全日制培训基地同样需求旺盛，收入增速较快，中职层面公司已收购和托管4所中职院校，与近20所中等职业学校达成合作，虽然现阶段在阶段贡献不高，但未来增长空间较大，公司现在储备项目较多，未来收并购如果按期落地，则有望为成为公司第二增长曲线。 盈利预测与投资评级：学大教育是我国A股现存为数不多的教培机构，在双减过后政策趋势区域稳定，行业供给大幅出清，高中教培需求刚性的大背景下，具备一定标的稀缺性，未来业绩有望保持稳定的增长，职业教育板块也有望获得突破，成为第二增长曲线，我们预计公司2023-2025年归母净利润分别为1.5/2.3/3.1亿元，同比增速为1285%/50%/36%。最新收盘价对应2023-2025年PE为40/27/20倍，首次覆盖，给予“买入”评级。 风险提示：政策风险，竞争加剧风险，新业务风险，招生不及预期风险等。 （分析师 吴劲草、谭志千） 最新金股组合 东吴证券研究所机构销售通讯录 法律声明 本公众号（微信号：scsresearch）为东吴证券股份有限公司（以下简称“东吴证券”）研究所依法设立，独立运营的官方订阅号。本订阅号不是东吴证券研究所的研究成果发布平台，本公众号所截内容均来自于东吴证券研究所已经正式发布的研究报告，如需了解详细的证券研究信息，请参见东吴证券研究所发布的完整报告。在任何情况下，本号所截内容不构成对任何人的投资建议，东吴证券或东吴研究所也不对任何人因使用本订阅号所截内容所引致的任何损失负任何责任。本订阅号所截内容版权仅归东吴证券研究所所有，东吴证券及东吴研究所对本订阅号保留一切法律权利。订阅人对本订阅号发布的所有内容（包括文字、图片、影像等）未经书面许可，禁止复制、转载；经授权进行复制、转载的，需注明出处为“东吴证券研究所”，且不得对本订阅号所截内容进行任何有悖原意的引用、删节或修改。

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