【宏观市场】“土地银行”:土地市场的“平准基金”猜想

（以下内容从兴业研究《【宏观市场】“土地银行”:土地市场的“平准基金”猜想》研报附件原文摘录）
　　作者：蔡琦晟，胡晓莉，陈昊，郭于玮，鲁政委 在人口增长与城镇化放缓的大背景下，房地产市场既面临销售低迷的短期压力，也需应对住宅市场容量回落的中长期挑战，尤其在土地收入是我国地方政府收入重要来源的情况下，房地产市场的低迷也影响着地方政府化债、投资的能力。 在需同时纾困地产和地方政府的背景下，我们建议，可考虑通过设立“土地银行”的方式对地方政府出让的土地进行收储：在土地价格下行周期入市向地方政府收购土地、补足市场化土地出让收入的缺口，在土地价格上行周期卖出储备的土地、平抑土地市场过热的可能。此种操作可以达到平滑地方政府土地出让收入的目的，起到土地价格“平准基金”的作用。“土地银行”以发行股权、长期债券、MBS等方式进行筹资。 国际历史经验表明，虽然房地产价格存在着周期性波动，但总体均呈现波动上行的大趋势。若在房价连续下跌3年后的20年间买入房产，并持有20年，其回报率超过长期国债利率的概率将显著提升。这是“土地银行”得以长期可持续运营的基础保障。 从“土地银行”的具体运营模式来看，可以考虑将其购地行为与住房库存去化周期挂钩。在此背景下，若未来我国能够明确土地银行为政府支持机构，并享受20%乃至更低的风险权重优惠，则将能有效帮助土地银行通过低廉的利率发行长期限债券进行融资购地，且在长周期持有土地的过程中面对的再融资风险更低。 完整版内容仅限PRO用户查阅 请登录“兴业研究”APP查看全文 ??特别提示 本报告内容仅对宏观经济进行分析，不包含对证券及证券相关产品的投资评级或估值分析，不属于证券报告，也不构成对投资人的建议。 长按上方二维码关注我

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