周度 | 一线地产优化政策集中出台

（以下内容从广发证券《周度 | 一线地产优化政策集中出台》研报附件原文摘录）
　　摘要 1. 重要会议与文件 12月12日召开中央经济工作会议。宏观政策总基调方面，会议强调明年要坚持稳中求进、以进促稳、先立后破，多出有利于稳预期、稳增长、稳就业的政策，在转方式、调结构、提质量、增效益上积极进取，不断巩固稳中向好的基础；财政政策方面，积极的财政政策要适度加力、提质增效。要用好财政政策空间，提高资金效益和政策效果；货币政策方面，稳健的货币政策要灵活适度、精准有效。保持流动性合理充裕，社会融资规模、货币供应量同经济增长和价格水平预期目标相匹配；防范风险方面，持续有效防范化解重点领域风险。要统筹化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险，严厉打击非法金融活动，坚决守住不发生系统性风险的底线。 2. 财政政策 本周各地继续披露特殊再融资债券发行，发行速度边际放缓。截止本周，已经披露特殊再融资债发行的地区包括内蒙古、天津、辽宁、广西、云南、重庆、吉林、青海、江西、福建、甘肃、宁夏、大连、山东、贵州、湖南、湖北、陕西、黑龙江、天津、江苏、河北、新疆、山西、四川、河南、安徽、海南、宁波、浙江。合计规模达13885亿元，用于偿还地方存量债务。 3. 货币与金融政策 外汇交易中心：继续免除中小微企业外汇衍生品交易相关银行间外汇市场交易手续费；证监会：积极配合有关方面防范化解房地产、地方债务等风险。 4. 房地产政策 本周地产政策继续落地。杭州、武汉、北京、上海均有房地产政策出台。其中包括调整住房公积金无房租赁提取限额标准，取消限制购房面积与金额，降低首套和二套房首付比例，降低商业银行新发放房贷利率政策下限和延长购房贷款期限等。 5. 海外 本周海外主要关注美国跟经济景气度相关指数的公布和美联储官员的讲话。本周美国11月CPI公布。美国11月CPI同比上升3.1%，预估为上升3.1%，前值为上升3.2%；11月核心CPI同比上升4%，预估为上升4%，前值为上升4%。另外，12月13日周三结束的美联储货币政策会议决定，继续将联邦基金利率的目标区间维持在5.25%-5.50%。会后，美联储主席鲍威尔在新闻发布会上表示，不排除再加息，已开始讨论降息，核心通胀取得进展。 风险提示：国内政策出现超预期调整。 本周重点关注一：12月12日召开中央经济工作会议（详见《中央经济工作会议，七个信号》） 加大宏观调控力度，统筹扩大内需和深化供给侧结构性改革 （1）会议强调进一步推动经济回升向好需要克服一些困难和挑战，主要是有效需求不足、部分行业产能过剩、社会预期偏弱、风险隐患仍然较多，国内大循环存在堵点，外部环境的复杂性、严峻性、不确定性上升。要增强忧患意识，有效应对和解决这些问题。综合起来看，我国发展面临的有利条件强于不利因素，经济回升向好、长期向好的基本趋势没有改变，要增强信心和底气。 （2）宏观政策总基调方面：明年要坚持稳中求进、以进促稳、先立后破，多出有利于稳预期、稳增长、稳就业的政策，在转方式、调结构、提质量、增效益上积极进取，不断巩固稳中向好的基础。要强化宏观政策逆周期和跨周期调节，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，加强政策工具创新和协调配合。 （3）财政政策方面：积极的财政政策要适度加力、提质增效。要用好财政政策空间，提高资金效益和政策效果。优化财政支出结构，强化国家重大战略任务财力保障。合理扩大地方政府专项债券用作资本金范围。落实好结构性减税降费政策，重点支持科技创新和制造业发展。严格转移支付资金监管，严肃财经纪律。增强财政可持续性，兜牢基层“三保”底线。严控一般性支出。党政机关要习惯过紧日子。 （4）货币政策方面：稳健的货币政策要灵活适度、精准有效。保持流动性合理充裕，社会融资规模、货币供应量同经济增长和价格水平预期目标相匹配。发挥好货币政策工具总量和结构双重功能，盘活存量、提升效能，引导金融机构加大对科技创新、绿色转型、普惠小微、数字经济等方面的支持力度。促进社会综合融资成本稳中有降。保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定。 （5）防范风险方面：持续有效防范化解重点领域风险。要统筹化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险，严厉打击非法金融活动，坚决守住不发生系统性风险的底线。积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。统筹好地方债务风险化解和稳定发展，经济大省要真正挑起大梁，为稳定全国经济作出更大贡献。 本周重点关注二 ： 地产政策跟进情况 本周地产政策继续落地 （1）杭州住房公积金管理委员会印发《杭州市灵活就业人员缴存使用住房公积金管理办法（试行）》。通知提及，自2024年1月1日起，调整住房公积金无房租赁提取限额标准，具体为：杭州市区（含萧山区、余杭区、临平区、富阳区、临安区）为2000元/月，桐庐县、淳安县和建德市为1200元/月。在此之前，住房公积金无房租赁提取限额标准为：杭州市区（含萧山区、余杭区、临平区、富阳区、临安区）为1500元/月，桐庐县为1050元/月，淳安县为750元/月，建德市为600元/月。政策提出，新市民、青年人在本市无自有住房通过市场租赁住房的，可全额提取本人每月缴存的住房公积金支付房租。其中，新市民为未获得本市户籍或获得本市户籍不满3年的缴存人；青年人为年龄在35周岁（含35周岁）以下的缴存人。 （2）武汉调整购房落户政策：不再限制购房面积与金额。武汉市公安局调整四项户口迁移政策相关条件和办理规定，目前已正式实施。此次新的优化人口落户政策提及，取消原购房落户业务中“首次交易商品房”以及购房面积、金额等条件限制。非本市户籍人员在本市购买自有产权房屋，取得不动产权证书或房屋所有权证书、土地所有权证书，房屋证载用途为住宅（集体土地自建房除外），可申办落户。原“购买新城区商品房落户”和“购买中心城区商品房落户”两项业务合并调整为“自有产权住房落户”业务。 （3）住房和城乡建设部：支持暂时资金链紧张的房企解决短期现金流紧张问题。据央视新闻，住房和城乡建设部副部长董建国表示，针对部分房企出现债务违约风险，金融管理部门已出台了一系列支持政策，但风险出清还需要一个过程，将继续配合金融管理部门，抓好各项政策的落实，一视同仁，满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，支持暂时资金链紧张的房企解决短期现金流紧张问题，促进其恢复正常经营，坚决防止债务违约风险集中爆发。董建国说，对于违法违规导致资不抵债、失去经营能力的企业，要按照法治化、市场化原则出清，这也是市场优胜劣汰的结果，我们注意到，一段时间以来，社会上把部分房企债务违约称为“爆雷”“资金链断裂”，其实用语是不准确的，这会造成企业完全停摆的错误认识，导致社会对企业产生信任危机，进而冲击市场销售，加剧企业困难。各方面应该理性地看待房地产市场出现的问题，共同维护房地产市场的平稳健康发展。 董建国进一步表示，房企一般是集团公司加项目公司的架构，集团公司和项目公司都是独立法人，集团公司出现债务违约，并不意味着项目公司停止运转，项目的开发运营还在继续。比如某大型房企去年上半年发生了债务违约，但公司今年1到11月份，仍然实现了近800亿元的销售收入，并且完成了债务重组。 （4）上海：调整优化房地产市场相关政策。 调整普通住房标准。《关于调整本市普通住房标准的通知》规定可以享受优惠政策的普通住房，应同时满足以下条件：一是五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；二是单套住房建筑面积在144平方米以下（含144平方米）。 优化差别化住房信贷政策。一是首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减10个基点，最低首付款比例调整为不低于30%。二是二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加30个基点，最低首付款比例调整为不低于50%。同时，为支持推进“五个新城”和南北转型重点区域高质量发展，促进产城融合、职住平衡，在自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区全域实行差异化政策，二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加20个基点，最低首付款比例调整为不低于40%。 银行业金融机构根据上海市市场利率定价自律机制确定的最低首付款比例和利率下限，结合本机构经营状况、客户风险状况等因素，合理确定每笔贷款的具体首付款比例和利率水平。 （5）北京：调整优化房地产市场相关政策。 调整普通住房标准。享受税收优惠政策的普通住房，应同时满足：住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上；单套住房建筑面积在144平方米(含)以下；5环内住房成交价格在85000元/平方米(含)以下、5-6环住房成交价格在65000元/平方米(含)以下、6环外住房成交价格在45000元/平方米(含)以下。 下调新发放房贷最低首付款比例，同时延长贷款期限。在全国统一政策的基础上，将北京地区首套住房个人住房贷款（含商业性个人住房贷款、住房公积金个人住房贷款）最低首付款比例统一下调为30%；二套住房个人住房贷款最低首付款比例下调为城六区50%、非城六区40%。房贷年限由目前最长25年恢复至30年。 降低商业银行新发放房贷利率政策下限。城六区首套、二套利率政策下限分别为不低于相应期限贷款市场报价利率加10个基点、不低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点；非城六区首套、二套利率政策下限分别为不低于相应期限贷款市场报价利率、不低于相应期限贷款市场报价利率加55个基点。各银行应根据北京地区市场利率定价自律机制确定的政策下限，结合本机构经营情况、客户风险状况等因素，按照市场化、法治化原则，合理确定每笔新发放房贷利率水平。 政策跟踪之重要会议与文件 NEWS ﹀ 1. 中国央行：稳健的货币政策要灵活适度、精准有效 12月15日，中国人民银行党委召开扩大会议，传达学习中央经济工作会议精神，研究部署贯彻落实工作。会议强调： 稳健的货币政策要灵活适度、精准有效。综合运用多种货币政策工具，保持流动性合理充裕，社会融资规模、货币供应量同经济增长和价格水平预期目标相匹配。加大逆周期和跨周期调节，引导信贷合理增长、均衡投放，提升金融对实体经济支持质效。继续深化利率市场化改革，促进社会综合融资成本稳中有降。积极盘活被低效占用的金融资源，提高资金使用效率。继续完善以市场供求为基础、参考一篮子货币进行调节、有管理的浮动汇率制度，保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定。 加大对重大战略、重点领域和薄弱环节的支持力度。发挥好货币政策工具总量和结构双重功能，引导金融机构加大对科技创新、绿色转型、普惠小微、数字经济等方面的支持力度，做好科技金融、绿色金融、普惠金融、养老金融、数字金融“五篇大文章”。持续做好支持民营经济发展壮大金融服务。因城施策精准实施好差别化住房信贷政策，更好支持刚性和改善性住房需求，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。加大对保障性住房建设等“三大工程”的支持力度，推动房地产业转型和高质量发展。 稳妥有效防范化解重点领域金融风险。按照中央部署，指导金融机构按照依法合规、平等协商的原则，稳妥化解融资平台存量债务风险，严格控制新增债务，健全债务风险防范长效机制。配合地方政府和有关部门稳妥做好重点区域和重点机构风险防范化解工作。完善金融风险防范、预警和处置机制，强化存款保险职能，提升金融风险早期纠正工作的标准化和权威性。推动金融稳定立法，加快金融稳定保障基金建设，牢牢守住不发生系统性风险的底线。 持续深化金融改革开放。稳慎扎实推进人民币国际化，完善境外人民币市场建设，提升跨境人民币业务服务实体经济的能力。深化外汇领域改革开放，促进贸易和投融资便利化。稳步扩大金融市场制度型开放，拓展境内外金融市场互联互通。积极参与国际金融治理和合作，务实做好中美、中欧金融工作组工作，提升我国在重大国际金融规则、标准制定中的话语权和影响力。 政策跟踪之货币与金融政策 NEWS ﹀ 1. 证监会：积极配合有关方面防范化解房地产、地方债务等风险 12月14日，证监会党委书记、主席易会满主持召开党委（扩大）会议，传达学习中央经济工作会议精神，研究部署证监会系统贯彻落实工作。 会议指出，全力维护资本市场平稳运行。坚持综合施策，标本兼治，继续在增强信心、改善预期上下功夫。发挥各方合力，加强对市场风险的综合研判和监测预警，强化分级会商和快速应对。激发上市公司等经营主体内生稳市动力，优化完善分红、回购、股东增持等制度机制。深入推进一流投资银行和投资机构建设，把促进投融资动态平衡放在更加突出位置，大力推进投资端改革，推动健全有利于中长期资金入市的政策环境，引导投资机构强化逆周期布局，壮大“耐心资本”。 会议指出，坚守监管主责主业，有效防范化解资本市场重点领域风险。全面强化机构监管、行为监管、功能监管、穿透式监管、持续监管，切实把监管“长牙带刺”落到实处。加大对财务造假、欺诈发行等违法行为的打击力度，持续净化市场生态。严厉打击“伪私募”，清理整顿金交所、“伪金交所”，着力消除监管真空。积极配合有关方面防范化解房地产、地方债务等风险。加强对行业机构的全链条监管，督促加强内部治理和文化建设，守牢合规风控底线。 政策跟踪之海外 NEWS ﹀ 1. 美国11月CPI公布 美国11月CPI同比上升3.1%，预估为上升3.1%，前值为上升3.2%；11月核心CPI同比上升4%，预估为上升4%，前值为上升4%。美国11月CPI环比上升0.1%，预估为0%，前值为0%；11月核心CPI环比上升0.3%，预估为上升0.3%，前值为0.2%。 2. 鲍威尔：利率或已接近峰值，不排除再加息，已开始讨论降息，核心通胀取得进展 美东时间12月13日周三结束的美联储货币政策会议决定，继续将联邦基金利率的目标区间维持在5.25%-5.50%。 会后，美联储主席鲍威尔在新闻发布会上表示，尽管美联储不排除适当时候进一步加息的可能性，但相信利率可能已经达到或接近峰值。虽然鲍威尔仍然措辞谨慎，拒绝宣告抗击通胀胜利，但联储会议已经开始讨论降息时间点的问题，明年底联邦基金利率的预测中值为4.6%，多位官员预计明年将降息三次。 利率处于或接近峰值。鲍威尔表示，美联储的货币政策已经很好地进入限制性区域，FOMC正谨慎地推进货币政策，坚定不移地侧重于双重职责（实现充分就业和维持物价稳定)。最近数月，美国通胀数据下滑，且没有发生失业率飙升。美联储在拉低通胀率至2%这一目标方面仍然恪守承诺，并重申如果条件适宜，美联储准备进一步收紧货币政策，FOMC不希望排除继续任何加息的可能性。 宣告抗通胀胜利为时尚早。鲍威尔透露，在本次会议中，美联储讨论了降息的时间点问题，但重点仍然是FOMC应当加息至多高的水平。目前虽然打击通胀有所进展，但宣布胜利仍然为时尚早，现在只是通胀回落的同时没有发生严重的失业。近几个月经济活动增长已大幅放缓，美联储将根据全部数据、不断变化的前景和即将出现的风险做出未来的决策。 暗示经济增长也会降息。鲍威尔表示，目前美国GDP增速仍有2.5%，“美国经济现在陷入衰退”的想法几乎没有依据。联储打击通胀的任务有两个方面，一是弱化需求，二是将竖直的供给曲线正常化。本轮通胀并非经典情形，而是由强劲需求以及不常见的商品和劳动供给限制这两个因素共同形成的。鲍威尔说，目前供给侧正在恢复，但问题是供给恢复完成后，如何平复需求侧的“最后一里路”会变得更加艰难。 风险提示：国内政策出现超预期调整。 分析师： 刘郁，执业编号：S0260520010001，SFC CE No.BPM217，邮箱：shliuyu@gf.com. 广发固收研究 FIXED INCOME 欢迎关注“郁言债市”微信公众号 欢迎使用数据平台www.yuyanzhaishi.com 法律声明 请向下滑动参见广发证券股份有限公司有关微信公众平台推送内容的完整法律声明： 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