2024年度策略 | 房地产:与时舒卷,和光同尘
（以下内容从广发证券《2024年度策略 | 房地产:与时舒卷,和光同尘》研报附件原文摘录）
24年基本面：销售存变数，投资承压下行。24年的基本面有两种情况，乐观情况下，需求政策超预期（库存问题解决、扭转价格预期），景气度持续恢复至14-16年水平；谨慎情况下，政策缓慢放松，24年维持当前景气度水平不回落。竣工方面，考虑到出险房企经营现金流缺口的扩大， 预计后续交付难度增加，谨慎、乐观情况下预计24年竣工同比-14%、-5%。若24年基本面修复超预期，强投资、弱投资房企均具备估值修复机会。 核心观点 一、基本面见底的前提是扭转价格预期 23年预计城镇人口人均销售、人均开工相当于2007年、2003年水平，新房去化周期处于高位、二手挂牌量持续增长，本轮周期房价下跌持续时间历史最长、跌幅最大。从微观层面来看，房价下跌时间最长的一类城市（14个季度以上），新房销售面积相对稳定，房价下跌较少的一类城市（8个季度以内）销售面积还未见底，当前基本面恢复的关键在于扭转价格预期。 二、24年基本面：销售存变数，投资承压下行 24年的基本面有两种情况，乐观情况下，需求政策超预期（库存问题解决、扭转价格预期），景气度持续恢复至14-16年水平，谨慎情况下，政策缓慢放松，24年维持当前景气度水平不回落。谨慎、乐观两种情况下预计24年销售面积11.6亿平、12.7亿平，同比-6%、+3%，新开工面积9.1、10.0亿平，同比-9%、持平，总投资10.0万亿元、10.5万亿元，同比-11%、-7%。竣工方面，考虑到出险房企经营现金流缺口的扩大， 预计后续交付难度增加，谨慎、乐观情况下预计24年竣工同比-14%、-5%。 三、三大工程建设对冲投资下行压力 城中村与保障房建设，能否发力将成为明后两年房屋建设投资的重点。21个城市城中村改造建筑面积约为15亿平米。一级拆迁成本在一线城市约为8329元/平，其余城市7779元/平，中性情境下21个城中村改造一级投资7.4万亿元，城改项目前期主要工作为拆迁，涉及到的投资较少，对地产行业的施工贡献将集中在26年之后。新保障房体系包括保障性租赁住房、保障性住房，假设24年分别年均筹集200万套、600万套，筹集方式为50%新建、50%回购存量房，则24年保障性住房有望贡献近4000亿元的施工投资。乐观情况下预计24-26年新旧保障房及安置房（城中村、棚改等）建设投资合计6163、7527、10533 亿元，同比分别+6%、+22%、+40%，对整体施工投资的拉动效果分别为1.4、2.7、4.9pct。 四、估值复盘及投资建议 长期来看，房地产企业的核心价值在于帮助政府实现资源变现，城中村改造实际是政府在增加核心土地储备，在此过程中杠杆利用效率较高、资金成本较低的房企将更具备优势。中期来看，强投资房企企业经过2-3年“去库存、调结构”，优质资源占比平均4成，随着新货占比的持续提升，资产质量改善逐步显现，经营ROE改善有望带动估值修复。短期来看，23年11月以来，深圳新政以及银行“三个不低于”都在打破原有的政策框架，突破原有限制，若24年基本面修复超预期，强投资、弱投资房企均具备估值修复机会。 风险提示 需求侧政策力度及基本面表现不达预期；供给侧修复不及预期；房价下行影响居民信心；企业风险暴露对市场情绪产生扰动。 报告信息 本摘要选自报告：《房地产行业2024年投资策略：与时舒卷，和光同尘》2023-12-13 报告作者： 郭镇 S0260514080003 乐加栋 S0260513090001 邢莘 S0260520070009 谢淼 S0260522070007 法律声明 本微信号推送内容仅供广发证券股份有限公司（下称“广发证券”）客户参考，相关客户须经过广发证券投资者适当性评估程序。其他的任何读者在订阅本微信号前，请自行评估接收相关推送内容的适当性，若使用本微信号推送内容，须寻求专业投资顾问的解读及指导，广发证券不会因订阅本微信号的行为或者收到、阅读本微信号推送内容而视相关人员为客户。 完整的投资观点应以广发证券研究所发布的完整报告为准。完整报告所载资料的来源及观点的出处皆被广发证券认为可靠，但广发证券不对其准确性或完整性做出任何保证，报告内容亦仅供参考。 在任何情况下，本微信号所推送信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议。除非法律法规有明确规定，在任何情况下广发证券不对因使用本微信号的内容而引致的任何损失承担任何责任。读者不应以本微信号推送内容取代其独立判断或仅根据本微信号推送内容做出决策。 本微信号推送内容仅反映广发证券研究人员于发出完整报告当日的判断，可随时更改且不予通告。 本微信号及其推送内容的版权归广发证券所有，广发证券对本微信号及其推送内容保留一切法律权利。未经广发证券事先书面许可，任何机构或个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、转载和引用，否则由此造成的一切不良后果及法律责任由私自翻版、复制、刊登、转载和引用者承担。
24年基本面：销售存变数，投资承压下行。24年的基本面有两种情况，乐观情况下，需求政策超预期（库存问题解决、扭转价格预期），景气度持续恢复至14-16年水平；谨慎情况下，政策缓慢放松，24年维持当前景气度水平不回落。竣工方面，考虑到出险房企经营现金流缺口的扩大， 预计后续交付难度增加，谨慎、乐观情况下预计24年竣工同比-14%、-5%。若24年基本面修复超预期，强投资、弱投资房企均具备估值修复机会。 核心观点 一、基本面见底的前提是扭转价格预期 23年预计城镇人口人均销售、人均开工相当于2007年、2003年水平，新房去化周期处于高位、二手挂牌量持续增长，本轮周期房价下跌持续时间历史最长、跌幅最大。从微观层面来看，房价下跌时间最长的一类城市（14个季度以上），新房销售面积相对稳定，房价下跌较少的一类城市（8个季度以内）销售面积还未见底，当前基本面恢复的关键在于扭转价格预期。 二、24年基本面：销售存变数，投资承压下行 24年的基本面有两种情况，乐观情况下，需求政策超预期（库存问题解决、扭转价格预期），景气度持续恢复至14-16年水平，谨慎情况下，政策缓慢放松，24年维持当前景气度水平不回落。谨慎、乐观两种情况下预计24年销售面积11.6亿平、12.7亿平，同比-6%、+3%，新开工面积9.1、10.0亿平，同比-9%、持平，总投资10.0万亿元、10.5万亿元，同比-11%、-7%。竣工方面，考虑到出险房企经营现金流缺口的扩大， 预计后续交付难度增加，谨慎、乐观情况下预计24年竣工同比-14%、-5%。 三、三大工程建设对冲投资下行压力 城中村与保障房建设，能否发力将成为明后两年房屋建设投资的重点。21个城市城中村改造建筑面积约为15亿平米。一级拆迁成本在一线城市约为8329元/平，其余城市7779元/平，中性情境下21个城中村改造一级投资7.4万亿元，城改项目前期主要工作为拆迁，涉及到的投资较少，对地产行业的施工贡献将集中在26年之后。新保障房体系包括保障性租赁住房、保障性住房，假设24年分别年均筹集200万套、600万套，筹集方式为50%新建、50%回购存量房，则24年保障性住房有望贡献近4000亿元的施工投资。乐观情况下预计24-26年新旧保障房及安置房（城中村、棚改等）建设投资合计6163、7527、10533 亿元，同比分别+6%、+22%、+40%，对整体施工投资的拉动效果分别为1.4、2.7、4.9pct。 四、估值复盘及投资建议 长期来看，房地产企业的核心价值在于帮助政府实现资源变现，城中村改造实际是政府在增加核心土地储备，在此过程中杠杆利用效率较高、资金成本较低的房企将更具备优势。中期来看，强投资房企企业经过2-3年“去库存、调结构”，优质资源占比平均4成，随着新货占比的持续提升，资产质量改善逐步显现，经营ROE改善有望带动估值修复。短期来看，23年11月以来，深圳新政以及银行“三个不低于”都在打破原有的政策框架，突破原有限制，若24年基本面修复超预期，强投资、弱投资房企均具备估值修复机会。 风险提示 需求侧政策力度及基本面表现不达预期；供给侧修复不及预期；房价下行影响居民信心；企业风险暴露对市场情绪产生扰动。 报告信息 本摘要选自报告：《房地产行业2024年投资策略：与时舒卷，和光同尘》2023-12-13 报告作者： 郭镇 S0260514080003 乐加栋 S0260513090001 邢莘 S0260520070009 谢淼 S0260522070007 法律声明 本微信号推送内容仅供广发证券股份有限公司（下称“广发证券”）客户参考，相关客户须经过广发证券投资者适当性评估程序。其他的任何读者在订阅本微信号前，请自行评估接收相关推送内容的适当性，若使用本微信号推送内容，须寻求专业投资顾问的解读及指导，广发证券不会因订阅本微信号的行为或者收到、阅读本微信号推送内容而视相关人员为客户。 完整的投资观点应以广发证券研究所发布的完整报告为准。完整报告所载资料的来源及观点的出处皆被广发证券认为可靠，但广发证券不对其准确性或完整性做出任何保证，报告内容亦仅供参考。 在任何情况下，本微信号所推送信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议。除非法律法规有明确规定，在任何情况下广发证券不对因使用本微信号的内容而引致的任何损失承担任何责任。读者不应以本微信号推送内容取代其独立判断或仅根据本微信号推送内容做出决策。 本微信号推送内容仅反映广发证券研究人员于发出完整报告当日的判断，可随时更改且不予通告。 本微信号及其推送内容的版权归广发证券所有，广发证券对本微信号及其推送内容保留一切法律权利。未经广发证券事先书面许可，任何机构或个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、转载和引用，否则由此造成的一切不良后果及法律责任由私自翻版、复制、刊登、转载和引用者承担。
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