华泰 | 房地产:证券化黄金时代已然启幕

（以下内容从华泰证券《》研报附件原文摘录）
　　三单首发消费基础设施REITs快速获批，证券化黄金时代已然开启 根据上交所和深交所披露，中金印力REIT、华夏华润REIT、华夏金茂REIT分别在27日、27日、26日获批，截至11月27日，首发申报的四单消费基础设施REITs三单均已过会，据10月26日申报仅用时一个月，比首单保租房REIT的推进节奏更快，彰显交易所的大力支持。我们认为消费基础设施REITs的正式启航将真正实现商业不动产“融投管退”全通道的打通，也意味着打开了其重估空间。我们看好大量优质消费基础设施以及具备轻资产运营能力和输出管理能力的企业。 核心观点 政策推进节奏明显加快 3月24日，国家发改委和证监会同时发布通知，研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs，意味着公募REITs边界再次扩容，全球REITs品类中最为重要的消费场景业态被纳入范围。10月消费类基础设施REITs开始进入实操环节。20日，证监会发文，正式将REITs底层资产扩围至消费类基础设施领域，26日，四单消费类基础设施REITs正式申报，并已获受理。截至11月27日，首发申报的四单消费基础设施REITs三单均已过会，距10月26日申报仅一个月，比首单保租房REIT的推进节奏更快（两个月），彰显交易所的大力支持。 三单REITs均以二线城市品牌购物中心为底层资产，拟募资总额127亿 中金印力REIT、华夏华润REIT、华夏金茂REIT三单过会REITs的底层资产分别为杭州西溪印象城、青岛万象城以及长沙览秀城，均位于二线城市成熟地段，建面规模分别为24.97、41.92和10.27万方。截至2023H1，三个购物中心出租率均高于98%，资产估值分别为39.77、82.02和10.76亿元，拟募资额分别为35.77、69.78和10.99亿元，合计约127亿。2024年预计现金分派率分别为4.80%、4.73%、4.80%，较其他产权类REITs上市时较高。 时机已然成熟，证券化空间可观 从零售商业复苏情况来看，证券化时机也趋于成熟。1）C端客户的改善主要体现在人流量上。Q3商场月度场均日客流在6月基础上修复1pct至23%。2）B端租户景气度呈现分化。兑现到租金维度，大部分城市租金基本维持在22年底的水平，即筑底或已经形成。从收益率角度来看，证券化空间也很可观。参看类REITs的情况，零售板块的类REITs发行利率一直高于一年及两年期3A级公司债，2022年以来，发行的零售板块的类REITs利率区间为4.0%-4.4%，这一利率也高于基础设施公募REITs发行要求的3.8%的现金分派率下限。消费基础设施公募REITs的放开，将有助于进一步释放这些资产的证券化潜力。 商业资产重估+管理能力有望兑现，看好持有多资产或具备强能力的房企 短期而言，资产出表获取流动性得以实现，伴随而来的是低估投资性物业出表实现净资产增厚，长期而言，我们认为房企的商管能力会更多的在公募REITs的估值中得以体现，优质管理运营商可实现更为强劲稳定的租金收入，进而更受到市场青睐。我们认为主要利好如下几类房企：1） 持有大量优质消费基础设施的优质房企；2）具备轻资产运营能力和输出管理能力的企业，以及其他具备轻资产运营能力的上市公司。 风险提示 行业政策风险：宏观流动性的变化、因城施策的调控政策存在不确定性，在新发展模式的指引下，住房、土地、金融、财税等房地产相关领域的制度存在调整优化的可能，都可能对房企经营造成扰动。 行业下行风险：房地产行业规模高峰可能已经过去，部分区域销售、拿地、新开工、投资等关键指标存在趋势性下行风险。 部分房企经营风险：若经营和融资性现金流修复低于预期，部分房企仍可能面临较大的资金链压力，进而出现经营困难等问题。 相关研报 研报：《证券化黄金时代已然启幕》2023年11月28日 陈慎 S0570519010002 | BIO834 刘璐 S0570519070001 | BRD825 林正衡 S0570520090003 | BRC046 关注我们 华泰证券研究所国内站（研究Portal） https://inst.htsc.com/research 访问权限：国内机构客户 华泰证券研究所海外站 https://intl.inst.htsc.com/research 访问权限：美国及香港金控机构客户 添加权限请联系您的华泰对口客户经理 免责声明 ▲向上滑动阅览 本公众号不是华泰证券股份有限公司（以下简称“华泰证券”）研究报告的发布平台，本公众号仅供华泰证券中国内地研究服务客户参考使用。其他任何读者在订阅本公众号前，请自行评估接收相关推送内容的适当性，且若使用本公众号所载内容，务必寻求专业投资顾问的指导及解读。华泰证券不因任何订阅本公众号的行为而将订阅者视为华泰证券的客户。 本公众号转发、摘编华泰证券向其客户已发布研究报告的部分内容及观点，完整的投资意见分析应以报告发布当日的完整研究报告内容为准。订阅者仅使用本公众号内容，可能会因缺乏对完整报告的了解或缺乏相关的解读而产生理解上的歧义。如需了解完整内容，请具体参见华泰证券所发布的完整报告。 本公众号内容基于华泰证券认为可靠的信息编制，但华泰证券对该等信息的准确性、完整性及时效性不作任何保证，也不对证券价格的涨跌或市场走势作确定性判断。本公众号所载的意见、评估及预测仅反映发布当日的观点和判断。在不同时期，华泰证券可能会发出与本公众号所载意见、评估及预测不一致的研究报告。 在任何情况下，本公众号中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。订阅者不应单独依靠本订阅号中的内容而取代自身独立的判断，应自主做出投资决策并自行承担投资风险。订阅者若使用本资料，有可能会因缺乏解读服务而对内容产生理解上的歧义，进而造成投资损失。对依据或者使用本公众号内容所造成的一切后果，华泰证券及作者均不承担任何法律责任。 本公众号版权仅为华泰证券所有，未经华泰证券书面许可，任何机构或个人不得以翻版、复制、发表、引用或再次分发他人等任何形式侵犯本公众号发布的所有内容的版权。如因侵权行为给华泰证券造成任何直接或间接的损失，华泰证券保留追究一切法律责任的权利。华泰证券具有中国证监会核准的“证券投资咨询”业务资格，经营许可证编号为：91320000704041011J。

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