房企白名单,哪些主体可能受益?

（以下内容从华福证券《房企白名单,哪些主体可能受益?》研报附件原文摘录）
　　点击蓝字 · 关注我们 摘要 本周，据相关媒体报道，金融监管部门在上周五召开的金融机构座谈会上，讨论了包括“三个不低于”在内的多项房地产金融放松政策；此外，一份可能包含50家重点支持房企的名单或也在起草当中。一时间，房企再迎政策利好，成为市场关注热点。通过梳理房企监管政策的脉络，我们从三个维度筛选出当前更可能获得政策支持的房企名单。 房企融资政策回顾：从“三道红线”到“三个不低于” （1）2020年8月，央行、银保监会等机构针对房地产企业提出“三道红线”指标要求，即剔除预收款项后资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比大于1。该政策旨在通过限制房企融资途径，降低房企金融安全风险，预示着房企融资的全面收紧周期开启。2020年底，央行和银保监会再联合推出“贷款两集中”要求，分档设置房地产贷款余额占比上限和个人住房贷款余额占比上限，政策导向进一步收紧。上述两条政策像紧箍咒制约着房企的再融资，房企正式开启了接二连三的违约潮。 （2）进入2022年，房企融资链条的断裂，叠加疫情下房地产行业整体下行，销售与融资端的欠佳表现，使得房企陆续出现交楼困难问题。2022年下半年政策开始围绕“保交楼”开始了新一轮政策扶持。四季度，对房地产的扶持政策从“保交楼”进一步扩散到了“保房企”，央行三箭齐发：“第一只箭”主要表现为金融机构增加对房企的信贷投放；“第二只箭”主要表现为对房企发行债券提供支持；“第三只箭”主要表现为恢复房企及涉房企业的股权融资功能。 （3）今年以来，各地也陆续出台各类房地产放松政策以刺激居民销售端购房信心，“保交楼”任务持续推进，房地产行业整体进一步宽松。此次“三个不低于”，即各家银行自身房地产贷款增速不低于银行行业平均房地产贷款增速，对非国有房企对公贷款增速不低于本行房地产增速，对非国有房企个人按揭增速不低于本行按揭增速，进一步指向对房企再融资的松绑。 哪些房企可能得到支持？ 通过梳理政策对房企的监管脉络，我们可以看到，监管对房地产“托而不举”的态度依然还在。因此，如若政策再度加码支持部分房企再融资，由其核心原则，我们概括为以下三个维度： （1）救助成本：我们倾向于认为，当前仍处于正常经营中的头部房企更容易优先获得政府救助，且救助成本低，边际效用大。因此，我们筛选标准是上市房企中还未在公开市场出现违约事件的房企，这符合政策上的正常经营要求，并且按照总资产规模进行排序。 （2）民生属性：“保民生、保交楼”在任何时候都是政策优先考虑的因素。因此，我们认为，资产规模和存货规模较大的房企系统重要性更高，政府救助迫切性更强。此外，若股东背景为央企和国企，政府和有关部门对其救助意愿会更强。 （3）财务状况：政策的执行需要有关银行的配合，对于银行而言，出于自身风险考虑必定会优先选择财务状况较好的优质房企，因此我们从资产规模、盈利能力和偿债能力三个维度建立一个房企财务情况打分模型。 因此，我们分别基于上述三个维度，分别筛选出50家更易获得救助的房企，名单见正文表2、表3、表5。我们认为，若同时出现在三份筛选结果中的房企应该是最可能被优先支持的，满足这一条件的企业共计21家，包括新城控股、中海地产、保利发展等央企、民企及混合企业（详见表6）。此外还有16家房企同时出现在两个角度筛选出来的结果中，也有可能被优先支持，包括融创、碧桂园、世茂等房企（详见表7）。 风险提示 市场风险超预期，政策边际变化。 温馨提示：关注公众号“固收荷语”，后台回复“房企名单”，即可获得详细数据底稿。 正文 01 哪些房企可能得到支持？ 据财新网报道，金融监管部门在上周五（11月17日）召开的金融机构座谈会上，讨论了多项房地产金融放松政策。上述会议提出了“三个不低于”，即各家银行自身房地产贷款增速不低于银行行业平均房地产贷款增速，对非国有房企对公贷款增速不低于本行房地产增速，对非国有房企个人按揭增速不低于本行按揭增速。经济观察网报道，一份根据资产规模排序、仍处于正常经营中的房地产企业名单正在被拟定，监管机构强调对名单上企业的正常融资需求应当满足。这份名单包括约50家不同所有制的国内房企。那么这个政策具体有何作用和意义？哪些地产公司可能从中得到支持呢？ 1.1 房企融资政策回顾：从“三道红线”到“三个不低于” 房地产市场发展转向可以追溯到此前房地产融资政策方面的约束，2020年8月，央行、银保监会等机构针对房地产企业提出“三道红线”指标要求，即剔除预收款项后资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比大于1。该政策旨在通过限制房企融资途径，降低房企金融安全风险，预示着房企融资的全面收紧周期开启。 2020年底，央行和银保监会再联合推出“贷款两集中”要求，分档设置房地产贷款余额占比上限和个人住房贷款余额占比上限，体现了监管层将降杠杆作为本阶段房地产调控的重点，政策导向进一步收紧。上述两条政策像紧箍咒制约着房企的再融资，房企正式开启了接二连三的违约潮，对金融与经济稳定甚至产生了一定冲击。整体而言，2021年度政策对于房地产行业偏向于收紧，不断加强对于房地产资金的监管，同时一再强调“住房不炒”问题，降低房地产企业的风险的同时稳定房产价格。 进入2022年，房企融资链条的断裂，叠加疫情下房地产行业整体下行，销售与融资端的欠佳表现，使得房企陆续出现交楼困难问题。2022年下半年政策开始围绕“保交楼”开始了新一轮政策扶持，7月28日召开的中共中央政治局会议首次提出“保交楼、稳民生”。四季度，对房地产的扶持政策从“保交楼”进一步扩散到了“保房企”，央行三箭齐发：“第一只箭”主要表现为金融机构增加对房企的信贷投放：“金融十六条”发布以来 金融机构持续增加对房企的信贷投放；“第二只箭”主要表现为对房企发行债券提供支持：继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资，实现债券融资支持；“第三只箭”主要表现为恢复房企及涉房企业的股权融资功能：证监会在股权融资方面调整优化五项措施，解决涉房上市企业的股权融资问题。 今年以来房地产行业整体进一步宽松，各地也陆续出台各类房地产放松政策以刺激居民销售端购房信心，“保交楼”任务持续推进。此次“三个不低于”，即各家银行自身房地产贷款增速不低于银行行业平均房地产贷款增速，对非国有房企对公贷款增速不低于本行房地产增速，对非国有房企个人按揭增速不低于本行按揭增速，进一步指向对房企再融资的松绑。 1.2 哪些房企可能得到支持? 经济观察网报道，一份根据资产规模排序、仍处于正常经营中的房地产企业名单正在被拟定，名单内的企业将获得信贷、债券和股权融资等多方面支持。监管机构强调对名单上企业的正常融资需求应当满足。 近年房地产行业风险逐渐蔓延、多家大型民企甚至是国企出现了债务展期和实质性违约事件，而银行出于风险规避角度大幅减少对房企贷款，由此可能会导致系统性风险爆发。此次政策出发点也是立足于民生，以保交楼为主要发力点，因此白名单中的企业大概率是仍未出险、正在正常经营的企业。从银行角度来看，资金和财务状况相对稳健的存量客户应当处于优先级，企业本身暂时没有出现重大财务问题的银行配合意愿将更强。 因此，我们试图从以下三个维度来筛选出可能出现在白名单上的房企： （1）救助成本 我们倾向于认为，当前仍处于正常经营中的头部房企更容易优先获得政府救助，且救助成本低，边际效用大。因此，我们筛选标准是上市房企中还未在公开市场出现违约事件的房企，这符合政策上的正常经营要求，并且按照总资产规模进行排序，筛选出的前50家房企如下： （2）民生属性 资产规模和存货量较大的房企系统重要性更高，其民生属性更强，它们一旦出现债务危机那么将对民生产生较大影响，带来的连锁反应也更恶劣。而央企和国企本身还与政府有一定联系，因此地方政府和部门对其救助意愿会更强。基于这些我们建立简单的民生属性打分模型，分别赋予资产规模、存货和公司属性以40%、40%和20%的权重对其进行计算，筛选出得分前50的名单如下所示。 与今年1-10月权益拿地金额进行交叉验证，由于近年来城投公司多托底参与拿地，因此剔除这部分的其他拿地金额排名较为靠前的房企均在此榜单中，也证明了这些房企的在建项目仍多，民生属性较强。 （3）财务情况 对于银行而言，一方面为了相应政策和社会救助等需要提供金融支持，另一方面出于自身风险考虑必定会优先选择财务状况较好的优质房企，因此我们从资产规模、盈利能力和偿债能力三个维度建立一个房企财务情况打分模型。 在这个模型之上我们挑选房企中销售额较高且财务数据较全的企业，以其最新一期财务数据作为基准进行打分，得到以下排名前50的房企： 1.3 筛选结果 综合以上三个角度，若同时出现在三份筛选结果中的房企应该是最可能出现在白名单中，说明其本身在公开市场暂未违约、正处于正常经营状态；资产规模和存货量都规模较大，民生属性比较强；并且自身的财务状况相对良好，银行救助意愿较强，最终被包括在白名单中的可能性最高。满足这一条件的企业共计21家，如下： 此外还有16家房企同时出现在两个角度筛选出来的结果中，这些企业可能某个方面存在一些弱势，但相比其他企业而言仍是具备救助价值的对象，因此也有可能被白名单包括其中。（剔除了港资房企路劲基建。） 02 风险提示 市场风险超预期。市场出现超预期风险事件，易引发系统性风险，影响债券市场整体走势。 政策边际变化。市场政策不确定性较大，将影响市场整体情况，进而带来投资风险。 具体分析详见华福证券研究所2023年11月24日对外发布的《房企白名单，哪些主体可能受益？》 本报告分析师：李清荷 执业证书编号：S0210522080001 研究助理：徐曦 执业证书编号：S0210123070079 研究助理：景高琦 执业证书编号：S0210123050017 分析师声明 本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师，以勤勉的职业态度，独立、客观地出具本报告。本报告清晰准确地反映了本人的研究观点。本人不曾因，不因，也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿。 一般声明 华福证券有限责任公司（以下简称“本公司”）具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格。本报告仅供本公司的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。 本报告的信息均来源于本公司认为可信的公开资料，该等公开资料的准确性及完整性由其发布者负责，本公司及其研究人员对该等信息不作任何保证。本报告中的资料、意见及预测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，之后可能会随情况的变化而调整。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息及资料保持在最新状态，对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 在任何情况下，本报告所载的信息或所做出的任何建议、意见及推测并不构成所述证券买卖的出价或询价，也不构成对所述金融产品、产品发行或管理人作出任何形式的保证。在任何情况下，本公司仅承诺以勤勉的职业态度，独立、客观地出具本报告以供投资者参考，但不就本报告中的任何内容对任何投资做出任何形式的承诺或担保。投资者应自行决策，自担投资风险。 本报告版权归“华福证券有限责任公司”所有。本公司对本报告保留一切权利。除非另有书面显示，否则本报告中的所有材料的版权均属本公司。未经本公司事先书面授权，本报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝、复印件或复制品，或再次分发给任何其他人，或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用。未经授权的转载，本公司不承担任何转载责任。 特别声明 投资者应注意，在法律许可的情况下，本公司及其本公司的关联机构可能会持有本报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易，也可能为这些公司正在提供或争取提供投资银行、财务顾问和金融产品等各种金融服务。投资者请勿将本报告视为投资或其他决定的唯一参考依据。 李清荷 华福固收首席分析师 上海财经大学硕士，曾任职于国盛证券研究所、西南证券研究所、某评级机构。 固收荷语 更及时、更深度、更有趣 期待您的关注！

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