【东吴晨报1124】【行业】房地产【个股】满帮集团、京东集团-SW、快手-W、携程集团-S

（以下内容从东吴证券《【东吴晨报1124】【行业】房地产【个股】满帮集团、京东集团-SW、快手-W、携程集团-S》研报附件原文摘录）
　　欢迎收听东吴晨报在线音频： 注：音频如有歧义以正式研究报告为准。 行业 房地产： 深圳降低首付比例点评 利好需求复苏，供需两端政策渐成合力 投资要点 事件：1）11月22日，深圳市住建局发布公告调整普通住房认定标准为：住宅小区建筑容积率1.0以上（含1.0），且单套住房套内建筑面积120平方米以下（含120平方米）或者单套住房建筑面积144平方米以下（含144平方米），取消了成交总价低于750万元的要求。2）同日中国人民银行深圳市分行发布通知：11月23日起调整二套住房最低首付款比例。二套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的普通住房70%、非普通住房80%统一调整为40%。 深圳成为继广州后第二个下调二套房首付比例的一线城市，有望降低购房成本，提振刚性和改善性需求。9月9日，根据广州日报报道，广州降低房贷利率和二套房首付比例：其中二套住房商业性个人住房贷款最低首付比例由原来的50%/70%（普宅/非普）调整为不低于40%，利率下限由原来的LPR+60BP调整为LPR+30BP。新政执行后，根据广州市国土资源和房屋管理局数据，今年9月广州商品住宅成交面积环比大增60.4%至70.7万方；10月商品住房面积为73.2万方，环比增长3.6%，同比增长27.1%。我们认为本次深圳降低二套房首付比例后，结合普通住宅的认定标准放松，居民购房资金门槛将和购房税费成本都将有明显下降，有利于提振刚性和改善型住房需求，促进房地产市场稳步复苏。 近期中央密集发声支持房地产，供需两端政策有望形成合力共同促进房价预期稳定和购房需求复苏。11月6日央行提出：持续提升房贷利率市场化程度，更好支持刚性和改善性住房需求。11月7日四部委召开房企融资座谈会，了解房地产行业资金状况和企业融资需求。11月17日央行、金融监管总局、证监会联合召开会议，提出一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷；支持民营房地产企业发债融资，支持房地产企业通过资本市场合理股权融资。当前对于房企来说，销售企稳恢复造血能力和融资环境改善二者缺一不可，供需两端政策形成合力是行业重新进入良性循环的必要条件，我们看好后续政策的持续加码落地，但新房及二手房销售市场复苏可能需要一定的政策反应时间。 投资建议：此次深圳下调二套房首付比例、放松普宅标准，政策力度超出市场预期，其余一线城市后续有望跟进。我们认为当前地产支持政策已经从偏重需求端转向供需两端双管齐下转变，从“保项目”向“保主体”改变，板块估值有望持续修复。土储优质、财务稳健、资源禀赋、不断提高产品力的房企有望穿越周期，把握土拍窗口期积极调仓，未来率先受益于行业销售复苏；同时部分地方房企以及代建企业有望受益于城中村改造持续推进带来的增量机会。推荐：1）开发商：保利发展、招商蛇口、滨江集团、华发股份，建议关注中国海外发展、华润置地；2）城中村改造受益标的：越秀地产、珠江股份、城建发展；3）代建公司：绿城管理控股。 风险提示：房地产调控政策放宽不及预期；行业下行持续，销售不及预期；行业信用风险持续蔓延,流动性恶化超预期。 （分析师 房诚琦、肖畅、白学松） 个股 满帮集团（YMM） 2023年三季报点评 业绩超预期，直客拓展稳步推进 投资要点 3Q23公司业绩超预期：公司23Q3实现营收22.64亿元，同比增长25.2%；Non-GAAP净利润达8.27亿元，同比增长67.6%。23Q4，公司预计营收将达22.7-23.2亿元，同比增长18.2-20.6%。 双端用户持续提升，直客端拓展稳步推进：23Q3，平均托运人MAU为 213万，同比增长15.0%，环比增长6.5%，MAU数突破历史新高，货主用户增长迅速主因直客货主增长拉动。司机端，截至23Q3，过去12月内履约活跃司机数达到379万，卡车司机用户数环比稳步增长。用户结构来看，直客端稳步拓展，23Q3，公司688会员及非会员履约订单同比增长32%，占总体订单比例达45%。后续预计随直客占比提升，公司用户数及履约率有望持续提升。 随用户增长，订单量有望环比提升：根据国家统计局，我国23Q3公路货运量同比增长7.6%。23Q3，公司履约订单量达4250万单，同比提升27.0%，超大盘增速。规模庞大的双端用户及订单量增强公司网络效应，用户匹配行为逐步从线下转移至更高效的线上平台。我们预计，随用户数、用户粘性不断提升，Q4履约订单量有望实现环比增长。 抽佣渗透率环比略降，主因会计计提方法影响：23Q3，公司每单抽佣收入提升驱动佣金收入提升，佣金业务收入达 6.02亿元，同比增长54.3%。拆分来看，23Q3，公司每单抽佣提升至24.3元，抽佣渗透率由23Q2的59%降至58%。抽佣渗透率环比略降主因同城业务订单增长较快，而公司同城收入计入增值业务，渗透率分子不包括短途订单，分母包括长途和短途订单；但长途订单的佣金渗透率环比仍稳定。 受一次性诉讼费用影响，费用端同比提升：23Q3，毛利率达49.6%，同比提升2.2pct。销售/管理/研发费用率分别为12.8%/12.8%/10.5%，同比分别变动0.0/1.4/-2.0pct。管理费用率同比提升，主因一次性诉讼费用影响，预计后续将不会产生大额费用。 盈利预测与投资评级：作为数字货运平台龙头，满帮为车主及货主带来增量价值。我们将公司2023-2025年收入预测由82/97/114亿元调整至83/101/119亿元，同比增速为24%/21%/18%；将2023-2025年Non-GAAP净利润由24/31/41亿元调整至27/35/45亿元，同比增速为94%/29%/28%，维持“买入”评级。 风险提示：订单量增长不及预期风险，宏观经济恢复不及预期风险。 （分析师 张良卫） 京东集团-SW（09618.HK） 2023Q3财报点评 入驻商家数量加速扩张，利润超预期增长 投资要点 营收、利润双超预期，Q4增长需谨慎看待：京东集团发布2023年第三季度业绩，收入2477亿元，同比增长1.7%，彭博一致预期2466亿元，高于市场预期；实现Non-GAAP归母净利润106亿元，同比增长5.9%，彭博一致预期92亿元，高于市场预期。预计12月份将受销售节奏和去年同期高基数影响，整体第四季度增长或将承压。 商家数量双创新高，服务及3P业务同步增长：2023Q3商品销售收入1953亿元，同比下降0.9 %，彭博一致预期为1945亿元，略高于市场预期；服务及其他收入524亿元，同比增长12.7%，彭博一致预期521亿元，略高于市场预期。三季度，京东入驻商家和活跃商户数量加速扩张，均达到历史新高水平，同时3P订单量和3P用户数量同比持续增长。 核心品类份额上升，日用百货品类稳中向好：2023Q3商品销售收入中电子产品及家用电器净收入1193亿元，同比上升0.03%；日用百货商品销售收入为760亿元，同比下降2.3%。家电和电子产品等核心品类在三季度继续扩大市场份额，同时日用百货品类势头逐渐向好。 履约费用有所增加，降本增效继续推进：2023Q3履约费用同比上升6.1%，增至152亿元，履约费用率为6.1%，同比增长0.3pct，免邮门槛下调带来履约费用率的回升。本季度管理费用率1.00%，同比下降0.08pct；研发费用率为1.53%，同比下降0.16pct；公司销售费用率为3.21%，同比上升0.09pct，主要在于推广活动支出增加，但整体降本增效仍成效显著。 盈利预测与投资评级：由于公司营收及利润高于市场预期且公司结构优化及业务调整进展顺利，因此我们维持2023-2025年的EPS（Non-GAAP）预测为10.4/12.7/14.4元。预计2023-2025年的PE（Non-GAAP）分别为9.6/7.8/6.9倍（港币/人民币=0.9159，2023/11/22数据）。公司将构筑越来越强的竞争优势，我们维持公司“买入”评级。 风险提示：疫情反复风险，供应链拓展风险，宏观经济风险 （分析师 张良卫、张家琦） 快手-W（01024.HK） 2023Q3业绩点评 电商强劲，利润稳定释放 投资要点 业绩略超预期：2023Q3公司收入279亿元，同比增长21%，超过市场预期的277亿元；毛利率51.7%，超市场预期的50.6%；经调整净利润31.7亿元，超过市场预期的26.6亿元，其中包括约4亿元的税收返还。 用户数新高，时长于旺季上升，搜索功能蓬勃发展。2023Q3公司MAU达6.85亿，同比增长9.4%；DAU达3.87亿，同比增长6.4%，达历史新高；DAU/MAU比例达56.5%，维持高位；单用户时长在暑期旺季同比增长6.9%至129.9分钟。用户和时长的增长来源于多元化、高质量的内容生态建设，包括亚运会主题内容及短剧等。同时，快手上线AI对话功能，在搜索场景为用户带来智能问答和文本创作等新功能，提升用户智能化搜索体验。2023Q3，平均月度使用快手搜索的用户超4.7亿，日均总搜索次数超6亿次，峰值达7亿次。 直播电商于淡季仍获得强劲增长，带动广告和电商收入增长。2023Q3快手电商GMV同比增长30%达2902亿元，符合市场预期，高于行业平均水平。依托于电商GMV增长，2023Q3包括电商收入在内的其他收入同比增长37%达35亿元。此外，快手商城等泛货架新场景贡献的GMV逐步提升，2023Q3占整体GMV比例接近20%。我们预计泛货架电商将为公司提供GMV新增量，同时电商业务变现率短期将稳定在4%左右。2023Q3线上营销服务收入同比增长26.7%到147亿元，主要来自于内循环广告推动；外循环广告持续恢复，收入同比增速较2023Q2持续提升，特别是在传媒资讯（包括短剧）和教育行业等表现优异。2023Q3直播业务收入97亿元，同比增长8.6%，但受直播生态治理影响，我们预计2023Q4直播业务收入同比持平。 在收入结构转变和降本增效下，利润如期释放。2023Q3公司毛利率达51.7%，主要由于高利润率业务如广告和电商收入占比提升，以及单位带宽成本下降所致。2023Q3经调整净利润达31.7亿元，扣除税收返还后仍略超市场预期，利润稳健释放。 盈利预测与投资评级：我们看好公司独特的社区文化、电商商业化的加速，以及利润的持续释放。我们将公司2023-2025年收入由1133/1279/1414亿元调整至1135/1286/1420亿元，对应经调整净利润为87/151/210亿元，对应2024年经调整PE为16x，维持“买入”评级。 风险提示：市场竞争风险，商业化不及预期风险，国际局势风险。 （分析师 张良卫） 携程集团-S（09961.HK） 2023年三季报点评 旅游市场复苏强劲，期待全球化业务贡献增量 投资要点 随旅游市场复苏，业绩高速增长：受益于夏季旅游需求旺盛，用户旅行需求复苏，23Q3，公司实现营业净收入137亿元，同比增长99%，较2019年同期同比增长31%；经调整EBITDA为46亿元，经调整EBITDA净利率为34%，同比提升13pct。 国内旅游需求增势强劲，其中长途游表现较优。23Q3，国内旅游预订需求延续前期强劲增长。23Q3，国内酒店预订量同比增长超90%，较2019年同期增长70%；长途酒店预订量同比增长率相较短途更快，达到133%，短途酒店预订量高于去年同期66%。我们预计，23Q4公司仍将以超行业平均增长水平增长。 出境游受制于供给端仍未及19年水平，预计随签证申请及航班容量恢复有望持续增长。随出境供应链恢复，出境旅游需求释放，23Q3，公司出境酒店及机票预订量恢复至疫情前80%水平。受制于供给端仍未完全恢复，出境游仍未恢复至19年同期水平。根据航旅纵横，2023年10月，国内航司出入境航班量恢复至2019年同期60%。后续，随签证申请更加便利，航班量持续恢复，我们预计公司出境游业务将继续保持增长。 全球化业务布局完善，长期将为公司业绩提供增长动力。23Q3，公司国际平台业务增速加快，国际OTA平台机票预订量同比增长超100%，国际平台酒店预定量超2倍于2019年水平。公司全球化业务的重点仍然是促进中长期的有机增长，有望为公司业绩提供增长动力。 后续预计随营销费用率恢复正常，利润率水平将略有下降。2023年，由于疫情放开致积压旅游需求释放，公司营销费用支出节省。23Q3，公司销售费用率为20.08%，同比-0.71pct。后续，随营销费用支出逐步恢复正常，我们预计利润率水平将略有下降。 盈利预测与投资评级：公司作为OTA领域龙头，公司国内业务恢复强劲，出境游复苏及海外市场拓展有望贡献增量，我们将2023-2025年公司经调整净利润从90.5/116.2/141.3亿元上调为116.1/123.0/140.8亿元，分别同比增长797%/6%/14%，维持“买入”评级。 风险提示：跨境供给恢复不及预期，竞争加剧风险，宏观经济政治风险。 （分析师 张良卫） 最新金股组合 东吴证券研究所机构销售通讯录 法律声明 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