万科 | 重新出发——2023年三季报点评

（以下内容从国泰君安《万科 | 重新出发——2023年三季报点评》研报附件原文摘录）
　　2023 报告导读 结算规模从今年开始下降，利润率依然处于下滑通道。新开工加速超预期完成，2023年土地投资强度加强，拿地聚焦核心地块均价提升，深铁董事长担任董事会副主席。 业绩符合预期，维持增持评级。2023年前三季度公司实现营业收入2903亿元，同比下降14.0%，实现归母净利润136亿元，同比下降20.3%。鉴于公司拿地更加聚焦高能级核心城市，同时深铁董事长担任公司董事会副主席，公司未来长期发展将获深国资强有力的支持，维持增持评级。 结算规模开始下降，利润率依然处于下滑通道。2023年前三季度，公司开发结算面积和收入分别同比下滑19.0%、17.4%。虽然公司开发结算毛利率从2022年同期的20.7%继续下滑2.2pct至目前的18.5%，但是由于权益法确认的投资收益及投资处置收益同比增加199%以及少数股东损益下滑24%，最终造成公司归母净利润率仅同比下滑0.4pct至4.7%。 新开工超预期提速，竣工全年计划同比下滑11%。前三季度实现新开工面积1647万方，完成年初计划的98.5%（2022年同期66.5%）；实现竣工面积1892万方，完成年初计划的58.6%（2022年同期60.3%）。公司2023年全年竣工计划为3227万方，相较2022年实际竣工下滑11.1%。 2023年土地投资强度加强，拿地聚焦核心地块均价提升。前三季度公司的土地投资强度为28%，相较2022同期16%、2022全年22%提高明显。于此同时由于公司拿地聚焦高能级城市，公司的拿地均价也从2022年同期的12764元/平米提升至14744元/平米。 风险提示：管理红利体现较慢，同时原开发业务大幅放缓。 特别声明 本公众订阅号(北极星NS)为国泰君安证券研究所地产组研究团队依法设立并运营的微信公众订阅号。本团队负责人谢皓宇具备证券投资咨询（分析师）执业资格，资格证书编号为S0880518010002。 本订阅号不是国泰君安证券研究报告发布平台。本订阅号所载内容均来自于国泰君安证券研究所已正式发布的研究报告，如需了解详细的证券研究信息，请具体参见国泰君安证券研究所发布的完整报告。本订阅号推送的信息仅限完整报告发布当日有效，发布日后推送的信息受限于相关因素的更新而不再准确或者失效的，本订阅号不承担更新推送信息或另行通知义务，后续更新信息以国泰君安证券研究所正式发布的研究报告为准。 本订阅号所载内容仅面向国泰君安证券研究服务签约客户。因本资料暂时无法设置访问限制，根据《证券期货投资者适当性管理办法》的要求，若您并非国泰君安证券研究服务签约客户，为控制投资风险，还请取消关注，请勿订阅、接收或使用本订阅号中的任何信息。如有不便，敬请谅解。 市场有风险，投资需谨慎。在任何情况下，本订阅号中信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。国泰君安证券及本订阅号运营团队不对任何人因使用本订阅号所载任何内容所引致的任何损失负任何责任。 本订阅号所载内容版权仅为国泰君安证券所有。任何机构和个人未经书面许可不得以任何形式翻版、复制、转载、刊登、发表、篡改或者引用，如因侵权行为给国泰君安证券研究所造成任何直接或间接的损失，国泰君安证券研究所保留追究一切法律责任的权利。

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