保利发展 | 结算提速,换仓积极——2023年三季报点评

（以下内容从国泰君安《保利发展 | 结算提速,换仓积极——2023年三季报点评》研报附件原文摘录）
　　2023 报告导读 公司虽结算提速，但利润率还在持续探底，积极换仓聚焦核心38城，预期未来将带来较好的销售增速。 业绩符合预期，维持增持评级。2023 年前三季度，公司实现营业收入1925亿元，同比增长23.1%，实现归母净利润 133 亿元，同比增长1.3%。鉴于当前土拍市场和融资环境，利好央国企房企，公司也在聚焦核心城市换仓，维持增持评级。 结算提速，利润率还在持续探底。前三季度公司毛利率同比下滑5.1个百分点至19.4%，归母净利润率同比下滑1.5个百分点至6.9%，利润率依然处在下滑通道。一方面，随着高价地项目的陆续结算，毛利率仍将承压；另一方面，市场下行也导致投资受益同比下滑45.5%，但是随着公司拿地权益比的提升，少数股东损益占比也同比提升9.3pct至21.4%。 当前央企国企引领土拍和销售市场，公司正在积极换仓。当前无论土拍还是销售市场，都利好央企和国资背景房企，前三季度公司虽然拿地金额和面积分别同比下滑12%和15%，土地投资强度拿地金额/销售金额为32%（低于去年同期的39%），但是 38 个核心城市拓展金额占比达到99%（高于去年同期的90%）。 以销定产，全年计划竣工增长12%。前三季度实现新开工面积1070万方，同比减少38.7%，完成年初计划的54%（2022年同期44%）；实现竣工面积2809万方，同比增加21.3%，完成年初计划的63%（2022年同期55%）。 风险提示：销售去化下行；存货跌价损失计提大幅增加。 特别声明 本公众订阅号(北极星NS)为国泰君安证券研究所地产组研究团队依法设立并运营的微信公众订阅号。本团队负责人谢皓宇具备证券投资咨询（分析师）执业资格，资格证书编号为S0880518010002。 本订阅号不是国泰君安证券研究报告发布平台。本订阅号所载内容均来自于国泰君安证券研究所已正式发布的研究报告，如需了解详细的证券研究信息，请具体参见国泰君安证券研究所发布的完整报告。本订阅号推送的信息仅限完整报告发布当日有效，发布日后推送的信息受限于相关因素的更新而不再准确或者失效的，本订阅号不承担更新推送信息或另行通知义务，后续更新信息以国泰君安证券研究所正式发布的研究报告为准。 本订阅号所载内容仅面向国泰君安证券研究服务签约客户。因本资料暂时无法设置访问限制，根据《证券期货投资者适当性管理办法》的要求，若您并非国泰君安证券研究服务签约客户，为控制投资风险，还请取消关注，请勿订阅、接收或使用本订阅号中的任何信息。如有不便，敬请谅解。 市场有风险，投资需谨慎。在任何情况下，本订阅号中信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。国泰君安证券及本订阅号运营团队不对任何人因使用本订阅号所载任何内容所引致的任何损失负任何责任。 本订阅号所载内容版权仅为国泰君安证券所有。任何机构和个人未经书面许可不得以任何形式翻版、复制、转载、刊登、发表、篡改或者引用，如因侵权行为给国泰君安证券研究所造成任何直接或间接的损失，国泰君安证券研究所保留追究一切法律责任的权利。

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