国君房地产|稳定的前兆

（以下内容从国泰君安《国君房地产|稳定的前兆》研报附件原文摘录）
　　自2022年以来，政策逐步出台，从房企端到需求端，当前已经进入到需求端宽松的深水区，后续关注点从政策工具转向为政策力度。2022年楼市下行以来，政策出台力度明显加大，整体来看，2022年着重于房企端，以防范金融风险为底线，给与房企在融资端的宽松政策，在保交付和防风险两端共同发力。自2023年以来，需求端政策开始发力，并逐步拓宽至一线城市，以政策空间来看，目前在工具使用上基本上做到应出尽出，后续关注已有政策力度的继续加大。 9月楼市销售同比改善，降幅明显收窄，政策效果初步体现。按照克而瑞数据，TOP50房企销售金额同比下降26%，相比于8月大幅改善，幅度达到16个百分点，主要还是得益于高能级城市在政策放松之后需求释放的贡献。由于部分政策（例如认房认贷的标准调整）会带来积压需求的一次性释放，因此需求的持续释放还需要政策力度进一步加强。 政策逻辑，将从政策工具的增加，转变为政策力度的调整，如贷款利率的幅度、税收减免的幅度、房价的优惠政策等。当前政策工具基本做到应出尽出，未来潜在还可以调整的政策主要包括非普住宅认定标准、部分限购政策等，从工具总量来看，并不算多，但是已有政策可以调整的空间仍然非常大。例如，按揭贷款利率仍然有大幅度下调的空间，类比平均4.1%的贷款利率，仍然显著高于同等风险等级的其他类别贷款，因此，当前的政策，我们认为叫做放松，仍然还不叫刺激，也就意味着仍然存在继续宽松的空间。 政策思路一旦从政策工具调整为政策幅度，意味着楼市的稳定也将到来。政策工具调整是解除不符合当前情况的行政管制，但并不构成市场化的供需关系调整。相比于政策工具，政策力度的调整会带来更加平滑的调整，使得楼市不会大起大落，且更加遵循市场自身的供需关系。以政策力度调整为号，2024年楼市将迎来稳定的前兆。按照目前楼市的表现，预计全年销售面积将落在12亿平方米左右，对应商品住宅部分在10亿平方米，若接下来主要调整政策的力度，那么2024年楼市也将迎来稳定发展，降幅将继续大幅度收窄，基本达到平稳状态。关注一线城市本土企业，受益首开股份、京投发展等，龙头如保利发展等依然是中期首选，全年继续推荐园区公司，中新集团、招商蛇口等。 风险提示：政府重新放开前融再走土地金融模式，市场需求加速下行。 更多国君研究和服务 亦可联系对口销售获取 重要提醒 本订阅号所载内容仅面向国泰君安证券研究服务签约客户。因本资料暂时无法设置访问限制，根据《证券期货投资者适当性管理办法》的要求，若您并非国泰君安证券研究服务签约客户，为保证服务质量、控制投资风险，还请取消关注，请勿订阅、接收或使用本订阅号中的任何信息。我们对由此给您造成的不便表示诚挚歉意，非常感谢您的理解与配合！如有任何疑问，敬请按照文末联系方式与我们联系。 法律声明 本公众订阅号(微信号: GTJARESEARCH )为国泰君安证券股份有限公司(以下简称“国泰君安证券”) 研究所依法设立、独立运营的唯一官方订阅号。其他机构或个人在微信平台上以国泰君安研究所名义注册的，或含有“国泰君安研究"，或含有与国泰君安证券研究所品牌名称相关信息的其他订阅号均不是国泰君安证券研究所官方订阅号。 本订阅号不是国泰君安证券研究报告发布平台，本订阅号所载内容均来自于国泰君安证券研究所已正式发布的研究报告，如需了解详细的证券研究信息，请具体参见国泰君安证券研究所发布的完整报告。 在任何情况下，本订阅号的内容不构成对任何人的投资建议，国泰君安证券也不对任何人因使用本订阅号所载任何内容所引致的任何损失负任何责任。 本订阅号所载内容版权仅为国泰君安证券所有，国泰君安证券对本订阅号保留一切法律权利。订阅人对本订阅号发布的所有内容(包括文字、影像等)进行复制、转载的，需注明出处为“国泰君安研究”， 且不得对本订阅号所载内容进行任何有悖原意的引用、删节和修改。

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