周观点:地产新政下的房市量价变化

（以下内容从华福证券《周观点:地产新政下的房市量价变化》研报附件原文摘录）
　　点击蓝字 · 关注我们 摘要 地产新政下的房市量价变化 （1）成交面积增长明显。9月以来商品房成交面积均出现明显增长。不过，考虑到政策放松初期需求的一次性集中释放和“金九银十”地产传统销售旺季的加持，近期地产成交回暖行情的延续性仍有待观察： 因政策改变而导致购房需求的集中释放典型案例即为今年2-4月，在防疫政策优化以及优化后第一波疫情冲击消退后，今年2-4月商品房销售面积累计同比值明显改善且逐月增长，这种逐月增长是2016年下半年房地产销售整体进入下行周期后，难得出现的连续增长。然而随着疫情期间积累的购房需求集中性释放，二季度后商品房销售面积累计同比值再度逐月回落。 作为房地产市场的传统销售旺季，9月的地产销售数据具有典型的季节性特征，在9月销售旺季的季节性规律加持下，近期政策效果获得共振，而这种共振可能会随时间推移而逐步减弱。 （2）挂牌价普遍下降。与成交面积增长形成对比的是，主要城市的二手房挂牌价普遍下降。由于成交量的变化可能是供给增加或需求增加的影响，因此仅从成交量数据难以直接判断买卖双方力量的强弱对比与变化，还需结合价格情况进行分析。而近期成交面积增长、价格下降的事实可能反映出以下几点特征： 一是当前房地产市场供给压力较大。除了“认房不认贷”和放松限购政策外，近期房地产市场另一重磅政策即是存量房贷利率调降。然而人行、金融监管总局发布的《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》中明确规定存量房贷置换时新发放贷款的利率水平“不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限”，这意味着对于许多购房者来说，并不能享受本次存量房贷利率调降政策带来的实惠，因为相当一部分购房者在此前购房时的贷款利率就是所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。考虑到当时的下限和目前的下限相比大都高出不少，因此对于这部分群体来说，要想享受近几年房贷利率下行的实惠、减轻还贷压力，可能的选择是卖掉当前住房，再以当前房贷利率贷款新买入住房。而这意味对于这部分群体来说，卖的行为必须发生在再次购买之前，因此会造成房地产市场供给增长明显快于需求增长，加大房地产市场的供给压力。 二是当前居民购房能力仍待恢复。“认房不认贷”、放松限购本质上都属于“解除限制”的政策，并不是“增强购买力”的政策，这就意味着在此前具有购买力但被限制的需求释放完毕后，相关政策的影响可能会逐步消退，而对于本就没有购买力的群体而言，即使解除所有限制，对这些群体的边际效用也是零。因此，房地产市场的长期稳健恢复，根源仍是居民收入的增长、居民资产负债表的修复，后续可持续跟踪失业率、人均可支配收入等高频指标，从而进一步判断房地产市场的回暖是否具有可持续性。 复盘 本周受资金价格上升、国债供给放量和股债跷跷板影响，债市收益率普遍上行。以周五收盘价计，1年期国债230016较前一周上行6.5BP至2.185%，1年期国开债230211较前一周上行4.5BP至2.28%；10年期国债230018较前一周上行2.5BP至2.675%，10年期国开债230210较前一周上行0.75BP至2.775%。超长债方面，30年国债230009较前一周上行1BP至2.99%，20年国开债210220较前一周上行2BP至3.0325%。 周观察 1、广州优化楼市限购政策。2、美联储宣布暂停加息，不排除继续采取紧缩举措。3、系统重要性银行名单发布。 本周展望 综合来看，下周在资金面仍面临较大的到期压力以及季末效应的影响下，资金价格预计将继续位于高位，但不排除最后两天随着跨季基本结束资金价格有所缓和的情况，届时部分机构可能提前交易节后资金转松的预期。此外，在中美成立经济领域工作组、亚运会举办、黄金周消费预期的刺激下，预计下半周资本市场风险偏好将有所回暖，可能出现股强债弱的跷跷板现象，预计下周债券市场将继续呈现弱势行情。 风险提示 市场风险超预期、政策边际变化。 正文 01 地产新政下的房市量价变化 1.1 每周一谈：地产新政下的房市量价变化 自8月25日住建部、人行、金融监管总局联合印发的《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》正式公布以来，包括北上广深四大一线城市在内的主要核心城市基本均已官宣执行“认房不认贷”政策、9月以来已有十余城市全面或局部取消住房限购。在一系列地产新政的刺激下，近期房市量价变化呈现哪些特征？未来又将何去何从？本周我们谈谈地产新政下的房市量价变化。 （1）成交面积增长明显 选取数据可获得性较好的一二线城市作为跟踪对象，可以发现无论是北上广深等一线城市，还是主要二线城市，9月以来商品房成交面积均出现明显增长。 不过，考虑到政策放松初期需求的一次性集中释放和“金九银十”地产传统销售旺季的加持，近期地产成交回暖行情的延续性仍有待观察： 因政策改变而导致购房需求的集中释放典型案例即为今年2-4月，在防疫政策优化以及优化后第一波疫情冲击消退后，今年2-4月商品房销售面积累计同比值明显改善且逐月增长，这种逐月增长是2016年下半年房地产销售整体进入下行周期后，难得出现的连续增长（2020年疫情爆发初期的低基数影响除外）。然而随着疫情期间积累的购房需求集中性释放，二季度后商品房销售面积累计同比值再度逐月回落。 作为房地产市场的传统销售旺季，9月的地产销售数据具有典型的季节性特征。回顾2014年以来历年下半年各月的销售数据不难发现，除了年末最后一个月房企为完成业绩积极促进销售回款外，绝大多数年份9月均为下半月销售的峰值。8月下旬地产新政陆续落地，时点上恰逢“金九银十”前夕，因此在9月销售旺季的季节性规律加持下，政策效果获得共振，而这种共振可能会随时间推移而逐步减弱。 （2）挂牌价普遍下降 与成交面积增长形成对比的是，主要城市的二手房挂牌价普遍下降。由于成交量的变化可能是供给增加或需求增加的影响，因此仅从成交量数据难以直接判断买卖双方力量的强弱对比与变化，还需结合价格情况进行分析。而近期成交面积增长、价格下降的事实可能反映出以下几点特征： 一是当前房地产市场供给压力较大。除了前文提到的“认房不认贷”和放松限购政策外，近期房地产市场另一重磅政策即是存量房贷利率调降。然而人行、金融监管总局发布的《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》中明确规定存量房贷置换时新发放贷款的利率水平“不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限”，这意味着对于许多购房者来说，并不能享受本次存量房贷利率调降政策带来的实惠，因为相当一部分购房者在此前购房时的贷款利率就是所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。考虑到当时的下限和目前的下限相比大都高出不少，因此对于这部分群体来说，要想享受近几年房贷利率下行的实惠、减轻还贷压力，可能的选择是卖掉当前住房，再以当前房贷利率贷款新买入住房。而这意味对于这部分群体来说，卖的行为必须发生在再次购买之前，因此会造成房地产市场供给增长明显快于需求增长，加大房地产市场的供给压力。 二是当前居民购房能力仍待恢复。诚然，“认房不认贷”、放松限购都是刺激购房需求的手段，但这些政策本质上都属于“解除限制”的政策，并不是“增强购买力”的政策，这就意味着在此前具有购买力但被限制的需求释放完毕后，相关政策的影响可能会逐步消退，而对于本就没有购买力的群体而言，即使解除所有限制，对这些群体的边际效用也是零。因此，房地产市场的长期稳健恢复，根源仍是居民收入的增长、居民资产负债表的修复，后续可持续跟踪失业率、人均可支配收入等高频指标，从而进一步判断房地产市场的回暖是否具有可持续性。 1.2 复盘 本周受资金价格上升、国债供给放量和股债跷跷板影响，债市收益率普遍上行。以周五收盘价计，1年期国债230016较前一周上行6.5BP至2.185%，1年期国开债230211较前一周上行4.5BP至2.28%；10年期国债230018较前一周上行2.5BP至2.675%，10年期国开债230210较前一周上行0.75BP至2.775%。超长债方面，30年国债230009较前一周上行1BP至2.99%，20年国开债210220较前一周上行2BP至3.0325%。 1.3 周观察 1、广州优化楼市限购政策：本周三（2023年9月20日）广州发布关于优化房地产市场平稳健康发展政策的通知，明确多区调整住房限购套数政策，多区个人销售住房增值税征免年限从5年调整为2年，意味着广州成为全国一线城市中首个部分放开限购的城市。 广州从2010年开始实施限购政策。严格执行13年后，这一政策产生转向，其背景是房地产市场形势发生了明显变化——今年7月24日，中央政治局召开会议，明确指出“我国房地产市场供求关系发生重大变化”。这个新形势，就是指商品房总体告别短缺，有的城市甚至出现供大于求的现象，从卖方市场向买方市场转变。对此，需要“适时调整优化房地产政策”，直接指向大力支持和更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。后续金九银十能否在多重利好政策之下来临值得关注。 2、美联储宣布暂停加息，不排除继续采取紧缩举措：本周四（北京时间2023年9月21日凌晨）美联储宣布暂停加息，将联邦基金利率目标区间维持在5.25%-5.50%。点阵图显示，美联储年内将再加息一次，并可能在更高利率保持更长时间。 自2022年3月开始，美联储已连续11次加息。从美联储议息会议释放的信号来看，本次美联储“按兵不动”可能并非意味着美国货币政策将就此转向。鲍威尔表示，当前的利率是限制性的，已经给经济活动、就业和通胀带来下行压力。美联储“有能力在前进时保持谨慎”。未来，美联储准备在适当的情况下进一步加息，并打算将货币政策保持在限制性水平，直到可以确信通胀向2%的设定目标持续下降。 从美联储公布的加息路径点阵图来看，联邦基金利率到2023年年末预计将达到5.6%，与此前持平；联邦基金利率到2024年年末预计将降至5.1%，较此前上升0.5个百分点。这不仅暗示美联储年内还将继续加息的可能，也反映出明年美联储降息幅度可能将不及市场预期。 3、系统重要性银行名单发布：本周五（2023年9月22日）中国人民银行、国家金融监督管理总局发布我国系统重要性银行名单，本次共有20家国内系统重要性银行，其中国有商业银行6家，股份制商业银行9家，城市商业银行5家。 中国人民银行、国家金融监督管理总局表示，下一步，将按照《系统重要性银行附加监管规定（试行）》的要求，共同做好系统重要性银行附加监管工作，督促系统重要性银行按规定满足附加资本和附加杠杆率要求，增强抗风险能力和损失吸收能力，发挥好宏观审慎管理与微观审慎监管合力，促进系统重要性银行稳健经营和健康发展，不断夯实金融体系稳定的基础，更好支持实体经济发展。 1.4 本周展望 资金方面，随着跨季的临近，本周资金价格继续上升，而下周是跨季前的最后一周，预计上半周将迎来资金最紧的时点，季末最后两天资金可能随着跨季的基本结束，资金价格可能会有小幅回落，但不宜过度乐观。下周共有7660亿逆回购到期、4954.80亿同业存单到期，资金面仍面临较大的到期压力，预计节后资金价格方能出现明显回落。 经济与政策方面，本周五晚间财政部和人行发布消息称成立经济领域工作组，包括“经济工作组”和“金融工作组”。“经济工作组”由中美两国财政部副部长级官员牵头，“金融工作组”由中国人民银行和美国财政部副部长级官员牵头。两个工作组将定期、不定期举行会议，就经济、金融领域相关问题加强沟通和交流。本周六晚，亚运会正式开幕。在中美成立经济领域工作组、亚运会举办、黄金周消费预期的刺激下，预计下半周资本市场风险偏好将有所回暖，可能出现股强债弱的跷跷板现象。 综合来看，下周在资金面仍面临较大的到期压力以及季末效应的影响下，资金价格预计将继续位于高位，但不排除最后两天随着跨季基本结束资金价格有所缓和的情况，届时部分机构可能提前交易节后资金转松的预期。此外，在中美成立经济领域工作组、亚运会举办、黄金周消费预期的刺激下，预计下半周资本市场风险偏好将有所回暖，可能出现股强债弱的跷跷板现象，预计下周债券市场将继续呈现弱势行情。 02 流动性周度跟踪 03 债券估值周度跟踪 04 风险提示 市场风险超预期。市场出现超预期风险事件，易引发系统性风险，影响债券市场整体走势。 政策边际变化。市场政策不确定性较大，将影响市场整体情况，进而带来投资风险。 具体分析详见华福证券研究所2023年9月24日对外发布的《地产新政下的房市量价变化—周观点20230923》 本报告分析师：李清荷 执业证书编号：S0210522080001 分析师声明 本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师，以勤勉的职业态度，独立、客观地出具本报告。本报告清晰准确地反映了本人的研究观点。本人不曾因，不因，也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿。 一般声明 华福证券有限责任公司（以下简称“本公司”）具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格。本报告仅供本公司的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。 本报告的信息均来源于本公司认为可信的公开资料，该等公开资料的准确性及完整性由其发布者负责，本公司及其研究人员对该等信息不作任何保证。本报告中的资料、意见及预测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，之后可能会随情况的变化而调整。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息及资料保持在最新状态，对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 在任何情况下，本报告所载的信息或所做出的任何建议、意见及推测并不构成所述证券买卖的出价或询价，也不构成对所述金融产品、产品发行或管理人作出任何形式的保证。在任何情况下，本公司仅承诺以勤勉的职业态度，独立、客观地出具本报告以供投资者参考，但不就本报告中的任何内容对任何投资做出任何形式的承诺或担保。投资者应自行决策，自担投资风险。 本报告版权归“华福证券有限责任公司”所有。本公司对本报告保留一切权利。除非另有书面显示，否则本报告中的所有材料的版权均属本公司。未经本公司事先书面授权，本报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝、复印件或复制品，或再次分发给任何其他人，或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用。未经授权的转载，本公司不承担任何转载责任。 特别声明 投资者应注意，在法律许可的情况下，本公司及其本公司的关联机构可能会持有本报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易，也可能为这些公司正在提供或争取提供投资银行、财务顾问和金融产品等各种金融服务。投资者请勿将本报告视为投资或其他决定的唯一参考依据。 投资评级声明 类别 评级 评级说明 公司评级 买入 未来6个月内，个股相对市场基准指数涨幅在20%以上 持有 未来6个月内，个股相对市场基准指数涨幅介于10%与20%之间 中性 未来6个月内，个股相对市场基准指数涨幅介于-10%与10%之间 回避 未来6个月内，个股相对市场基准指数涨幅介于-20%与-10%之间 卖出 未来6个月内，个股相对市场基准指数涨幅在-20%以下 行业评级 强于大市 未来6个月内，行业整体回报高于市场基准指数5%以上 跟随大市 未来6个月内，行业整体回报介于市场基准指数-5%与5%之间 弱于大市 未来6个月内，行业整体回报低于市场基准指数-5%以下 备注：评级标准为报告发布日后的6~12个月内公司股价（或行业指数）相对同期基准指数的相对市场表现。其中，A股市场以沪深300指数为基准；香港市场以恒生指数为基准；美股市场以标普500指数或纳斯达克综合指数为基准（另有说明的除外）。 李清荷 华福固收首席分析师 上海财经大学硕士，曾任职于国盛证券研究所、西南证券研究所、某评级机构。 固收荷语 更及时、更深度、更有趣 期待您的关注！

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