一线城市松绑一周,看房热情如何?相较过往,本轮“松绑”有何不同?

（以下内容从国金证券《一线城市松绑一周,看房热情如何?相较过往,本轮“松绑”有何不同?》研报附件原文摘录）
　　8月31日晚，央行、金融监管总局两部门发文，备受关注的存量首套住房贷款利率下调政策正式落地。与此同时，一二线城市执行已久的“认房又认贷”政策开始松动，广州、深圳于8 月30日官宣认房不认贷，北京、上海于9月1日官宣认房不认贷。在四大一线城市全部政策落地的一周后（9月2日—9月8日），居民的看房热情如何？本轮一线“松绑”与过往有何不同？国金证券首席经济学家赵伟、房地产组首席分析师杜昊旻就上述内容进行深度解析。 数据显示，本周北上广深四大一线城市的看房找房热度指数较8月中旬（8.12-8.18）均有明显提升，其中北京上升37.7%，上海上升24.2%，广州上升26.6%，深圳上升45.3%；较政策未全部落地那周（8.26-9.1）也有所提升，其中北京上升5.8%，上海上升9.8%，广州上升1.9%，深圳上升5.5%。 国金证券房地产行业首席分析师杜昊旻认为，若要维持复苏态势使房地产市场平稳发展，后续一线城市放松远郊区域限购限售、放宽非普通住宅认定标准等政策有待落地。 回顾一线城市“松绑”历史 其实，一线城市2015年就“松绑”过，当时受前期需求调控、供给扩张影响、房地产市场库存持续攀升，楼市遭遇寒冬、量价齐跌。为扭转地产下滑趋势，一线城市集中“松绑”，随即带动高线级城市销售回暖。 2014年“930新政”推出后，一线城市销售面积降幅有所收窄，但二、三线城市销售并未改善。2015年4月一线城市集中“松绑”后地产销售才真正迎来拐点，二、三线销售增速也纷纷转正。销售刺激下，一线城市房价快速攀升，但二、三线城市房价并无起色，量的好转没有带来房价预期的转变。 2015年后棚改开始发力，2015-2018年每年棚改实际执行规模均在600万套以上、新增PSL(抵押补充贷款)规模超过6000亿元。2016年起，棚改货币化安置比例大幅提升，推动二、三线城市销售大幅好转、房价也开始进入上行通道，迎来一波强修复。 在地产大周期下行背景下，本轮一线“松绑”与过往有何不同？ 国金证券首席经济学家赵伟表示，本轮一线城市“松绑”有别于过去的总量型地产政策，更多刺激的是改善型需求。 近期，一线城市陆续跟进“认房不认贷”政策，主要满足改善型住房需求。据贝壳研究院调查统计，这部分群体的购房占比已由2020年的26%提升至2022年的30%。一线城市改善住房的意愿或更大，2020年北京、上海、广东的人均住房建筑面积明显低于其他省份。 受常住人口流出影响、一线城市改善型需求占比提升。以常住人口衡量，近年来一线城市人口流入明显放缓。人口流动的变化也反映在地产的交易结构中，2022年上海和北京二手房客户的平均购房年龄分别为38.8和39.4岁，分别较2019年增加1.6和1.7岁。 赵伟表示，相较2014年，当前居民收入增速放缓，以住房贷款余额/可支配收入衡量的杠杆水平也大幅提升，一线地产销售回暖的空间或不及以往。房价预期能否复制2015-2018年的逆转需进一步观察。 本轮一线“松绑”溢出效应如何？ 赵伟认为，随着人口结构和婚育观念明显转变，一线城市“松绑”的示范效应或不如以往。相较2014年，当下人口首现负增长、刚需人口占比和粗结婚率均大幅下滑4个百分点，房地产市场的增量需求已大不如前。 与此同时，当下城中村改造取代了棚改货币化，且实施范围集中于超大特大城市而非低线城市，实施周期较以往更长、见效也更慢。人口流入叠加改善型需求共振，二线地产销售回升力度或更大。与一线城市人口净流出形成对比，2022 年长沙、杭州、 青岛、南京等强二线城市常住人口规模继续扩张；二胎开放政策刺激下、二线城市的改善型需求也有所增加，有望与 刚需形成共振。与此同时，近年来二线城市房价收入比并未出现大幅上行，或更有利于短期需求释放。 本文内容摘自研究报告9月10日《一线认房不认贷效果初显，二线宽松加速落地》；9月10日《一线城市“松绑”，影响几何?》。 分析师:赵伟 执业编号: S1130521120002 分析师:杜昊旻 执业编号:S1130521090001 分析师:王祎馨 执业编号:S1130523090003 免责声明 本栏目刊载的信息仅为行业观点，不构成任何投资建议，投资者不应该以该等信息取代独立判断或仅根据该等信息作出决策。本栏目力求信息准确可靠，但对信息的准确性或完整性不作保证，亦不对因使用该等信息而引发或可能引发的损失承担任何责任。投资有风险，入市须谨慎。

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