华泰 | 房地产:褪去羁绊,重振活力

（以下内容从华泰证券《华泰 | 房地产:褪去羁绊,重振活力》研报附件原文摘录）
　　自8月末以来，城市核心区放松限购的节奏提速。继嘉兴、大连、沈阳全面取消限购后，9月7日晚，南京正式发文放松玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区等四区，即南京全域放开限购，成为8月末以来全面放开限购的第四城，同时也打响强二线城市全面放开限购第一枪。7月以来住建部、央行等部委频频发声，需求端放松步步深入，强化托底房地产市场的决心，我们预计二线及以下城市将有望迎接全面放松，一线城市也有望局部宽松，与其他政策形成合力，稳定房价预期和购房需求。 核心观点 限购放松层层递进，强二线城市南京全域放开具风向标意义 城市限购放松是一个从点到面、从外围到核心递进的过程。以南京为例，22年4月以来放松限购的频次达8次，放松区域从六合和溧水区，再扩散到产业聚集区，最后到全域，购房门槛方面从降低外地户口社保年限要求，再到放松家有二孩及以上、60岁以上老人的家庭限购，最终不限人群。9月以来，还有大连、沈阳两个二线城市全面放开限购，也都并非一步到位：大连在22年5月优化限购政策，仅保留三个限购区域；沈阳在今年3月进行了一轮限购区域的优化。22年以来二线城市针对局部区域、局部人群的限购放松已经十分密集，如今南京作为强二线城市全域放开，具有风向标意义。 销售乏力是限购退出的重要原因 城市加快放松限购步伐的出发点是稳需求。关注全面放松限购的二线城市近期的销售情况，以南京为例，尽管22年以来持续出台限购边际放松政策（22年4月、5月、6月、12月、23年5月），但政策的刺激效应逐步递减，市场成交热度并未扭转。南京自21年7月以来，仅有4个月份新房销售面积同比为正，今年一季度实现脉冲式增长后，市场迅速回落，大连、沈阳也类似，三城6-8月累计销售面积同比降幅分别为43%、56%、42%，均显著高于30城的28%。行业景气度持续在低位是限购政策大举宽松的重要原因。 历史上限购退出基本可确立行业底部 从历史来看，重点城市限购全面退出是一轮托底政策的重要环节。回顾14年，二线城市解除限购的高峰期在14年9月，南京、大连、沈阳也都在这个时间解除。随着930政策的落地，行业基本面底部确认。具体而言，三城在政策落地次月均实现了销售面积同比增速的收窄，同比降幅较政策发布当月分别收窄29、39、3pct。之后南京、沈阳基本走出负增长区间。但三城销售同比显著增长还是在半年后的15年3月后启动。均价同比增长趋势明确则还需滞后半年，基本发生在15年9月。整体而言，限购的全面退出叠加政策组合拳可以确认市场底部，但距基本面趋势性向上的确立尚需时日。 政策组合拳再进一步，看好核心区域货量充沛房企 全面放开限购意味着政策组合拳再进一步，我们看好政策对基本面的托底效用，在核心城市有充沛储备的公司有望受益。 风险提示：行业政策不确定性；基本面下行；部分房企经营风险。 风险提示 行业政策不确定性：宏观流动性的变化、因城施策的调控政策存在不确定性，在新发展模式的指引下，住房、土地、金融、财税等房地产相关领域的制度存在调整优化的可能，都可能对房企经营造成扰动。 基本面下行风险：房地产行业规模高峰可能已经过去，部分区域销售、拿地、新开工、投资等关键指标存在趋势性下行风险。 部分房企经营风险：若经营和融资性现金流修复低于预期，部分房企仍可能面临较大的资金链压力，进而出现经营困难等问题。 相关研报 研报：《褪去羁绊，重振活力》2023年9月10日 陈慎 S0570519010002 | BIO834 刘璐 S0570519070001 | BRD825 林正衡 S0570520090003 | BRC046 关注我们 华泰证券研究所国内站（研究Portal） https://inst.htsc.com/research 访问权限：国内机构客户 华泰证券研究所海外站 https://intl.inst.htsc.com/mainland 访问权限：美国及香港金控机构客户 添加权限请联系您的华泰对口客户经理 免责声明 ▲向上滑动阅览 本公众号不是华泰证券股份有限公司（以下简称“华泰证券”）研究报告的发布平台，本公众号仅供华泰证券中国内地研究服务客户参考使用。其他任何读者在订阅本公众号前，请自行评估接收相关推送内容的适当性，且若使用本公众号所载内容，务必寻求专业投资顾问的指导及解读。华泰证券不因任何订阅本公众号的行为而将订阅者视为华泰证券的客户。 本公众号转发、摘编华泰证券向其客户已发布研究报告的部分内容及观点，完整的投资意见分析应以报告发布当日的完整研究报告内容为准。订阅者仅使用本公众号内容，可能会因缺乏对完整报告的了解或缺乏相关的解读而产生理解上的歧义。如需了解完整内容，请具体参见华泰证券所发布的完整报告。 本公众号内容基于华泰证券认为可靠的信息编制，但华泰证券对该等信息的准确性、完整性及时效性不作任何保证，也不对证券价格的涨跌或市场走势作确定性判断。本公众号所载的意见、评估及预测仅反映发布当日的观点和判断。在不同时期，华泰证券可能会发出与本公众号所载意见、评估及预测不一致的研究报告。 在任何情况下，本公众号中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。订阅者不应单独依靠本订阅号中的内容而取代自身独立的判断，应自主做出投资决策并自行承担投资风险。订阅者若使用本资料，有可能会因缺乏解读服务而对内容产生理解上的歧义，进而造成投资损失。对依据或者使用本公众号内容所造成的一切后果，华泰证券及作者均不承担任何法律责任。 本公众号版权仅为华泰证券所有，未经华泰证券书面许可，任何机构或个人不得以翻版、复制、发表、引用或再次分发他人等任何形式侵犯本公众号发布的所有内容的版权。如因侵权行为给华泰证券造成任何直接或间接的损失，华泰证券保留追究一切法律责任的权利。华泰证券具有中国证监会核准的“证券投资咨询”业务资格，经营许可证编号为：91320000704041011J。

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