【银河地产胡孝宇】公司点评丨新城控股 (601155):销售业绩承压,商管稳健经营

（以下内容从中国银河《【银河地产胡孝宇】公司点评丨新城控股 (601155):销售业绩承压,商管稳健经营》研报附件原文摘录）
　　【报告导读】 1. 销售规模缩减。 2. 毛利率整体下滑。 3. 土储布局优良。 4. 商管贡献逐步提高。 5. 净负债率低于50%。 核心观点 事件：公司发布2023年半年报，2023年上半年公司实现营业收入417.68亿元，同比下降2.42%；归母净利润22.79亿元，同比下降24.28%；基本每股收益1.01元/股，同比下降24.06%。 销售规模缩减：公司2023年上半年实现销售金额424亿元，同比下降34.93%；销售面积516.65万方，同比下降21.39%；对应的销售均价8207元/平米，同比下降17.23%。截至2023年上半年末，公司实现全口径回款485亿元，全口径回款率达到114%。 毛利率整体下滑：公司2023年上半年实现营业收入417.68亿元，同比下降2.42%；归母净利润22.79亿元，同比下降24.28%。归母净利润下滑幅度大于收入的原因在于：1）毛利率整体下滑，公司2023年上半年房地产开发销售的毛利率为12.23%，较去年下降3.89pct、物业出租及管理毛利率为69.55%，较去年下降2.67pct；2）财务费用同比增长35.52%，主要由于利息费用的资本化率减少所致。2023年上半年，公司销售费用率、管理费用率分别为3.93%、4.33%，分别较去年同期下降0.04ct、044pct，管控效率整体有所提升。 土储布局优良：截至2023年上半年末，公司可售土储4360万方，形成以长三角、环渤海、粤港澳大湾区、长江中部、成渝等城市群为重点的布局体系，其中一、二线城市约占公司总土储的40%，长三角区域的三、四线城市约占公司总土储的21%。公司在全国重点城市群、重点城市全面开拓，战略布局相对优良，丰富的土地储备保障公司的持续稳步发展。 商管贡献逐步提高：2023年上半年，公司吾悦广场租金收入48.38亿元，同比增长10.06%，对公司业绩贡献逐步提高。截至2023年上半年末，公司已开业吾悦广场146座，开业面积达1367.14万方，在143个大中城市布局。运营管理上，2023年上半年末，公司出租物业的平均出租率达到95.19%，其中位于海南、贵州、甘肃的4个出租物业出租率达到100%。 净负债率低于50%：截至2023年上半年末，公司在手现金285亿元，经营性现金流净额74.34亿元；净负债率49.52%，杠杆水平保持低位；平均融资成本6.41%，较去年年末下降0.11pct。2023年上半年，公司完成11亿元公司债发行，在境外发行总额为1亿美元的无抵押固定利率债券，用于偿还公司于2023年上半年到期本金为1亿美元的境外美元债券。上半年的两笔公开市场融资的成功发行表现了市场对于公司经营能力和财务稳健的认可。截至2023年上半年末，公司获得各大银行给予的集团授信总额度1156亿元，其中公司及子公司已使用授信307亿元，剩余授信额度较多，业务发展有望得到支持。 投资建议 公司双轮驱动，开发业务销售承压，土储布局优良，商业稳步增长，出租率保持高位，对公司业绩贡献逐步提高。考虑到行业整体毛利率下行的趋势，我们预计公司2023-2025年归母净利润为41.30亿元、49.50亿元、51.54亿元，EPS为1.83元/股、2.19元/股、2.29元/股，对应PE为7.92X、6.61X、6.35X，维持“推荐”评级。 主要财务指标预测 风险提示 宏观经济不及预期、房价大幅波动、政策实施不及预期、公司销售结算不及预期、商管业务不及预期等。 如需获取报告全文，请联系您的客户经理，谢谢！ 本文摘自：中国银河证券2023年9月1日发布的研究报告《【银河地产】新城控股点评_销售业绩承压，商管稳健经营_2023半年报点评》 分析师：胡孝宇 评级体系： 行业评级体系 未来6-12个月，行业指数相对于基准指数（沪深300指数） 推荐：预计超越基准指数平均回报20%及以上。 谨慎推荐：预计超越基准指数平均回报。 中性：预计与基准指数平均回报相当。 回避：预计低于基准指数。 公司评级体系 未来6-12个月，公司股价相对于基准指数（沪深300指数） 推荐：预计超越基准指数平均回报20%及以上。 谨慎推荐：预计超越基准指数平均回报。 中性：预计与基准指数平均回报相当。 回避：预计低于基准指数。 法律申明： 本公众订阅号为中国银河证券股份有限公司（以下简称“银河证券”）研究院依法设立、运营的两个研究官方订阅号之一（另一为“中国银河宏观”）。其他机构或个人在微信平台以中国银河证券股份有限公司研究院名义注册的，或含有“银河研究”，或含有与银河研究品牌名称等相关信息的其他订阅号均不是银河研究官方订阅号。 本订阅号不是银河证券研究报告的发布平台，本订阅号所载内容均来自于银河证券研究院已正式发布的研究报告，本订阅号所摘录的研究报告内容经相关流程及微信信息发布审核等环节后在本订阅号内转载，本订阅号不承诺在第一时间转载相关内容，如需了解详细、完整的证券研究信息，请参见银河证券研究院发布的完整报告，任何研究观点以银河证券发布的完整报告为准。 本订阅号旨在交流证券研究经验。本订阅号所载的全部内容只提供给订阅人做参考之用，订阅人须自行确认自己具备理解证券研究报告的专业能力，保持自身的独立判断，不应认为本订阅号的内容可以取代自己的独立判断。在任何情况下本订阅号并不构成对订阅人的投资建议，并非作为买卖、认购证券或其它金融工具的邀请或保证，银河证券不对任何人因使用本订阅号发布的任何内容所产生的任何直接或间接损失或与此有关的其他损失承担任何责任，订阅号所提及的任何证券均可能含有重大的风险，订阅人需自行承担依据订阅号发布的任何内容进行投资决策可能产生的一切风险。 本订阅号所载内容仅代表银河证券研究院在相关证券研究报告发布当日的判断，相关的分析结果及预测结论，会根据银河证券研究院后续发布的证券研究报告，在不发出预先通知的情况下做出更改，敬请订阅者密切关注后续研究报告的最新相关结论。 本订阅号所转发的研究报告，均只代表银河证券研究院的观点。本订阅号不保证银河证券其他业务部门或附属机构给出与本微信公众号所发布研报结论不同甚至相反的投资意见，敬请订阅者留意。 《证券期货投资者适当性管理办法》于2017年7月1日起正式实施，通过微信订阅号发布的本图文消息仅面向银河证券客户中的机构专业投资者，请勿对本图文消息进行任何形式的转发。若您并非银河证券客户中的机构专业投资者，为保证服务质量、控制投资风险，请取消关注，请勿订阅、接收或使用本订阅号中的任何信息。 本订阅号所载内容的版权归银河证券所有，银河证券对本订阅号保留一切法律权利。订阅人对本订阅号发布的所有内容（包括文字、影像等）的复制、转载，均需注明银河研究的出处，且不得对本订阅号所在内容进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 投资有风险，入市请谨慎。

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