逆水行舟,地产托底

（以下内容从长城证券《逆水行舟,地产托底》研报附件原文摘录）
　　核心观点 从房地产需求端底层逻辑来看，在未来中国房地产市场交易总量呈现下降趋势是一种应然。房地产的需求主要来源于四种：1、由于城镇化和人口的增加而产生的居住刚需（首套房需求）；2、出于提高居住品质的目的（面积、户型、学区房等方面）而产生的改善型需求（二套房需求）；3、由于城市更新改造而产生的被动拆除换居产生的增量需求；4、预期未来房价上升而产生的投资需求，而在过去二十年，推动房地产行业欣欣向荣的本质原因还是在于人口的增加、城镇化的推动以及经济的高速增长，但是目前我国已经迈入老龄化、人口慢增甚至负增的阶段，未来的房地产市场势必围绕存量展开。 我国房地产竣工端维持高增，销售端和投资端尚待修复。在2018年房地产融资环境偏冷的情况下，房地产开发企业偏向于通过出售期房获取开发资金来源，因此会延长施工-竣工的时间段，在2018-2019年表现出来的是竣工端同比负增长，2023年以来，经济下行+房价预期趋弱的背景下，销售端和投资端依然弱复苏，但竣工端自4月份以来一直维持着18%-20%的高增水平，有望带动家电、建材等地产链下游短期快速修复。另外，由于政策端更偏向于现房销售，房地产购买者也相对来说出于风险厌恶的状态，因此现房销售增速大于期房销售增速，现房销售可能会成为未来房地产销售的一种趋势，房地产板块融资端的压力还是需要警惕。 从7月24日政治局会议定调来看，虽然没有提到“房住不炒”，但是政策的描述更倾向于“优化”而不是在总量上的放松，调整主要是为了满足居民对于住房的刚性需求和改善性需求。2022年4月政治局会议以来，房地产政策的放松只是针对于满足刚需，首套房和二套房贷款利率差持续走扩，到了2023年5月利差达到了0.88%的高点，而现在处于改善性需求的购房动机占比大概在4成，所以“认房不认贷”一旦在之前实行“认房又认贷”的城市扩散，那么改善性需求将会得到一定程度的释放，对于收入和积蓄满足一定条件的人群来说是比较大的利好，所以在短期内房地产销售能够得到修复。 在已经确定房地产政策趋势是结构性优化后，这次的“认房不认贷”主要期待点在于后续长三角地区的政策动作，一方面是因为长三角地区经济实力强劲，2022年，长三角GDP占比全国24%，另外一方面，长三角的常住人口占比自2019年以来一直在不断拉升，在2022年末已经达到了16.8%，这片地区有足够的人口和经济基础拉升当地的房地产发展。 那么“认房不认贷”的效果会如何？参考南京来看，大概率能够拉升短期房地产基本面。以长三角地区城市之一的南京为例，在2022年8月调整“认房又认贷”之后，商品房销售趋势经历了“低迷—反弹—复苏减弱”的过程。 风险提示 政策不及预期、房地产企业资金断裂、美联储超预期加息、出口下滑带累长三角经济发展 现阶段房地产行至何处？ 从房地产需求端底层逻辑来看，在未来中国房地产市场交易总量呈现下降趋势是一种应然。房地产的需求主要来源于四种：1、由于城镇化和人口的增加而产生的居住刚需（首套房需求）；2、出于提高居住品质的目的（面积、户型、学区房等方面）而产生的改善型需求（二套房需求）；3、由于城市更新改造而产生的被动拆除换居产生的增量需求；4、预期未来房价上升而产生的投资需求，而在过去二十年，推动房地产行业欣欣向荣的本质原因还是在于人口的增加、城镇化的推动以及经济的高速增长，但是目前我国已经迈入老龄化、人口慢增甚至负增的阶段，未来的房地产市场势必围绕存量展开。 我国房地产竣工端维持高增，销售端和投资端尚待修复。在2018年房地产融资环境偏冷的情况下，房地产开发企业偏向于通过出售期房获取开发资金来源，因此会延长施工-竣工的时间段，在2018-2019年表现出来的是竣工端同比负增长，而在2020-2022年房地产经过了遇冷（疫情原因）-短期反弹修复（2021年第一波疫情过后）-再次遇冷（2022年3月疫情再度爆发）-缓慢修复，2023年以来，经济下行+房价预期趋弱的背景下，销售端和投资端依然弱复苏，但竣工端自4月份以来一直维持着18%-20%的高增水平，有望带动家电、建材等地产链下游短期快速修复。另外，由于政策端更偏向于现房销售，房地产购买者也相对来说出于风险厌恶的状态，因此现房销售增速大于期房销售增速，现房销售可能会成为未来房地产销售的一种趋势，房地产板块融资端的压力还是需要警惕。 “认房不认贷”主要的期待点在哪里？ 从7月24日政治局会议定调来看，虽然没有提到“房住不炒”，但是政策的描述更倾向于“优化”而不是在总量上的放松，调整主要是为了满足居民对于住房的刚性需求和改善性需求。在7月28日，住建部提出“要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。”之后，广州、深圳、中山、武汉、厦门、惠州等6个城市已经在8月末开始落实“认房不认贷”，北京上海也在9月1日宣布实行“认房不认贷”。 “认房不认贷”重在满足改善性需求。那么什么是“认房不认贷”？所谓的“认房不认贷”就是指无论贷款人之前有没有住房贷款记录或者未偿清的住房贷款余额，只要满足其在当地名下没有房产的条件，那么他在申请住房贷款的时候就可以按照首套房首付比例和住房贷款利率进行借贷，需要特别注意的是，这里的贷款人名下是否有房产有贷款是以家庭为单位进行考察的（包括借款人、配偶及未成年子女），而“认贷”的范围是在全国是否存在贷款，在此次“认房不认贷”实行之前，国内仍有北京、上海、广州、西安等16个城市的房地产政策是“认房又认贷”，这也意味着在这些城市，居民的改善性住房需求很难得到满足：首套房和二套房无论是在住房贷款利率和首付比例相差都比较多，而据中指研究院调查结果，2022年约39%的受访者进行置业，购房人群多为刚需及改善性需求，其中改善性需求占比约38%，较2021年增加了5pct，首套刚需购房占比达到了23%，同比下降了3pct。所以“认房不认贷”一旦在这些城市扩散，那么改善性需求将会得到一定程度的释放，对于收入和积蓄满足一定条件的人群来说是比较大的利好，所以在短期内房地产销售能够得到修复。 2022年4月政治局会议以来，房地产政策的放松只是针对于满足刚需，首套房和二套房贷款利率差持续走扩，到了2023年5月利差达到了0.88%的高点。 在已经确定房地产政策趋势是结构性优化后，这次的“认房不认贷”主要期待点在于后续长三角地区的政策动作，一方面是因为长三角地区经济实力强劲，2022年，长三角GDP占比全国24%，另外一方面，长三角的常住人口占比自2019年以来一直在不断拉升，在2022年末已经达到了16.8%，这片地区有足够的人口和经济基础拉升当地的房地产发展。 另外，在投资端方面，2022年以来房地产企业逐渐集中于长三角、粤港澳、京津冀这些城市群。从城市群来看，2022 年起代表企业投资布局更加聚焦收敛。2022 年与 2023 年上半年长三角、粤港澳、京津冀三大城市群拿地金额占比较 2021 年分别增加 5.5、8.9 个百分点至 74.3%、77.7%。 在长三角限购政策方面，我们可以看到大部分区域是能够允许居民家庭的住房改善需求的，但是因为长三角地区本身房价较高，首套房和二套房首付比例和贷款利率相差较大，以上海为例，首套房和二套房的首付比例相差了10pct，住房贷款利率相差了0.7pct，假设按照60000元/平方米的价格去计算，一套60平方米的小户型首付差距就要到达36万元，因此解决改善需求的关键点还是在于落实“认房不认贷”。 那么“认房不认贷”的效果会如何？参考南京来看，大概率能够拉升短期房地产基本面。以长三角地区城市之一的南京为例，在2022年8月调整“认房又认贷”之后，商品房销售趋势经历了“低迷—反弹—复苏减弱”的过程。2022年8月12日，江苏省市场利率定价自律机制发布《关于调整南京市差别化住房信贷政策的决议》，规定“在南京市区（不含溧水区、高淳区）有购房记录、但申请贷款时实际无住房居民家庭，或有1套住房，但无购房贷款记录的居民家庭或相应购房贷款已结清的居民家庭，购房商业贷款首付比例不低于30%；市区（不含六合区、溧水区、高淳区）具名家庭有1套住房，且相应购房贷款未结清，再次申请商业个人住房贷款买普通住房，最低首付比例不低于60%。”但是在2022年下半年，受到疫情的拖累，长三角地区人口增速急剧下降，南京商品房销售面积降幅收窄，但是累积同比仍处于41%-42%左右，在疫情管控全面优化后，2023年积压的房地产需求重新释放，在Q1-Q2的商品房销售面积累积增速达到了11%-32%的水平，自2017年来仅次于2021年的增速，而后受整体经济预期变弱的影响，增速重新转负。 风险提示 政策不及预期、房地产企业资金断裂、美联储超预期加息、出口下滑带累长三角经济发展 证券研究报告： 《 逆水行舟，地产托底 》 对外发布时间： 2023年9月1日 报告发布机构： 长城证券股份有限公司（已获中国证监会许可的证券投资咨询业务资格） 本报告分析师： 汪毅 S1070512120003 yiw@cgws.com 长城证券研究院市场策略研究团队： 汪毅，王小琳，王正洁 研究员微信号： 汪毅（15000095031） 王小琳（18833550053） 王正洁（13127569759） 欢迎大家与我们微信交流！ 最新的市场策略观点，最新的月度股票组合，最新的机构观点汇总，欢迎关注长城宏观策略！ 长城研究--宏观策略 特别声明： 《证券期货投资者适当性管理办法》、《证券经营机构投资者适当性管理实施指引（试行）》已于2017年7月1日起正式实施。通过新媒体形式制作的以上推送信息仅面向长城证券客户中的专业投资者及风险承受能力为稳健型、积极型、激进型的普通投资者。若您并非上述类型的投资者，请取消阅读，请勿收藏、接收或使用以上推送中的任何信息。 因此受限于访问权限的设置，若给您造成不便，烦请见谅！感谢您给予的理解与配合。 免责声明： 长城证券股份有限公司（以下简称长城证券）具备中国证监会批准的证券投资咨询业务资格。 以上推送信息摘自长城证券已发布的研究报告，完整内容请以长城证券已发布的研究报告为准。 研究报告由长城证券向专业投资者客户及风险承受能力为稳健型、积极型、激进型的普通投资者客户（以下统称客户）提供，除非另有说明，所有研究报告的版权属于长城证券。未经长城证券事先书面授权许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制和发布，亦不得作为诉讼、仲裁、传媒及任何单位或个人引用的证明或依据，不得用于未经允许的其它任何用途。如引用、刊发，需注明出处为长城证券研究所，且不得对研究报告进行有悖原意的引用、删节和修改。 研究报告是基于本公司认为可靠的已公开信息，但本公司不保证信息的准确性或完整性。研究报告所载的资料、工具、意见及推测只提供给客户作参考之用，并非作为或被视为出售或购买证券或其他投资标的的邀请或向他人作出邀请。在任何情况下，研究报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司不对任何人因使用研究报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。 长城证券在法律允许的情况下可参与、投资或持有研究报告涉及的证券或进行证券交易，或向研究报告涉及的公司提供或争取提供包括投资银行业务在内的服务或业务支持。长城证券可能与研究报告涉及的公司之间存在业务关系，并无需事先或在获得业务关系后通知客户。 长城证券版权所有并保留一切权利。

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