央行政策 | 全国大一统,一线排头兵

（以下内容从国泰君安《央行政策 | 全国大一统,一线排头兵》研报附件原文摘录）
　　SUMMER 2023 报告导读 央行出台2大重磅政策，分别对全国做统一管理，不再区分城市等级，无论是首付比例、还是贷款利率都做明显的下调，楼市预期迎来实质性变化。 央行出台2大重磅政策，均指向居民，且不再区分城市等级，给楼市预期带来极大改善。本次政策主要针对两大方向：1）首付比例，全国统一下调至首套房20%、二套房30%首付比例；2）贷款利率，首套房贷款利率执行现有政策（现有政策是对房价同环比连续下跌超过3个月的，不设利率下限，否则执行LPR5Y-20BP），对二套房执行LPR+20BP。我们认为，这两大政策，边际变化最大的就是对一线城市，给楼市预期带来极大的改善。 实际影响主要观察利率的下调幅度和一线城市的执行力度，配合认房认贷标准的调整，预计力度较大。目前居民首付比例较高，下调首付比例的边际宽松对当前的环境有限，在居民预期扭转后，能够带来更积极的影响，因此，目前市场的关注焦点在利率端。根据央行二季度货币政策执行报告，新发放房贷的利率平均为4.1%，当前LPR5Y为4.2%，因此，我们认为有较大的下调空间，再考虑到认房认贷标准的改变，能够视作首套房的情况大幅度增加，能够进一步带动利率下调，对楼市带来积极影响。 本次政策还包括存量房贷可以申请置换，换来利率下调，由于不涉及增量部分，对楼市影响较为有限，更多的为预期的改善。存量房贷置换，类似于过去的再按揭业务，能够带动存量房贷利率下调，本次要求置换后的贷款利率不低于新发放贷款利率的下限，考虑到目前4.1%的平均新发放贷款利率，仍然可以给2016年以来的购房者带来实质性优惠。但由于存量部分不涉及新增，因此对楼市的影响不大，更多的是增加已有房贷居民的可支配收入，带来预期层面的改善。 虽然仍然是将执行下放至各城市自行决定，但由于给的宽松空间很大，且改变的几乎都是调控严格的一线城市，因此，示范效应极其明显。和认房认贷标准修订一样，政策的执行权下放至各地，参考广深在认房认贷标准修订的跟进上，我们预计本次政策的跟进速度也将超预期，即便一线城市，也有望快速跟进，对全国楼市行程示范效应。接下来预计进入政策效果的观察期，关注优质房企和一线城市布局房企的机会。关注一线城市本土企业，受益首开股份、京投发展等，龙头如保利发展等依然是中期配置首选，全年继续推荐园区公司，中新集团、招商蛇口等。 风险提示：政府重新放开前融再走土地金融模式，市场需求加速下行。 特别声明 本公众订阅号(北极星NS)为国泰君安证券研究所地产组研究团队依法设立并运营的微信公众订阅号。本团队负责人谢皓宇具备证券投资咨询（分析师）执业资格，资格证书编号为S0880518010002。 本订阅号不是国泰君安证券研究报告发布平台。本订阅号所载内容均来自于国泰君安证券研究所已正式发布的研究报告，如需了解详细的证券研究信息，请具体参见国泰君安证券研究所发布的完整报告。本订阅号推送的信息仅限完整报告发布当日有效，发布日后推送的信息受限于相关因素的更新而不再准确或者失效的，本订阅号不承担更新推送信息或另行通知义务，后续更新信息以国泰君安证券研究所正式发布的研究报告为准。 本订阅号所载内容仅面向国泰君安证券研究服务签约客户。因本资料暂时无法设置访问限制，根据《证券期货投资者适当性管理办法》的要求，若您并非国泰君安证券研究服务签约客户，为控制投资风险，还请取消关注，请勿订阅、接收或使用本订阅号中的任何信息。如有不便，敬请谅解。 市场有风险，投资需谨慎。在任何情况下，本订阅号中信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。国泰君安证券及本订阅号运营团队不对任何人因使用本订阅号所载任何内容所引致的任何损失负任何责任。 本订阅号所载内容版权仅为国泰君安证券所有。任何机构和个人未经书面许可不得以任何形式翻版、复制、转载、刊登、发表、篡改或者引用，如因侵权行为给国泰君安证券研究所造成任何直接或间接的损失，国泰君安证券研究所保留追究一切法律责任的权利。

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