【招商房地产】调整优化住房信贷政策超预期,市场情绪或迎来改善——金融管理部门调整优化住房信贷政策点评

（以下内容从招商证券《【招商房地产】调整优化住房信贷政策超预期,市场情绪或迎来改善——金融管理部门调整优化住房信贷政策点评》研报附件原文摘录）
　　招商证券房地产（不动产与综合服务）组 分析师赵可、分析师曹钧鹏、研究助理李盛天、研究助理区宇轩 报告日期：2023年9月1日 摘要：认为金融管理部门调整优化住房信贷政策超预期，在近期多项政策叠加之下对市场情绪或有较积极影响。对于“统一全国商业性个人住房贷款最低首付比例政策下限”而言，边际上对于“限购”城市更加利好，但其或对市场整体情绪具有提振作用。存量住房贷款利率及增量住房贷款利率政策下限的下降，或可节约借款人的利息支出，从而扩大消费和投资以及一定程度上降低购房成本。维持“Q4交易基本面反弹，中期均衡或快于市场预期在明年出现，Q3或是较合适的基本面左侧进场点”的判断。 事件：中国人民银行、国家金融监督管理总局8月31日联合发文（《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》），降低存量首套住房贷款利率；二套住房利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加20个基点；统一全国商业性个人住房贷款最低首付比例政策下限，不再区分实施“限购”和“非限购”城市，首套房最低首付款比例不低于20%，二套房最低首付款比例不低于30%。 《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》规定，2023年8月31日前金融机构已发放，已签订合同但未发放的，以及借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的存量住房商业性个人住房贷款，自2023年9月25日起借款人可向承贷金融机构提出申请，变更合同约定的住房贷款利率加点幅度或由银行新发放贷款置换存量贷款。调整后的利率，不能低于原贷款发放时所在城市的首套住房贷款利率政策下限。一方面，在过往贷款发放过程中，部分贷款实际发放利率水平或高于当时的利率政策下限，根据《通知》要求，这部分贷款的借款人或可与银行协商调降贷款利率。另一方面，根据《通知》规定，存量首套住房商业性个人住房贷款包括“借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的其他存量住房商业性个人住房贷款”，结合各地陆续落地“认房不用认贷”政策措施，部分此前由于借款人无住房但有贷款记录而被认定为二套房，从而执行二套贷款利率标准的住房贷款，或可重新认定为首套，从而按照首套贷款利率政策下限标准执行。 以四个一线城市为例，在过去部份时期确实存在实际发放利率高于政策下限的情况，该部分贷款或有调降利率空间；同时“认房不用认贷”政策措施落地的城市，部分在过去由于“认贷”被认定为二套房的贷款或有更多利率下降空间。 《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》规定，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加20个基点。此前，根据中国人民银行公告〔2019〕第16号规定，二套住房贷款利率政策下限为LPR+60 BP。从各地执行情况来看，一线城市中的北京、上海以及二线城市中的西安、厦门等实际发放利率高于政策下限。本次《通知》将该下限下调至LPR+20 BP，释放出40 BP的利率政策下限空间。结合各地实际执行情况，部分城市二套房贷利率或有更大实际下降空间。 《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》规定，统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限。不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市，首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限统一为不低于20％和30％。此前，根据央行相关规定，“限购”城市首套及二套最低首付比例分别为30%和40%，非“限购”城市首套及二套最低首付比例分别为20%和30%。“限购”城市首套及二套最低首付比例高于非“限购”城市。从本轮政策放松前各城市贷款比例来看，潜在受益城市有北上广深四个一线城市及杭州、苏州、南京等部分二线城市。判断后续房价下行压力相对较大的城市政策落地时间或相对较快。 投资建议：认为金融管理部门调整优化住房信贷政策超预期，在近期多项政策叠加之下对市场情绪或有较积极影响。对于“统一全国商业性个人住房贷款最低首付比例政策下限”而言，边际上对于“限购”城市更加利好，但其或对市场整体情绪具有提振作用。存量住房贷款利率及增量住房贷款利率政策下限的下降，或可节约借款人的利息支出，从而扩大消费和投资以及一定程度上降低购房成本。维持“Q4交易基本面反弹，中期均衡或快于市场预期在明年出现，Q3或是较合适的基本面左侧进场点”的判断。 房地产角度：基于需求端政策的边际改善预期以及供应端的结构性短缺和过剩并存，维持“弱β交易强α”的策略，而因为ROE的差异性在变弱，经营层面量（销售和拿地）的改善可能短期更加重要。仍建议关注“持续内生性现金流创造能力”的真正高质量周转公司【保利发展】【万科A】【金地集团】【中国海外发展】【华润置地】【龙湖集团】，以及从区域开始扩大发力的弹性标的【滨江集团】【越秀地产】等； 产业链角度：“房企恶性竞争下的竣工周期”驱动将转为“竞争格局改善”驱动，逻辑或生变，关注C端入口强化，C端进入B端，高端下沉中端，以及行业新进入者，重视产业链转型方向及逻辑再造可能，关注【皮阿诺】等； 生态链及行业转型角度：重视顺延于开发的转型如购物中心/写字楼/长租公寓/产业园/物流地产等标的及围绕房地产生态链的转型如设计/集采及建造/交易/资产管理/房地产科技等长赛道机会，如物管关注【保利物业】等，商管关注【华润万象生活】等；交易关注【贝壳】等；关注REITs标的长赛道布局。 风险提示：销售复苏不及预期，市场信心修复不及预期，市场流动性改善不及预期等。 报告详见下方链接或扫描下方二维码即可查看： 调整优化住房信贷政策超预期，市场情绪或迎来改善——金融管理部门调整优化住房信贷政策点评

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