国君研究 | 国内大循环的发动机——园区公募REITs之估值篇
（以下内容从国泰君安《国君研究 | 国内大循环的发动机——园区公募REITs之估值篇》研报附件原文摘录）
产业园是“国内大循环”的发动机，行业规模占国民经济比例大。2021年统计的168个国家高新区经济贡献数据为例：占到全国GDP的13.4%，上缴税费占比全国税收8.3%。综合来看，面对中美贸易摩擦、外贸需求下降带来的不利影响，“以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进”的新发展格局将进一步增强我国产业链稳定性和竞争力，由中国制造升级为中国创造。 华安张江光大园REIT为全国首批、上海首单园区。原始权益人张江、光大双股东为项目输出优质资产和运营管理，运营管理团队为张江光大园原运营团队，具备完善的资产管理体系和运营管理支撑。基础设施资产张江光大园位于张江科学城集成电路产业园核心区，7幢物业可租赁面积达4.3万方，园区入驻企业主要来自于在线经济（52%）、集成电路（8%）、金融科技（30%）、先进制造业（7%）等四大产业。张江光大园按照100%收益法评估为14.7亿元，报酬率为6.0%，其中车库报酬率为4.5%。发行时2020年资本化率为4.73%，2021年分派收益率为4.7%。 东久REIT为全国首批以标准厂房为底层资产的公募REITs之一。东久工业在以长三角地区为核心的全国一线地区持有丰富的优质产业园资产，能够给本基金扩募提供丰富的优质项目储备。基础设施资产为长三角4个高端智能制造园区，建筑面积为28.4万方，32%租户从事精密机械以及28%租户从事聚焦汽车装备，出租率近100%。基础设施资产按照100%收益法评估为13.76亿元，报酬率为8.0%~8.5%。发行时2022年资本化率为6.17%，分派收益率为5.33%。 随着园区REITs的上市,由于部分园区底层资产出租率的下降引发产业园类REITs估值压缩，虽然在科技园头部选手遭遇挑战的同时，“标准厂房”类资产却表现出超强稳定性。截至2023年一季度末，建信中关村产业园REIT的出租率为68.47%，华安张江光大园REIT的出租率为70.57%，博时招商蛇口产业园REIT的出租率为84%，华夏合肥高新REIT为90%，而华夏和达高科REIT、国泰君安东久新经济REIT、国泰君安临港创新产业园REIT等接近满租，显示出资产类型、租户类型、租约结构等对园区资产运管的重要性。 标准厂房是城市产业发展必不可少的重要载体，该类物业在全国主要工业厂房市场中呈现供小于求的局面，市场租金、增长率、空置率表现较为稳定。近年全国多个城市纷纷出台土地新政，对工业用地的出让提高门槛，特别是平台类园区项目用地，导致开发商积极性下降，标准厂房的市场供给增量放缓，政府产业及土地政策调整是标准厂房市场的最重要影响因子，也是最主要的变量。全年继续推荐园区公司，中新集团、招商蛇口等。 风险提示：产业园底层资产出租率大幅下降，市场租赁需求不足。 更多国君研究和服务 亦可联系对口销售获取 重要提醒 本订阅号所载内容仅面向国泰君安证券研究服务签约客户。因本资料暂时无法设置访问限制，根据《证券期货投资者适当性管理办法》的要求，若您并非国泰君安证券研究服务签约客户，为保证服务质量、控制投资风险，还请取消关注，请勿订阅、接收或使用本订阅号中的任何信息。我们对由此给您造成的不便表示诚挚歉意，非常感谢您的理解与配合！如有任何疑问，敬请按照文末联系方式与我们联系。 法律声明 本公众订阅号(微信号: GTJARESEARCH )为国泰君安证券股份有限公司(以下简称“国泰君安证券”) 研究所依法设立、独立运营的唯一官方订阅号。其他机构或个人在微信平台上以国泰君安研究所名义注册的，或含有“国泰君安研究"，或含有与国泰君安证券研究所品牌名称相关信息的其他订阅号均不是国泰君安证券研究所官方订阅号。 本订阅号不是国泰君安证券研究报告发布平台，本订阅号所载内容均来自于国泰君安证券研究所已正式发布的研究报告，如需了解详细的证券研究信息，请具体参见国泰君安证券研究所发布的完整报告。 在任何情况下，本订阅号的内容不构成对任何人的投资建议，国泰君安证券也不对任何人因使用本订阅号所载任何内容所引致的任何损失负任何责任。 本订阅号所载内容版权仅为国泰君安证券所有，国泰君安证券对本订阅号保留一切法律权利。订阅人对本订阅号发布的所有内容(包括文字、影像等)进行复制、转载的，需注明出处为“国泰君安研究”， 且不得对本订阅号所载内容进行任何有悖原意的引用、删节和修改。
产业园是“国内大循环”的发动机，行业规模占国民经济比例大。2021年统计的168个国家高新区经济贡献数据为例：占到全国GDP的13.4%，上缴税费占比全国税收8.3%。综合来看，面对中美贸易摩擦、外贸需求下降带来的不利影响，“以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进”的新发展格局将进一步增强我国产业链稳定性和竞争力，由中国制造升级为中国创造。 华安张江光大园REIT为全国首批、上海首单园区。原始权益人张江、光大双股东为项目输出优质资产和运营管理，运营管理团队为张江光大园原运营团队，具备完善的资产管理体系和运营管理支撑。基础设施资产张江光大园位于张江科学城集成电路产业园核心区，7幢物业可租赁面积达4.3万方，园区入驻企业主要来自于在线经济（52%）、集成电路（8%）、金融科技（30%）、先进制造业（7%）等四大产业。张江光大园按照100%收益法评估为14.7亿元，报酬率为6.0%，其中车库报酬率为4.5%。发行时2020年资本化率为4.73%，2021年分派收益率为4.7%。 东久REIT为全国首批以标准厂房为底层资产的公募REITs之一。东久工业在以长三角地区为核心的全国一线地区持有丰富的优质产业园资产，能够给本基金扩募提供丰富的优质项目储备。基础设施资产为长三角4个高端智能制造园区，建筑面积为28.4万方，32%租户从事精密机械以及28%租户从事聚焦汽车装备，出租率近100%。基础设施资产按照100%收益法评估为13.76亿元，报酬率为8.0%~8.5%。发行时2022年资本化率为6.17%，分派收益率为5.33%。 随着园区REITs的上市,由于部分园区底层资产出租率的下降引发产业园类REITs估值压缩，虽然在科技园头部选手遭遇挑战的同时，“标准厂房”类资产却表现出超强稳定性。截至2023年一季度末，建信中关村产业园REIT的出租率为68.47%，华安张江光大园REIT的出租率为70.57%，博时招商蛇口产业园REIT的出租率为84%，华夏合肥高新REIT为90%，而华夏和达高科REIT、国泰君安东久新经济REIT、国泰君安临港创新产业园REIT等接近满租，显示出资产类型、租户类型、租约结构等对园区资产运管的重要性。 标准厂房是城市产业发展必不可少的重要载体，该类物业在全国主要工业厂房市场中呈现供小于求的局面，市场租金、增长率、空置率表现较为稳定。近年全国多个城市纷纷出台土地新政，对工业用地的出让提高门槛，特别是平台类园区项目用地，导致开发商积极性下降，标准厂房的市场供给增量放缓，政府产业及土地政策调整是标准厂房市场的最重要影响因子，也是最主要的变量。全年继续推荐园区公司，中新集团、招商蛇口等。 风险提示：产业园底层资产出租率大幅下降，市场租赁需求不足。 更多国君研究和服务 亦可联系对口销售获取 重要提醒 本订阅号所载内容仅面向国泰君安证券研究服务签约客户。因本资料暂时无法设置访问限制，根据《证券期货投资者适当性管理办法》的要求，若您并非国泰君安证券研究服务签约客户，为保证服务质量、控制投资风险，还请取消关注，请勿订阅、接收或使用本订阅号中的任何信息。我们对由此给您造成的不便表示诚挚歉意，非常感谢您的理解与配合！如有任何疑问，敬请按照文末联系方式与我们联系。 法律声明 本公众订阅号(微信号: GTJARESEARCH )为国泰君安证券股份有限公司(以下简称“国泰君安证券”) 研究所依法设立、独立运营的唯一官方订阅号。其他机构或个人在微信平台上以国泰君安研究所名义注册的，或含有“国泰君安研究"，或含有与国泰君安证券研究所品牌名称相关信息的其他订阅号均不是国泰君安证券研究所官方订阅号。 本订阅号不是国泰君安证券研究报告发布平台，本订阅号所载内容均来自于国泰君安证券研究所已正式发布的研究报告，如需了解详细的证券研究信息，请具体参见国泰君安证券研究所发布的完整报告。 在任何情况下，本订阅号的内容不构成对任何人的投资建议，国泰君安证券也不对任何人因使用本订阅号所载任何内容所引致的任何损失负任何责任。 本订阅号所载内容版权仅为国泰君安证券所有，国泰君安证券对本订阅号保留一切法律权利。订阅人对本订阅号发布的所有内容(包括文字、影像等)进行复制、转载的，需注明出处为“国泰君安研究”， 且不得对本订阅号所载内容进行任何有悖原意的引用、删节和修改。
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