【中粮视点】宏观:城中村改造对房地产链条的影响

（以下内容从中粮期货《【中粮视点】宏观:城中村改造对房地产链条的影响》研报附件原文摘录）
　　摘要 上周五国常会审议通过了《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。有声音将此政策对标新一轮大规模棚改。本文主要通过棚改的回顾，及对比本次《意见》中具体事项要求与过去棚改之间的差异，笔者认为《意见》对行业的实际影响可能是慢效应，快爆发。政府在留力与发力之间留存更高的调控空间。 一 回顾三轮棚改对房地产的影响及节奏 2000年以来，我国棚改主要分为2005-2011、2012-2014、2015-2019三个阶段。第一阶段主要针对废弃矿区、厂房、城镇危房老房的拆迁，以国家牵头出资为主，大量建设保障性住房承接迁出人口；第二阶段开始大规模引入民营资本，通过大规模办公楼、商品房建设，加速推进城市化进程；第三阶段应对商品房的高库存问题，采用货币化安置，通过激发需求侧的手段实现库存的有效去化。 上述三轮棚改，对房地产的提振主要集中于2005-2007、2009-2011、2012-2013、2016-2019四个区间段内。可以发现关于棚户区改造的政策性支持对房地产行业起到快速且直接的效果。而大规模引入民营资本后，行业的波动性与周期性也同步加剧，2009-2020房地产业呈现大开大合的高波动状态。 财政政策对于棚户区改造的支持，2012年开始加速上升，跟随棚改货币化达到历史高点。货币政策以抵押补充贷款的形式予以支持，2019年之后出现显著滑落。根据数据反馈，可以发现2016-2019的棚户区改造，国家倾注了相对最多的政策资源。相对于过去行业好两年坏两年的高周期属性，高强度的政策是行业得以维持更久景气水平的保障。 二 本次城中村改造的不同之处 城中村改造与历史棚改的不同主要有以下四点： 1、在19个超大特大城市进行改造，限定了明显的区域范围，也限制了行业整体的提振幅度。关于超大特大城市的定义，城区常住人口1000万以上的城市为超大城市，城区常住人口500万以上1000万以下的城市为特大城市，未来随着人口逐渐向更大城市的集中，预计特大城市是一个持续扩容的进程。 2、本次《意见》为一季度政治局会议关于“支持刚性和改善性住房需求”的具体落实，“成熟一个推进一个，实施一项做成一项”的基调下，政策支持的幅度维持稳健。不同于棚户区改造明确的年度目标，稳健风格之下，也就难有关于达成具体成果的时限缓急和显著与否的要求。 3、资金端的支持不同于过去政府和央行主导，此次改造以政府与民间资金合作进行。这就决定了改造的盈利前景存在更严格的考核，与上面“成熟一个推进一个”的稳健步调相辅相成。当下地产行业下滑加速的不利环境下，短期民间资本的参与度很可能是极为有限的。 4、自2020年《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》发布后，改造项目逐渐由拆迁向改建转变。此次城中村改造，并没有拆迁的明确指定，这不同于过去棚户区改造的大面积拆迁。如果部分城中村最终以改建完善而非拆迁，对于保障性或置换性房屋新建的规模也将相应收敛。 三 对行业实际影响可能是慢效应，快爆发 正是上述四点差异性，令城中村改造项目很难等价于过去的棚户区改造，地域上的严格限制，约束了地方再度依赖房地产的可能性；政府在改建与拆迁之间留存更广的空间，根据后续政策的落实状况及投机热度随时调整。 但正如第3点分析，当前房地产行业萧条环境下，盈利前景的黯淡将极大压制民营资本介入的积极性。如果政府资金坚持不去承接主要部分，项目可能在初期进展极为缓慢。如果释放更多的提振政策，最终盈利前景的明朗，市场行为下民营资本可能存在集中涌入的现象。届时慢效应、快爆发的现象将极度考验政府的再调控水平。 综上，《意见》对于情绪的提振有限，对于行业的短期提振更为有限。考虑到政治局会议对于房地产行业政策的重大调整，如果后续政策逐渐令改造项目的盈利前景逐渐明朗，民营资本届时的涌入将令相关行业及上下游产业释放更强的爆发性。 作者简介 范永嘉 中粮期货研究院 宏观资深研究员 交易咨询证号：Z0014840 风险揭示 1. 中粮期货有限公司拥有本报告的版权和其他相关的知识产权。未经中粮期货有限公司许可，任何单位或个人都不得以任何方式修改本报告的部分或者全部内容。如引用、转载、刊发需要注明出处为中粮期货有限公司。违反前述要求的，本公司将保留追究其相关法律责任的权力。 2. 本策略观点系研究员依据掌握的资料做出，因条件所限实际结果可能有很大不同。请投资者务必独立进行交易决策。公司不对交易结果做任何保证。 3. 市场具有不确定性，过往策略观点的吻合并不保证当前策略观点的正确。公司及其他研究员可能发表与本策略观点不同的意见。 4. 在法律范围内，公司或关联机构可能会就涉及的品种进行交易，或可能为其他公司交易提供服务。

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