【招商房地产】供需关系的重大变化或推动行业走向“新的均衡”——中共中央政治局会议点评

（以下内容从招商证券《【招商房地产】供需关系的重大变化或推动行业走向“新的均衡”——中共中央政治局会议点评》研报附件原文摘录）
　　招商证券房地产（不动产与综合服务）组 分析师赵可、研究助理区宇轩 报告日期：2023年7月24日 摘要：本次“防风险”相关表述与4月会议相比并未特指金融机构，或更宽泛，判断“防风险”仍是政策目标，后续房地产或有进一步政策支持；“房地产市场供求关系发生重大变化”表述与上半年金融统计数据情况新闻发布会一致，或意味着政策层面对形势的判断发生变化，判断需求端限购或仍是重点城市的政策底线，但在认房认贷、首付比例、普宅认定标准等领域或有进一步政策优化空间以适应新形势。同时从“盘活改造各类闲置房产”表述来看，“供求关系发生重大变化”或也隐含着结构性供应过剩的含义。供需关系的重大变化或推动行业走向“新的均衡”；再提城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，或一定程度上拉动房地产投资。 本次“防风险”相关表述与4月会议相比并未特指金融机构，或更宽泛，判断“防风险”仍是政策目标，后续房地产或有进一步政策支持。本次政治局会议再次提及“要切实防范化解重点领域风险”，较4月政治局会议中“要有效防范化解重点领域风险”或更进一步。同时，4月关于风险的表述为“统筹做好中小银行、保险和信托机构改革化险工作”，更落脚于金融机构，而本次表述并未特指金融机构，或更宽泛。从近期房地产销售数据下行以及民企信用债波动加大观察，判断当前“防风险”依然是重要的政策目标，后续房地产或有进一步政策支持。 “房地产市场供求关系发生重大变化”表述与上半年金融统计数据情况新闻发布会一致，或意味着政策层面对形势的判断发生变化，判断需求端限购或仍是重点城市的政策底线，但在认房认贷、首付比例、普宅认定标准等领域或有进一步政策优化空间以适应新形势。同时从“盘活改造各类闲置房产”表述来看，“供求关系发生重大变化”或也隐含着结构性供应过剩的含义。供需关系的重大变化或推动行业走向“新的均衡”。 “适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”表述与2023年上半年金融统计数据情况新闻发布会上“我国房地产市场供求关系已经发生深刻变化”表述一致，相关表述密集出现或意味着过去在市场长期过热阶段出台的政策存在边际优化空间。 “因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。”表述与4月政治局会议保持一致。判断政策在“房住不炒”的底线内仍然有足够空间。从1月住建部部长倪虹对于“对购买第一套住房的，要大力支持。对购买第二套住房的，要合理支持。对购买三套以上住房，原则上不支持。”的表态看，我们判断重点城市的政策底线或是限购。同时，央行规定的限购城市和非限购城市首付比例也已早有底线，从目前执行情况看，包括一线城市在内的二套首付比例、认房认贷离底线尚有足够改善空间。 在因城施策框架下，政策朝底线调整，不同城市或将仍保持不同步，但在认房认贷、首付比例、普宅认定标准等领域或有进一步政策优化空间。认为各个城市或可根据自己的民生、经济、风险情况做出相应政策调整，对已经不适应当前供需情况的政策做出更多优化。 再提城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，或一定程度上拉动房地产投资，但政策刺激或仍会避免超过行业内生增长的无序刺激。“要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和‘平急两用’公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。”表述与4月政治局会议保持一致。结合7月21日国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，判断城中村改造工作以及“平急两用”基础设施建设后续或逐步落地。认为城中村以及“平急两用”基础设施建设等不同政策叠加，或依然能够对房地产投资产生一定拉动，对冲行业下行过程中新开工和投资的下行压力，但认为政策或仍会避免超过行业内生增长的无序刺激。 配置建议： 房地产角度：基于需求端政策的边际改善预期以及供应端的结构性过剩，维持“弱β交易强α”的策略，而因为ROE的差异性在变弱，经营层面量（销售和拿地）的改善可能短期更加重要。仍建议关注“持续内生性现金流创造能力”的真正高质量周转公司【保利发展】【万科A】【金地集团】【中国海外发展】【华润置地】【龙湖集团】，以及从区域开始扩大发力的弹性标的【滨江集团】【越秀地产】等； 产业链角度：“房企恶性竞争下的竣工周期”驱动将转为“竞争格局改善”驱动，逻辑或生变，关注C端入口强化，C端进入B端，高端下沉中端，以及行业新进入者，重视产业链转型方向及逻辑再造可能，关注【皮阿诺】等； 生态链及行业转型角度：重视顺延于开发的转型如购物中心/写字楼/长租公寓/产业园/物流地产等标的及围绕房地产生态链的转型如设计/集采及建造/交易/资产管理/房地产科技等长赛道机会，如物管关注【招商积余】【保利物业】等，商管关注【华润万象生活】等；交易关注【贝壳】等；关注REITs标的长赛道布局。 风险提示：政策支持不及预期，销售复苏不及预期，市场流动性改善不及预期等。 报告详见下方链接或扫描下方二维码即可查看： 供需关系的重大变化或推动行业走向“新的均衡”——中共中央政治局会议点评

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