楼市再迎重磅政策,超特大城市推进城中村改造!深挖城中村改造的机遇

（以下内容从光大证券《楼市再迎重磅政策,超特大城市推进城中村改造!深挖城中村改造的机遇》研报附件原文摘录）
　　国务院总理李强7月21日主持召开国务院常务会议，听取当前防汛抗旱工作情况汇报，审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。 一直以来，城中村改造都是十分重要的议题，这不仅可以改善城中村居民的生活环境，还可以盘活存量土地资源。 此前棚户区改造、旧房改造都对地产市场产生了深远的影响，与之相比，城中村改造有望升级城市功能，激活社会资本。 今天，我们就系统梳理一下房地产行业现状，并寻找投资机遇。 关注【可以研报】，搞懂金融本质！ 1、高层推动城中村改造，盘活大城市优质土地资源 7月21日，国务院总理李强召开国务院常务会议（以下简称“常务会议”），审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。城中村改造将盘活大城市优质存量土地资源，有效拉动房地产投资，促进房地产市场企稳回升。 会议指出，在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。 要坚持稳中求进、积极稳妥，优先对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造，成熟一个推进一个，实施一项做成一项，真正把好事办好、实事办实。 要坚持城市人民政府负主体责任，加强组织实施，科学编制改造规划计划，多渠道筹措改造资金，高效综合利用土地资源，统筹处理各方面利益诉求，并把城中村改造与保障性住房建设结合好。 要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用，加大对城中村改造的政策支持，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与，努力发展各种新业态，实现可持续运营。 值得注意的是，2021年6月，上海成立了上海城市更新基金，基金总规模约800亿元，定向用于投资上海的旧区改造和城市更新项目。 在第七次人口普查中，我国共有7个超大城市和14个特大城市，我们认为超大特大城市的城市更新需求规模较大，持续推动城市更新工作，在改善民生的同时有利于盘活大城市优质存量土地资源，改善大城市的土地稀缺性，同时有效拉动房地产投资，促进房地产市场企稳回升。 城中村改造已经涌现出多种模式，在改造主导方、改造方式或补偿方式上都有不同。 一般而言，城中村改造主导方包括政府（杭州）、村集体（广州）、开发商（珠海）等，改造方式涵盖全面重建、局部重建等，补偿形式主要分为住房补偿、实物和货币补偿相结合。 2、地产迎来政策红利期，行业有望度过至暗时刻 7月14日，人民银行货币政策司司长邹澜在国务院新闻发布会中指出，考虑到我国房地产市场供求关系已经发生深刻变化，过去在市场长期过热阶段陆续出台的政策存在边际优化空间。 7月22日，经济日报金观平发文称：在过去市场过热阶段出台的政策还有边际优化空间，各地各部门应继续因城施策，提高政策精准度，更好支持刚性和改善性住房需求。 在当前“多孩政策+父母同住”的政策导向下，改善型购房需求提升明显。过高的二套首付比例导致改善型客户无法通过出售目前自有房屋而筹集到足够的首付款，大幅压制改善型需求，热点一二线的改善型购房需求存在集中释放的可能。 “认房又认贷”认定标准的优化利于降低购房门槛，利好改善型尤其多孩需求群体，提升市场预期。预期后续相关政策出台将有利于激活房地产需求，促进房地产供需两端有序复苏。 回顾2023，监管部门密集发声，释放积极信号，明确房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转，房地产平稳健康发展事关金融市场稳定和宏观经济发展全局。 供给侧来看，多部委相继表态，通过信贷、债券、股权多种方式综合协同，“三箭连珠”，执行层面可操作性大幅提升，有力提振房地产行业信心。 需求侧来看，5年期LPR下调，地方政府“因城施策”引导合理住房消费需求，包括优化“认房认贷”标准，下调首付比例及按揭利率等。 政策利好频发，供给侧信用风险逐步出清，需求侧促进购房消费实质性升温，新冠疫情管控优化，高能级城市房地产市场供需回暖明显，区域分化格局进一步凸显。 在政策提振下，行业有望出现三类投资机遇： ①具备片区综合开发能力，有机会参加超大特大城市更新和旧城改造的大中型央国企等企业； ②综合开发能力强、先发布局多元赛道、第二增长曲线发展稳健、存量资产资源丰富、未来有望运用REITs提高资产回报率的房企； ③我国产业园步入存量改革+创新发展期，逐步迈向专业化运营发展，公募REITs利于产业园资产重估。 根据iFinD数据库，地产板块共有113家A股公司，总市值近1.4万亿元。市值排名靠前的公司包括：万科A、保利发展、招商蛇口、海南机场、绿地控股、华侨城A、陆家嘴、新城控股、金地集团、上海临港、滨江集团、张江高科、新湖中宝等。 风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。 研报来源： 研究报告：光大证券-房地产行业对近期房地产政策的综合点评：超特大城市推进城中村改造，政策优化促进房地产企稳回升-何缅南-20230723 李泉 投资顾问执业编号：S0930622070004 基金从业编号：A20211203001155 免责声明：本文只是根据公开信息进行内容创作，并不能保证准确性、及时性，也不构成投资建议；投资有风险，入市需谨慎。

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