“现售”狼来了

（以下内容从西南证券《“现售”狼来了》研报附件原文摘录）
　　在房地产供需格局发生深刻变化的背景下，房屋的交易方式、交易条件、交易流程可能都会朝着有利于买方群体的方向转化。 现房销售就是如此！从房企竞争的角度看，先作出调整的可能会明显受益，锁定购房客户占住有限的市场份额比躺在监管户的资金更重要。 1 现房销售试点 ” 在房价上涨、土拍市场热火朝天的时候，部分地方政府曾试行商品房现售试点地块，将现售作为购买热点地块的竞买条件。从这点上看，政府是鼓励支持现房销售的。 2016年6月，深圳龙华出让当年第一块商住用地，首次试行商品房现售试点地块，引起了市场的广泛关注。“现售”意味着在这宗地块上建设的住宅、商业物业或其他建筑物，不能提前进行预售，而要在竣工并取得不动产权证书后进行现房销售，这极大地考验开发商的资金实力。最终，该宗地由金茂和电建以82.9亿的价格拿下，楼面价5.7万元/平。之后该项目经过三年多才上市销售，营销名是龙华金茂府，项目在2019年11月20日获批销售许可证，可售总套数665套住宅房源，房源面积段在155-248平，整体均价约10.3万元/平。 如果以二手住宅交易量为参考，深圳楼市大致是从21年4月开始明显转弱的，龙华金茂府从开盘算起，赶上了一年半的上行周期，销售尽管不能算很快，但也保障了盈利空间。 2023年7月4日，深圳再次抛出竞现房销售面积的地块。 该地块位居深圳宝安区新安街道，属二类居住用地，出让方式是采取“三限双竞+摇号”规则挂牌出让,即：限地价、限普通商品房销售价格、限现房销售建筑面积，竞地价、竞现房销售建筑面积，达到最高限制现房销售建筑面积后通过摇号方式确定竞得人。该项目总建面8.23万方，其中现房销售最高限制建面3.55万方，约占43%。该项目建成商品房毛坯限价8.86万元每平米，包括“现房销售”部分。 此前都是“竞保障房面积”，现在改为“竞现房销售面积”，其实上幅地块原是2022年深圳第二批次集中出让的地块，尽管宗地所处区位相对优质，但当时地块出让条件中商办比例超过50%，最终无人报名，爆冷“流拍”。这次是经过规划调整，去除“商业用地”比例，总建面规模也有所下调。该地块目前正处于公告挂牌期，还不清楚最终归属。 当然，除了深圳，全国还有其他城市有现房销售试点或纳入土地竞拍条件。比如杭州、北京、合肥、福州等地。杭州在2017年发布土地出让新规“当溢价率触顶50%时，地块开始竞现房销售”，当年依然处于行业上行期，即便条件严格，也成功出让了不少带现房销售的地块。在2021年第二次集中土拍阶段，杭州试点推出10宗地块，明确“现房销售”，但最终因无房企报名而终止出让。 2 房企现房销售 ” 从房企算账的角度，预售制才是高周转的要义，钱要快速地滚动起来。 但是，三高模式已成过去式！目前的房地产市场根本不是赚多赚少的问题，对很多企业而言是生存大考，渡过跨周期的市场调整是核心。一些投资需求的购房者一去不复返，一些刚需和改善型需求对期房，尤其是民营房企的期房选择敬而远之，民营房企销售去化艰难。销售越差，现金流越紧张，越容易被债权人挤压，债务和工程款支付压力就更大，容易导致停工或交付问题，从而进一步影响品牌和销售，陷入负向循环。 从购房者的角度，本来房价就没怎么涨了，我为什么还要提前花钱买？更何况买了楼还可能没法按时收楼入住？为什么没有交付的房子还要按时支付月供呢？商品房供不应求倒也罢了，现在的情况毕竟很不一样。 提振信心喊了两三年了，市场观望情绪反而更为浓厚。2023年6月份，不少优质房企销售大幅下滑，华润实现的权益销售额为194亿，同比下降了35%，碧桂园实现的权益销售额160亿，同比下降了54%。从高频数据来看，7月以来的市场也是不容乐观。 既然如此，不如自我革命，从根本上改善市场对于烂尾楼的担忧！7月中旬，民营头部房企碧桂园在官网发文，在2023年推行“现房销售”政策，购房者以较低比例的楼款即可锁定心仪房源，待预售房源完工后，客户可先前往查看房源，再签署正式合同及支付尾款。目前，碧桂园已有多个项目推行现房销售政策，接下来，碧桂园将在辽宁、湖南、河北、内蒙古等省及自治区持续落地现房销售政策。 当然，真正的现房销售应该是在建筑物完工竣备，并且取得《不动产权属证书》后，才让购房者选择并支付定金、签订购房合同的。但是房企主导推出的准现房销售也进步很大了，购房者要提前锁定房源，需支付较低比例的购房款，而且正式签约支付大部分购房款是在房屋完工后，大幅降低了购房人对楼盘停工及烂尾的担忧，也能从根本上缓解地方保交楼的工作压力。 对购房者而言，花较少的钱能锁定房源，效果等同于买到了房子，而且收楼前基本不用贷款，不用支付月供也能省下一大笔。对房企来说，锁定房源同样重要，锁定房源就是锁定了客户，你先锁定了别家就锁定不了，毕竟是需要花费一部分房款来锁定。有了锁定，才能以销定产，才有后面真正的销售回款，才有交付，才能持续正常的运营和HUOXIAQU。 3 买方市场逻辑 ” 现房销售当然是房企不愿意做的，但是看着预售资金不断强化的监管态势，对于销售疲软的区域，无论如何也打消不了客户对烂尾的质疑，特别是感受到无法与国央企平等竞争的时候，现房销售由民企积极推出也不觉得奇怪了。 现房销售有利于购房者群体，从中长期看也能减轻地方政府保交付压力，从而淡化预售资金的监管压力，最终对部分企业缓解资金压力也是有利的。另外，从银行的角度，房屋在完工后签订合同，购房人贷款买房，也不存在断供的正当理由。有人在质疑地方政府会不会干预？个人觉得可能性小，不少地方政府会鼓励支持，而且会有其他房企，特别是销售不畅的民营房企积极跟进。 2010年以来，持续的地产调控，特别是对房屋交易权的限制让人容易陷入了思维定式。为什么首付比例不能低于30%？为什么只能选择期房？按揭贷为何不能转贷？为何750万就构成豪宅标准？为何房屋剩余贷款金额会影响带押过户？为何房屋被强制拍卖后还需要偿付剩余贷款？ 买方市场的逻辑很简单，买方自由选择交易方式，购房的代价与权利相匹配，房屋的偿债责任以其价值为限！ 当然，阶段性的，房企的竞争状况可能会有所变化。采取准现房销售，央国企相比民企在销售端的优势可能会缩小，如果市场纷纷跟进，也会明显拉低部分房企特别是央国企和头部房企的资金周转速度。 欢迎关注公众号“如说地产”，如果喜欢，记得点击“在看”和“收藏”哦！

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