讨论|民企崛起,新人辈出——对当前土地新面貌的讨论

（以下内容从国泰君安《讨论|民企崛起,新人辈出——对当前土地新面貌的讨论》研报附件原文摘录）
　　报告导读 2023年，央国企并没有进一步扩大优势，反而是民企崛起，而且是新人辈出。 2022年是央国企在土地市场的高光时刻，由于民企风险事件的增加，市场的逐步下行，民企的声音越来越小，然而进入2023年后，开始出现不一样的景象，民企再度崛起。2021年预售资金监管以来，民企资产负债表迅速萎缩，扩张能力非常有限，叠加由于资产负债表带来的信用收缩，进一步引起楼市的下行，使得民企在土地市场上的份额急剧下降。反观央国企，按照中国指数研究院的统计，拿地TOP100房企中，央国企拿地金额在2021年中的占比为43.3%，不足一半，至2022年达到了60.1%，但到了2023年上半年，则下降至50.9%，凸显出来的是民企的再次崛起。 但当前的民企崛起有一个特点，即新人辈出，远远超过了此前大家熟知的民企，背后反映了两个根本逻辑，一是房企的核心竞争力依然是资金实力，二是土地供地规则仍然存在优化空间。我们在2022年年底发布过专题报告《新天地，新玩家》，已经论证过新一批具备加杠杆的非房地产主业的企业将进入到这个市场，典型代表是建筑类央企，已经得到了充分的证明。当前，产业链企业也纷纷进入到当前市场，例如伟星房产、亚伦房地产等。我们认为这背后有两个行业的基本逻辑：1、房地产行业的核心竞争力仍然是资金实力；2、土地供地规则，当前民企占主导的市场，例如杭州，更主要的原因还是在于土地拍卖时设置的价格存在“套利空间”，即批售价格会低于周边二手房价，而地价设置上限，则最终将采取摇号，这样，能否拿地还存在变数，并非央国企必得。 黑马崛起一直是每一轮地产周期的典型特征，2023年再次出现拿地集中度的下降，反映出行业门槛仍然需要树立，在这之前，机会仍然留给资金实力更强的选手，这取决于两个因素：谁加杠杆的空间大，和谁加杠杆的意愿强。回看过去任何一轮地产周期，都是黑马崛起的历史，而且每一轮周期的主角都不同，2016~2018年更是百花齐放，相对跑输的反而是市场所谓的融资能力更强的央国企。2023年土地市场的现状，再次反映了行业的门槛仍然需要树立，不是不让新势力进入，而是不能以融资能力作为企业实力的唯一评判，否则机会只会给更愿意加杠杆的人。 2023年土地市场的总量下行，反而换来了局部竞争的加剧，溢价率走高，关注下一阶段土地制度的再次改革。总量下行仍然是目前的压力所在，但局部反而出现了竞争加剧的现象，多轮竞拍、摇号定结果的现象频繁出现，这并非理想状态，理想状态应该是总量上行、竞争放缓，我们认为，有必要关注接下来的土地供地制度方面可能会出台的政策。 继续推荐园区公司，跟踪开发公司的再融资进展。 风险提示：政府重新放开前融再走土地金融模式，市场需求加速下行。 特别声明 本公众订阅号(北极星NS)为国泰君安证券研究所地产组研究团队依法设立并运营的微信公众订阅号。本团队负责人谢皓宇具备证券投资咨询（分析师）执业资格，资格证书编号为S0880518010002。 本订阅号不是国泰君安证券研究报告发布平台。本订阅号所载内容均来自于国泰君安证券研究所已正式发布的研究报告，如需了解详细的证券研究信息，请具体参见国泰君安证券研究所发布的完整报告。本订阅号推送的信息仅限完整报告发布当日有效，发布日后推送的信息受限于相关因素的更新而不再准确或者失效的，本订阅号不承担更新推送信息或另行通知义务，后续更新信息以国泰君安证券研究所正式发布的研究报告为准。 本订阅号所载内容仅面向国泰君安证券研究服务签约客户。因本资料暂时无法设置访问限制，根据《证券期货投资者适当性管理办法》的要求，若您并非国泰君安证券研究服务签约客户，为控制投资风险，还请取消关注，请勿订阅、接收或使用本订阅号中的任何信息。如有不便，敬请谅解。 市场有风险，投资需谨慎。在任何情况下，本订阅号中信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。国泰君安证券及本订阅号运营团队不对任何人因使用本订阅号所载任何内容所引致的任何损失负任何责任。 本订阅号所载内容版权仅为国泰君安证券所有。任何机构和个人未经书面许可不得以任何形式翻版、复制、转载、刊登、发表、篡改或者引用，如因侵权行为给国泰君安证券研究所造成任何直接或间接的损失，国泰君安证券研究所保留追究一切法律责任的权利。

点此查看微信公众号原文全部内容>>

大部分微信公众号研报本站已有pdf详细完整版：https://www.wkzk.com/report/（可搜索研报标题关键词或机构名称查询原报告）