郁亮:两个指标告诉你房地产的未来

（以下内容从华安证券《郁亮:两个指标告诉你房地产的未来》研报附件原文摘录）
　　你好~欢迎进入贤龙书房！ 2022年底，房地产行业迎来了不少利好的新政，年初大家对于房地产也是给予了较大的期望，很多龙头股也出现了比较大的反弹。 比如港股的碧桂园一度从不足1港币翻两倍涨至3.48港币，A股的万科从最低的13.63元涨至最高20.63元，反弹超50%。 可惜的是美好总是短暂的，短暂的反弹后，房地产再次进入下跌通道。更重要的是，进入4、5月份不管是新房还是二手房的成交都在不断下滑。 所以，此时可能大部分人都在质疑：房地产还有未来吗？ 6月30日，在万科的股东大会上，有中小股东就这个问题也向万科董事会主席郁亮发出了疑问。郁亮用两个指标谈了他自己的看法。 一是长期需求： 1、房地产行业从有没有走向好不好的阶段，之前主要是解决有没有的问题，好不好方面未来还有巨大的潜力，大家对美好生活的需求还没有完全满足。 2、未来十年新增将近7000万城镇人口，有2.6亿新市民将会扎根下来，他们的居住条件相比原居民还有改善提升的空间。 3、现有城市住房里面有1/3是2000年之前建设的房子，20年前的房子跟今天房子相比，在品质等方面还是有很多可以改善的。可能大家未留意今天在城市里面没有电梯的房子比例？其实还有2/3是没有电梯的，这些都有改善提升的空间。 更何况城市居民还有改善需求，度假旅游的需求等存在，这是合理增长的需求。 所以，市场是有机会的，市场是不会饱和的。 二是购买力来： 1、到5月底居民部门的存款增加到接近130万亿的规模，去年底增加了9.2万亿，比去年同期还多增了1.4万亿。 （显然，大家不仅不缺钱，反而还在增加。） 2、居民部门总储蓄对利息保障倍数，即居民部门用可支配收入扣掉消费之后的剩余部分能够覆盖多少利息，这是衡量购买力以及衡量市场安全度的，现在来看这个指标还远远高于安全边界。 （居民部门总储蓄对利息保障倍数这个指标，中国过去是20多倍，现在是6倍到8倍水平。国际经验表明，当居民部门利息保障倍数高于 1.5 倍时，基本没有国家/地区没有发生过房价大跌情况。 数据显示：美国2007年次贷危机房价大跌前夜，居民部门利息保障倍数1.46倍；日本1989年房地产泡沫破灭前夜居民部门利息保障倍数1.49倍；香港1997年亚洲金融风暴房价大跌前居民部门利息保障倍数1.23倍。） 所以从购买力来看，购买力是在的。 不缺钱，债务水平也可以承受，那为什么房地产市场还在不断下降呢？ 因为大家对未来的预期不确定或不明朗，所以很多人都会选择观望。 但不可否认的是，房地产市场规模萎缩将是趋势，但即使是萎缩，房地产市场的规模依然足够大。用郁亮的话来说就是“上有天花板，下有保底线”。 至于这个保底线是多少？ 2021年中国房地产市场的销售面积是17亿平方米，按照黄奇帆的预计，未来房地产市场会逐步萎缩，十几年以后可能会萎缩到10亿平方米以下。按照现在1万元/平方米左右的均价，未来十年房地产市场至少还有10万亿元以上的规模。 由此，我们很容易就会得出一个结论：房地产市场萎缩，所以房地产并不值得去投资，不管是股票还是房产本身。 但事实可能未必如此。 比如说中国的家电行业也是在基本每户都有家电的情况下才诞生了更多有竞争力的企业。 再比如白酒，2004-2015年，白酒的产销量不断增长，几乎所有白酒企业都收到了行业的增长红利。 但2015年后，白酒产销量不断下降。虽然产销量在下降，但如果你去看二级市场的大部分白酒股，股价却在不断上涨。 因为虽然产销下降，但市场却在向头部集中，TOP5的市占率从2015年度额15%增长到40%，其他知名酒企的市占率也在不断提升。 所以，虽然市场在萎缩，但不代表行业内的所有企业都会受损，头部反而会因此受益。 就像郁亮说的：相信房地产也会经历这个过程，只要发展商能提供好的产品和服务，真正能满足人们需要，市场机会是有的。 ▏编审：束芳彬 ▏审校：汪燕 罗贤龙 风险提示：本页面所有信息不构成投资建议，不构成对金融产品、投顾服务的推介，请审慎选择与自身风险承受能力及投资目标等相匹配的产品及服务。文中图片和材料仅供示例和参考，不具备任何法律效力，请投资者在购买产品和服务前仔细阅读协议、风险揭示书、基金合同等法律文件，谨慎作出投资决策。本公司所提供的公司公告、投资咨询建议、资讯服务产品、投顾产品、策略报告等信息仅供参考，投资者应结合自身风险承受能力、投资目标及投资经验等情况，审慎判断、独立决策，对投资者因依赖上述信息进行投资决策而导致的投资风险由投资者承担。市场有风险，投资需谨慎。 扫码关注我们 财经资讯 新股日历 持仓查看 精彩活动 智能客服赢宝为您答疑解惑 华安证券官方微信 （Huaanzhq）

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