【申万宏源策略】地产强改善的阻力又增加一层

（以下内容从申万宏源《【申万宏源策略】地产强改善的阻力又增加一层》研报附件原文摘录）
　　地产强改善的阻力又增加一层 全面实现不动产统一登记点评 事件：2023年4月25日，自然资源部部长王广华在全国自然资源和不动产确权登记工作会议上宣布，我国全面实现不动产统一登记。我们点评如下： 终局是清晰的，但行至终局山高路远：中国经济转型的终局中，房产税应该是有一席之地的。我们抛开过程讨论终局：1) 房产税成为常规税种，远期持有房产的成本提高。一方面房地产市场分化越来越明显，稀缺资产能维持更高溢价。租房比例将提升，供给不变的情况下房租上涨，租售比与海外的差距将收窄。2) 金融资源向改革转型倾斜，先进制造和消费在经济中的比例提升。先进制造串联内循环和外循环，消费服务占内循环的权重更高。3) 居民投资需求在其他领域释放，资产配置迁移浪潮继续，资产管理行业规模将进一步扩大，机构投资占比继续提升。总体来看，房产税常规化征收与中国经济转型成功是一体两面的终局，但过渡到终局的过程纷繁复杂。 在执行层面，要区分【不动产信息全国联网】、【房产税试点】、【房产税全国推进】，三者落地的实际影响程度完全同步，房产税全国推进短时间内不具备条件。 1) 不动产信息全国联网只是提供了一种政策工具和政策选择。有了工具就要使用？客观条件和潜在影响肯定是管理层需要考量的因素，小步慢行稳中求进的工作方式，同样适用于房地产长效机制的构建。 2) 房产税扩大试点可以视为一种因城施策的调控手段，可以但不必建立在全国联网的数据基础上。疫后居民买房意愿的回暖，房地产紧缩政策进一步退出，可能是房地产扩大试点的前置步骤。 3) 房产税全国推进的条件几乎等同于经济转型初见成效。在疫后背景下，房产税全国推进的条件包括：转型初见成效、房地产市场下行风险打消、房地产长效机制构建收尾。想走到这一步，高质量发展、土地财政和数据财政 (数字经济重构产业组织，央企改革在资源配置中占更大比重)、土改进一步释放城镇化潜力的线索必须要看到。 看到房地产信息全国联网一般会首先想到房产税，但有些变化可能比房产税来得更早，比如土地改革、城市土地供应制度改革等。 对中短期的影响：地产强改善又多了一层阻力，市场预期比“弱复苏，慢复苏”更好的概率进一步下降。房产税扩大试点的技术条件完全具备，因城施策获得更有力的手段，会对投资性需求的预期产生明显影响。历史上来看，房地产投资性需求与刚需共振，产生的竞争性买房，是房地产销售增长高弹性的基础。2019年以来“房住不炒”深入人心，而当前“疤痕效应”使得居民收入预期恢复慢，股市、房市、消费品三者价格如果持续低位震荡，还将加深这一效应。中短期，压制地产销售改善弹性的因素已经有很多，现在又多了一层。 对股市而言，“弱复苏，慢复苏”格局延续，有利于主题思维进一步强化，数字经济和央企改革占优。展望二季度行情，复苏条线的关键验证推后，数字经济主题短期性价比不足，对事件性扰动敏感，市场有效向上突破的基础不牢固，仍是震荡市。维持“一动不如一静”的判断，调整之后，数字经济后续大概率还有新高；真正有弹性的替代资产是央企改革。 风险提示：经济复苏进度不及预期

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