光期宏观:地产恢复成色如何?

（以下内容从光大期货《光期宏观:地产恢复成色如何?》研报附件原文摘录）
　　地产恢复成色如何？ 重要提示 本订阅号所涉及的期货研究信息仅供光大期货专业投资者客户参考，用作新媒体形势下研究信息和研究观点的沟通交流。非光大期货专业投资者客户，请勿订阅、接收或使用本订阅号中的任何信息。本订阅号难以设置访问权限，若给您造成不便，敬请谅解。光大期货不会因关注、收到或阅读本订阅号推送内容而视相关人员为光大期货的客户。 通过梳理房地产市场恢复的全貌来看：政策对症下药，融资端和销售端均明显回暖，一定程度上支撑了投资的恢复。但政策刺激偏温和，销售一方面受到需求延后的影响，持续性待观察；另一方面呈现出新房的热度弱于二手房、期房的占比下降的分化局面，使得销售的回暖对投资的带动可能会不及预期。投资端恢复的节奏有差异，用于新开工和施工的螺纹、水泥的开工和需求均好于去年同期水平，但用于地产竣工链的玻璃、铝型材的开工率恢复较弱。 正文 1-2月房地产投资增速跌幅明显收窄，分项来看，新开工/施工/竣工同比分别为-9%/-4%/8%，跌幅均大幅收窄，竣工增速由负转正，本文旨在梳理房地产市场恢复的成色。 一、政策对症下药 《政府工作报告》强调“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，建立实施房地产长效机制，扩大保障性住房供给，推进长租房市场建设，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产市场健康发展。” 去年以来，金融支持房地产措施密集出台，特别是去年11月份以来，以人民银行、银保监会发布的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》为代表，信贷融资、债权融资、股权融资“三支箭”政策保障房地产企业的合理融资需求。政策支持的民营地产企业具有特定性：“资质良好”、“优质”、“财务总体健康、面临短期困难”，即聚焦没有违约的民营地产企业。《政府工作报告》和中央经济工作会议均提到了“有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况”，除此之外，本次《政府工作报告》还增加了“防止无序扩张”，意味着并非所有的地产主体都在政策呵护范围内。 虽然尚未出现风险的民营地产企业已经不多了，但是一系列政策释放出通过优质民营地产企业以引导整个地产行业融资回归正常轨道的信号。随着融资支持政策的逐步落地，房企资金面改善效果逐步显现。1-2月房地产资金来源明显改善，1-2月房地产资金来源合计、国内贷款、定金及预收款、个人按揭贷款同比增速分别为-15.2%、-15%、-11.4%、-15.3%，跌幅分别收窄10.7、10.4、21.9、11.2个百分点，资金的改善在一定程度上支撑了投资的恢复。 政策放松的方向除了融资端，还有销售端。在各地因城施策的支持下，房贷利率持续下行至4.3%附近。从历史数据来看，房地产销售和房贷利率呈反比关系。去年年底实施的“首套房贷利率政策动态调整机制”，是2022年9月29日推出的、原定于2022年底到期的因城施策首套房贷下限放宽政策的延续与常态化，按照要求房价连续环比同比下降城市可阶段性放宽首套商贷利率下限，若新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨，则自下个季度起，恢复执行全国统一的首套商贷利率下限。从符合要求的城市来看，仍集中在地产需求偏弱的二三线及以下城市，刚需空间有限。此外从政策退出的触发条件来看，对房价的影响也偏温和。 二、销售结构分化 春节后商品房成交明显改善，统计局公布的1-2月商品房销售面积同比-3.6%，跌幅相较于去年12月的-31%明显收窄。3月1日-3月23日30大中城市商品房成交面积同比上升32.25%。成交持续改善，但是同期比较来看强于2020、2022年，不及2021年，稍弱于2019年。 从分城市来看，三线城市商品房成交好于二线、二线好于一线城市。房价方面，70个大中城市当中的二线、三线城市房价同比仍在下跌，但增速止跌回升；一线城市房价同比上涨，但涨幅持续回落未见拐点。 值得注意的是新房成交面积和二手房成交面积走势出现了明显的分化，新房成交面积好于2020、2022年同期水平，但明显低于2021、2019年同期水平；而二手房成交面积表现强劲，为2019年以来最高水平。二手房的房价也先于新房改善，新房的价格下跌城市的数量仍在增加，而二手房价格下跌的城市数量已经企稳并边际减少。 关于房地产销售的改善，有年末疫情爆发导致需求延后的原因，持续性还有待观察。节后二三线城市销售好于一线，跟春节假期人员从一线城市回流二三线及以后的城市有关，随着春节因素消退、人员回流一线城市，最近一线城市的销售持续回升，而二三线城市的销售高位回落。新房和二手房的分化，主要受到去年竣工风险事件的影响，购房者倾向于降低交付不确定性。此外期房的销售占比从2021年最高值89%回落至2月的81%。无论是新房的热度弱于二手房还是期房的占比下降，都使得销售的回暖对投资的带动要打折扣。 三、投资节奏不一 1-2月房地产投资当月同比-5.7%，较前值-12.2%回升6.5个百分点。房地产投资分项来看，新开工、施工、竣工同比分别为-9%、-4%、8%，跌幅均大幅收窄，竣工增速由负转正。新开工的改善一方面是受到疫情放开和 2023 年春节假期较早的影响，较早开始复工。根据百年建筑网的调研，今年的工程项目开工率和劳务到位率超过去年同期。另一方面，上文我们提到， 2022 年 11 月以来持续对民营房地产企业进行融资端的支持，随着融资支持政策的逐步落地，房企资金面改善效果逐步显现；销售的改善使得定金及预收款、个人按揭贷款资金改善。资金的改善在一定程度上支撑了投资的恢复。 从地产微观需求来看，相关行业复工斜率边际走强，但也出现了一定的分化。建材如螺纹、水泥开工和需求均好于去年同期，用于地产竣工链的玻璃、铝型材的开工率恢复较弱，玻璃的开工率更是处于近四年的最低水平，价格也偏弱运行。 联系人：于洁 邮箱：yujie@ebfcn.com.cn 期货交易咨询号：Z0016642 免责声明 本订阅号是光大期货有限公司研究所（以下简称“光大期货研究所”）依法设立、独立运营的官方唯一订阅号。其他任何以光大期货研究所名义注册的、或含有“光大期货研究”、与光大期货研究所品牌名称等相关信息的订阅号均不是光大期货研究所的官方订阅号。 本订阅号所刊载的信息均基于光大期货有限公司已正式发布的研究报告，仅供在新媒体形势下研究信息、研究观点的及时沟通交流，尽管本订阅号所包含的信息是我们于发布之时从我们认为可靠的渠道获得，但我公司对本订阅号所载资料的准确性、可靠性、时效性及完整性不作任何明示或暗示的保证，其中的资料、意见等均反映相关研究报告初次发布当日的判断，可能需随时进行调整，本订阅号不承担更新推送信息或另行通知的义务。如需了解详细的期货研究信息，请具体参见光大期货有限公司已发布的完整研究报告。 本订阅号所载内容在任何情况下都不构成任何投资建议，任何投资者不应将本订阅号所载内容作为投资决策依据，订阅者应当充分了解各类投资风险，根据自身情况自主做出投资决策并自行承担投资风险。光大期货有限公司不对任何人因使用本订阅号所载任何内容所引致的任何损失负任何责任。 本订阅号所载内容版权仅归光大期货有限公司所有。任何机构和个人未经书面许可不得以任何形式翻版、复制、转载、刊登、发表、篡改或者引用。如因侵权行为给光大期货造成任何直接或间接的损失，光大期货保留追究一切法律责任的权利。 END

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