万科|旧账出清,结算放缓——对万科2022年年报的点评

（以下内容从国泰君安《万科|旧账出清,结算放缓——对万科2022年年报的点评》研报附件原文摘录）
　　报告导读 利润率下滑幅度收窄，大规模减值计提不再；但由于结算减少，公司未来收入进入负增长预期。 业绩符合预期，维持增持评级。2022年公司实现营业收入5038亿元，同比增长11.3%；实现归母净利润226亿元，同比增长0.4%。鉴于过去几年投资追高冒进、操盘离散度过大等问题正在逐步得到解决，维持增持评级。 利润率下滑幅度收窄，操盘离散度问题正逐步解决。公司整体毛利率和归母净利润分别下滑2.3pct、0.5pct，下滑幅度收窄主要有以下几方面原因：①本年计提减值准备款项从2021年的45亿元减少31亿元至4亿元，但坏账准备计提增加2亿元；②财务费用从2021年的44亿元减少40.3%至26亿元。但与此同时，投资收益从2021年的66亿元减少38.1%至41亿元，其中来自联营、合营公司实现的公司权益利润为-8.0 亿元。考虑到2022年房价下行，预计低利润率水平在结算上仍将维持，待行业出现转机。 2023年新开工计划略增6.7%，但竣工计划减少11.1%。2022年开发业务新开工计容面积约 1,568万方，同比下降 52.0%， 完成年初计划的81.7%；开发业务竣工计容面积约 3,629万方，同比增长1.6%，完成年初计划的 93.1%。2023年计划新开工1673万方，同比2022年实际完成增长6.7%，计划竣工3227万方，同比2022年实际完成减少11.1%。 结算进度开始放缓，结算均价转正增长。一方面由于2021年开始公司销售面积转负增长18.4%，2022年继续减少30.9%，因此后续公司的收入预期会转负增长；另一方面公司的结算均价13065元/平米结束2年负增长转为正增长。 风险提示：管理红利体现较慢，同时原开发业务大幅放缓。 特别声明 本订阅号发布内容仅代表作者个人看法，并不代表作者所属机构观点。涉及证券投资相关内容应以所属机构正规发布的研究报告内容为准。市场有风险，投资需谨慎。在任何情况下，本订阅号中的信息或表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。本订阅号内容均为原创，未经书面授权，任何媒体、机构和个人不得以任何形式转载、发表或引用。

点此查看微信公众号原文全部内容>>

大部分微信公众号研报本站已有pdf详细完整版：https://www.wkzk.com/report/（可搜索研报标题关键词或机构名称查询原报告）