国君房地产 | 基础设施在前,消费场景在后

（以下内容从国泰君安《国君房地产 | 基础设施在前,消费场景在后》研报附件原文摘录）
　　导 读 发改委和证监会同时发文，扩围REITs发行范围，将商业业态纳入消费场景做重点支持，同时证监会再次提出要加快推进REITs的常态化发行。 摘 要 目前，已有多个园区、物流、保租房业态的REITs试点，本次扩围，将几乎包含房企能够提供底层资产的所有领域。目前，已有多个涉及房企所从事领域的REITs发行，由于住宅开发销售业务天然就不存在经营的商业模式，不能够REITs化，因此，本次扩围后，REITs范围几乎包含房企从事的所有领域。对于大部分房企来说，非开发业务，大多集中在商业地产当中，少量房企包含部分园区业务。 REITs的本质是股权融资，对于房企来说，好的项目能够帮助降杠杆，考验的是运营好项目的能力，需要税制优惠来改善土增税缴纳。相比于将运营资产进行抵押贷款，REITs可以实现股权融资，好处是可以大幅度降低负债率，尤其是对项目本身能够通过出售给REITs这个动作去实现收益的。因此，REITs化考验的是房企的资产运营能力，相比于高周转的开发业务来说，对能力的要求更高。对房企来说不好的一面，是在于出售后的增值收益将难以全额分享，因此，往往需要成熟资产来REITs化，然而，成熟资产面临着土增税问题，那么，后续的税制方面需要进一步优化。 常态化发行更有必要，践行产业带动房地产发展。我们反复提到，当前针对住宅开发的融资不仅渠道丰富、而且规模庞大，然而针对与住宅相配套的标的物，不仅渠道稀缺、且融资困难，例如商业、产业园区等。房企的高杠杆，几乎全部是用于住宅开发，因此，REITs的常态化发行，以给非住宅业务提供融资渠道变得十分有必要。 继续看好产业先行的园区类公司，将成为2023年地产版块内的更有选择。 风险提示：政府重新放开前融再走土地金融模式，市场需求加速下行。 文章来源 本文摘自：2023年3月24日发布的《基础设施在前，消费场景在后》 谢皓宇，资格证书编号： S0880518010002 白淑媛，资格证书编号： S0880518010002 郝亚雯，资格证书编号：S0880518010005 更多国君研究和服务 亦可联系对口销售获取 重要提醒 本订阅号所载内容仅面向国泰君安证券研究服务签约客户。因本资料暂时无法设置访问限制，根据《证券期货投资者适当性管理办法》的要求，若您并非国泰君安证券研究服务签约客户，为保证服务质量、控制投资风险，还请取消关注，请勿订阅、接收或使用本订阅号中的任何信息。我们对由此给您造成的不便表示诚挚歉意，非常感谢您的理解与配合！如有任何疑问，敬请按照文末联系方式与我们联系。 法律声明 本公众订阅号(微信号: GTJARESEARCH )为国泰君安证券股份有限公司(以下简称“国泰君安证券”) 研究所依法设立、独立运营的唯一官方订阅号。其他机构或个人在微信平台上以国泰君安研究所名义注册的，或含有“国泰君安研究"，或含有与国泰君安证券研究所品牌名称相关信息的其他订阅号均不是国泰君安证券研究所官方订阅号。 本订阅号不是国泰君安证券研究报告发布平台，本订阅号所载内容均来自于国泰君安证券研究所已正式发布的研究报告，如需了解详细的证券研究信息，请具体参见国泰君安证券研究所发布的完整报告。 在任何情况下，本订阅号的内容不构成对任何人的投资建议，国泰君安证券也不对任何人因使用本订阅号所载任何内容所引致的任何损失负任何责任。 本订阅号所载内容版权仅为国泰君安证券所有，国泰君安证券对本订阅号保留一切法律权利。订阅人对本订阅号发布的所有内容(包括文字、影像等)进行复制、转载的，需注明出处为“国泰君安研究”， 且不得对本订阅号所载内容进行任何有悖原意的引用、删节和修改。

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