地产销售能否持续复苏?

（以下内容从西南证券《地产销售能否持续复苏?》研报附件原文摘录）
　　点击蓝字，关注我们 引言 不少投资者朋友在讨论今年的行情时，基本是有一个相对较为一致的判断，经济增速要完成，支柱产业房地产必须要稳。如果地产稳不住，行业风险外溢，信用收缩将会进一步压制内需，对消费股、成长股影响显而易见。但是不是一定能稳住？也存在不确定性，毕竟到现在为止“房住不炒”的帽子也还是没摘、核心城市的限价也依然没松动，承载房屋金融属性的不动产目前缺乏积极向上的价格信号。 那么近期房地产销售成色到底如何呢，后续会怎么样？ 2月的销售确实在好转， 但依然远远不够！ 1 2月销售的好转更多是基于1月太差，1月有多差？ 比如，楼市风向标深圳在2023年1月新商品住宅仅成交1628套，不仅大幅低于过去12年每年的月平均值（2015年最高5525套、2011年最低2636套），也是自新冠病毒疫情以来（剔除2020年2月）的最低值！ 单个样板不具有代表性？我们找21个重点城市看看： 以21年1月为基数100，四个一线城市在22年1月下跌32%，到23年1月，再次同比下跌33%！！ 一线城市因为春节有人口大幅流出的现象？那以10个三四线为主的城市为样板观察： 同样以21年1月为基数，10个三四线为主的城市样板平均销量在22年1月下跌39%，到23年1月，再次同比下跌40%！！ 2 2月新房市场好转的只是环比1月的微弱改善。 而且一线城市改善程度弱，以上海为例，2022年2月住宅成交约10500套，环比还是负增长，仅广州、深圳环比表现略强。 其他中心城市和较强的被辐射城市和单列市2月的销量环比增长平均在30%左右，武汉、佛山、南京、青岛、宁波、济南、惠州等2月销量环比恢复程度较为明显。 另外，从成交套数的规模看大部分城市还未恢复到2022年月平均值的水平。 以某一线城市为例，新房销量绝对值依然处于历史较低位置： （上海新建商品住宅销售套数/套，来源Wind) 3 拿地缺口导致的供不应求在今年出现？ 可能性不大！ 从可售资源看，今年或今年下半年出现“供不应求”，可能性其实并不大。 首先，从可售库存看，量还是很大，去化周期依然较长，即便不算政府保障性住房口径在内。 截止到2023年2月底，广州可售商品住宅10.7万套，按过去6个月平均销量测算去化周期在21个月；北京可售商品住宅9.4万套，按过去6个月平均销量测算去化周期在16个月；深圳可售商品住宅在3.8万套，按过去6个月平均销量测算去化周期在14个月。而根据历史经验，在去化率低于六个月的时候，供应端惜售需求端抢房才较为明显。 十大重点城市新房库存的平均值依然处于2015年以来的历史高位。 （10样本城市新建商品住宅可售套数平均值/套，来源Wind) 其次，从潜在货源的角度，开发商去年销售很差，导致延后到今年上市的潜在资源依然不少。 去年房企的销售极少数是增长，大部分国央企、混合制房企、龙头民营房企、出险和未出险房企的销售跌幅都很显著，原因显然不是供应不足而是需求不振，不少开发商延后了本应在去年下半年推向市场的可售资源，这部分可能会在今年形成额外的供应量。尽管去年拿地明显降低，但对供给的影响并没那么快。 再次，对于中心城市特别是一线城市，新房由于价格波动的刚性，对市场回暖导致的需求吸纳不及二手房，不少二手业主增大挂牌量但不上调价格，潜在增大了对需求的匹配性，对新房而言并不友好。 4 二手房回暖更为明显，因为定价和选择更为自由！对很多人来讲，是卖房的好时机，不用怎么担心买方进一步压价就能成交！ 比如在二手房市场，上周15个重点城市二手房成交面积环比增约两成，同比接近翻倍，延续此前的快速复苏趋势，2月累计同比增幅约七成；在带看量提升的带动下，2月中旬北京、上海、广州、杭州的挂牌价格指数平均略微增长0.5%，挂牌房源的结构进一步优化，部分城市售房者价格预期边际上出现小幅修复。 当前，对房地产销售而言，从预期层面并未形成一致向好，分歧不在于会不会反弹，而在于对于反弹后续的持续性存在明显分歧。 有人从政策导向出发，认为今年经济维持一定增长的基础是房地产确定性的复苏，对中央政策能快速起效比较乐观；但有人从此轮地产危机的根源性出发，认为底层逻辑和诱因均未看到明显的扭转，这种情况下很难看到持续的销售回升。对市场预期的不一致，其实从某种程度上也制约了销售持续向好的势头。 这不，地方政府也要开始抢跑市场了？ 据悉，2月28日深圳市2023年首批可售型人才房发布配售通告。据相关公告，本批次配售房源共2279套，分别来自深铁熙府、安居同乐馨苑两个项目。 值得注意的是，认购本批次住房，按照申请家庭资格条件分为第一队列和第二队列，第二队列申请条件较前批次人才房有所放松，具体体现为：一是降低了未婚购买可售人才房的年龄限制门槛，由35周岁下调为30周岁；二是放宽了对共同申请人的户籍要求，主申请人为深户，非深户的孩子和配偶，在一定条件下可以作为共同申请人，放宽了三房的申请条件。 感谢关注，欢迎交流！（微信hzz7642）

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