地产债周报(2023.2.20-2023.2.26)【海通国际固定收益】

（以下内容从海通证券《地产债周报(2023.2.20-2023.2.26)【海通国际固定收益】》研报附件原文摘录）
　　投资要点 ·二级市场表现：境内地产债微跌，境外地产债整体企稳，高收益债转涨。2023年2月20日至26日，中证地产债指数下跌0.1%，中资美元房地产投资级债券指数上涨0.8%，中资美元房地产高收益债券指数上涨2.5%。截至2022年2月26日，观察中境内地产债平均收益率为7.10%，本周上升13个基点，中债估值平均净价为93.41元，本周下跌0.08元。境外中资美元地产债平均收益率为45.31%，较上周末上升70个基点，彭博估值平均净价为59.18元，较上周下跌0.07元。 ·一级市场动态：境内地产发行15笔债券以地方国企为主。境外美元债发行为港资地产公司。截至2023年2月26日一周，境内地产行业共发行15笔债券，募集资金109.5亿人民币，平均期限3.0年，利率3.66%，以AAA级地方国企发行人为主。境外地产美元债发行公司为新鸿基地产。境内3笔地产债待发行，发行人皆为地方国企，计划发行规模共28亿，期限皆为5年及以上。境外暂无地产债待发行。本周部分民企地产债价格波动较大，房企融资动作频频。 ·行业基本面与政策跟踪：三线城市商品房交易回暖，二手房市场热度持续。截至2023年2月26日，30大中城市商品房周度累计成交面积为336.1万平米，环比上升27.3%，同比上升9.3%。分城市级来看，一线城市成交面积60.3万平米，环比下降2.2%，同比下降15.0%；二线城市成交面积192.6万平米，环比上升39.2%，同比上升3.1%；三线城市成交面积83.3万平米，环比上升29.8%，同比上升67.0%。二手房成交情况，14城二手房成交面积213.4万平米，环比上升16.7%，同比上升95.1%。二手房成交回暖势头不减。 投资建议 ·地产债市场仍处于反弹后回调压力之下，公司负面和正面新闻不断，市场将波动调整。预期在房地产销售复苏趋势下，市场短期内有望企稳。二级市场投资价值显现，行业复苏预期强化，销售复苏趋势有望延续。2023年后续地产行业政策托底销售和改善融资环境的方向难变，地产公司基本面和信用修复将继续进行。商品房销售整体仍处于弱复苏阶段，二手房销售已出现明显改善趋势，三线城市商品房销售也不弱。建议关注具备国资背景的混改企业投资机会，特别是境内外收益率较高、利差较阔的主体。同时，建议持续跟踪民营房企融资以及资产处置落地情况，基本面仍保持改善趋势，关注收益率上行带来的投资机会。建议关注标的：碧桂园、新城、中骏、远洋；其他可关注标的：合景泰富、宝龙。 风险 地产行业销售超预期下行，融资落地情况不及预期，国内疫情影响反复。 1. 地产债二级市场表现 1.1 地产债境内外二级市场指数周度表现 境内地产债微跌，境外地产债市场整体企稳，高收益转涨。2023年2月20日至2月26日，中证地产债指数下跌0.1%，Markit iBoxx中资美元房地产投资级债券指数上涨0.8%，Markit iBoxx中资美元房地产高收益债券指数下跌0.4%。年初至2月26日，中证地产债指数上涨2.5%，中资美元房地产投资级债券指数上涨3.9%，中资美元房地产高收益债券指数上涨11.8%。截至2023年2月26日，中证地产债指数收益率为23.8%，中资美元房地产投资级债券指数收益率为7.0%，中资美元房地产高收益债券指数收益率为26.2%。收益率较上周分别上升80个基点、上升20基点和收窄70个基点。 1.2 境内外地产债期限收益率周度变化 境内地产债微跌，境外地产债整体跌幅放缓。截至2022年2月26日，调整后境内地产债平均收益率为7.10%，本周上升13个基点，中债估值平均净价为93.41元，本周下跌0.08元。调整后境外中资美元地产债平均收益率为45.31%，较上周末上升70个基点，彭博估值平均净价为59.18元，较上周下跌0.07元。 境内其他评级短债跌幅明显，1年期以上长债券表现平稳。截至2023年2月26日，境内地产债AAA级到期收益率按到期时间分类，1年内、1-2年、2-3年、3年以上到期收益率为6.82%、9.02%、8.82%、4.28%，本周变化+26.3BP、+6.2BP、+17.4BP、+6.2BP。AA+级到期收益率按到期时间分类，1年内、1-2年、2-3年、3年以上到期收益率为8.19%、13.86%、11.69%、7.00%，本周变化+15.7BP、+10.8BP、-11.4BP、+0.5BP。其他评级到期收益率按到期时间分类，1年内、1-2年、2-3年、3年以上到期收益率为9.06%、6.40%、9.71%、4.87%，本周变化+136.9BP、-1.6BP、+6.3BP、+0.0BP。 境外投资级地产债平稳，高收益地产短债转涨，长期限地产债走弱。截至2023年2月26日，境外地产债投资级到期收益率按到期时间分类，1年内、1-2年、2-3年、3年以上到期收益率为6.5%、7.2%、6.9%、6.8%，本周变化+38.8BP、+15.0BP、+4.1BP、+10.4BP。高收益级债券到期收益率按到期时间分类，1年内、1-2年、2-3年、3年以上到期收益率为48.1%、43.4%、36.8%、51.0%，本周变化-182.7BP、+114.3BP、+72.6BP、+82.6BP。无评级债到期收益率按到期时间分类，1年内、1-2年、2-3年、3年以上到期收益率为49.5%、62.4%、56.4%、68.4%，本周变化+218.7BP、+116.6BP、+92.4BP、-27.5BP。 1.3 境内外地产债涨跌幅榜 境内地产债高评级发行人跌幅明显，新城、北票建投领跌，首开、大华领涨。截至2022年2月26日，境内地产债涨幅榜榜首中，AAA级债券首开MTN001估值下行339BP，AA+级债券18大华01估值下行1543.4BP，其他评级债券21振业集团MTN001估值下行50.8BP。境内地产债跌幅榜榜首中，AAA级债券18新城控股PPN001估值上行3216.7BP，AA+级债券16北票建投债估值上行1196.8BP，其他评级债券20中天金融MTN001估值上行4347.4BP。 境外低评级地产债波动较大，华发、中骏和华南城领涨，宝龙、绿景领跌。截至2022年2月26日，境外地产债涨幅榜榜首中，投资级债券ZHHFGR 2.95 02/28/25估值收窄146.2BP，高收益级债CHINSC 7 1/4 04/19/23估值收窄4678.9BP，无评级债CSCHCN 9 07/20/24收窄1130.2BP。境外地产债跌幅榜榜首中，投资级债券BEICAP 2.8 03/18/23估值上行272BP，高收益级债PWRLNG 7 1/8 01/15/24估值上行1354.7BP，无评级债LVGEM 12 03/10/23估值上行6418.0BP。 2. 境内外地产债一级市场周度情况 2.1 境内外一级市场新发行情况 境内地产债发行15笔共计109.5亿人民币债券。截至2023年2月26日，境内地产行业共发行15笔债券，募集资金109.5亿人民币，平均期限3.0年、利率3.66%，含AAA和AA+级发行人。民企卓越商管中债增担保票据成功发行，发行总额4亿元，利率4.69%，期限3年。 本周境外美元债新发为香港地产公司新鸿基，无内地公司发行。目前暂无其他民企进行境外债融资计划。本周境外美元债新发主体为新鸿基地产，发行7000万美金3年期债券，票面利率4.5%，主体评级为A+。发行人为境外评级较高主体。 2.2 境内外一级市场待或拟发行情况 待发行境内地产债3只，卓越商业再发行中债增担保中期票据。截至2023年2月26日，3只地产债待发行，发行人皆为地方国企，计划发行规模共28亿，期限为5年及以上，主体评级含AAA到AA。境外暂无地产债待发行。 2.3 地产公司信用风险事件周度回顾 民企偿债能力仍偏弱，旭辉境内债价格异动，地产公司评级遭调整。本周负面信用风险事件主要为景瑞欲重组境外债、佳源国际未支付美元债本息以及银城开展交换要约等。本周地产公司积极事件较多，多家房企通过股债渠道融资，碧桂园、中骏、雅居乐和绿城通过中票注册。本周高收益债市场止跌，房企融资动作频频。 3. 地产行业周度动态 3.1 商品房成交情况和百城住宅均价 30大中城市商品房成交量回升，三线城市楼市回暖明显。截至2023年2月26日，30大中城市商品房周度累计成交面积为336.1万平米，环比上升27.3%，同比上升9.3%。分城市级来看，一线城市成交面积60.3万平米，环比下降2.2%，同比下降15.0%；二线城市成交面积192.6万平米，环比上升39.2%，同比上升3.1%；三线城市成交面积83.3万平米，环比上升29.8%，同比上升67.0%。一线城市销售放缓，三线城市销售改善明显。 二手房成交持续回暖，一线及强二线城市复苏势头不减。截至2023年2月26日，14城二手房成交面积213.4万平米，环比上升16.7%，同比上升95.1%。二手房成交持续回暖，北京、杭州和成都二手房成交面积增速较快，深圳二手房成交情况较去年明显改善。 百城住宅均价环比下滑，一二线城市住宅均价涨幅放缓。2023年1月底，中国样本住宅百城、一线城市、二线城市、三线城市每平米平均价格为16174.0元、43588.0元、14976.7元、10018.2元，同比变化-0.03%、+0.01%、+0.17%、-0.70%，环比变化-0.02%、-0.05%、-0.04%、-0.08%，均价环比保持下行，一二线均价同比增幅放缓。 3.2 房地产行业近期相关政策与新闻整理 地方政府延续支持楼市政策方向，中央政府推动各类房地产金融支持政策。2023年2月以来可见地方政府对房地产业支持政策不断，更多城市首套房贷利率降至3.8%。各类新闻可见部分城市新房二手房市场回暖。上周，证监会启动不动产私募投资基金试点备，央行和银保监会发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》，多部门助力拓宽房企融资渠道。 4. 投资建议 地产债在反弹后仍处于回调压力下，公司负面和正面新闻不断，市场波动调整。预期在房地产销售复苏趋势下，市场短期内有望企稳。二级市场投资价值显现，行业复苏预期强化，销售复苏趋势有望延续。2023年后续地产行业政策托底销售和改善融资环境的方向难变，地产公司基本面和信用修复将继续进行。商品房销售整体仍处于弱复苏阶段，二手房销售已出现明显改善趋势，三线城市商品房销售也不弱。建议关注具备国资背景的混改企业投资机会，特别是境内外收益率较高、利差较阔的主体。同时，建议持续跟踪民营房企融资以及资产处置落地情况，基本面仍保持改善趋势，关注收益率上行带来的投资机会。 5. 风险 地产行业销售超预期下行，融资落地情况不及预期，国内疫情影响反复。 相关报告（点击链接可查看原文）： 地产债周报（2023.2.13-2023.2.19）【海通国际固定收益】 地产债周报（2023.2.6-2023.2.12）【海通国际固定收益】 2022年境内地产债回顾与新阶段展望【海通国际中资美元债】 晨光熹微——2021年下半年来地产行业主要政策梳理及股债走势复盘【海通国际中资美元债】 Source: https://www.wind.com.cn/ https://www.bloombergchina.com/ https://jingruis.com/ http://www.yincheng.hk/ http://www.shinsunholdings.com/ https://www.bgy.com.cn/ http://www.timesgroup.cn/ https://www.sinooceangroup.com/ http://www.excegroup.com/ https://www.shuionland.com/ http://www.jiayuanintl.com/ https://www.sce-re.com/ https://www.agile.com.cn/ https://www.chinagreentown.com/ https://www.1668hk.com/ https://powerlong.com/ https://www.risesun.cn/ http://www.csrc.gov.cn/ http://zfhcxjsj.changzhou.gov.cn/ http://www.pbc.gov.cn/ http://www.cbirc.gov.cn/ *海通国际分析师Peishan Jiang，Steven Song于2023年3月1日发表题为「地产债周报（2023.2.20-2023.2.26）」的研究报告，提及了Wind，Bloomberg，景瑞控股，银城国际控股，祥生控股，碧桂园，新湖中宝，时代中国，远洋集团，卓越商管，瑞安房地产，佳源国际，中骏，雅居乐，绿城，中海宏洋地产，华南城，宝龙地产，荣盛发展，证监会，雄安新区农行，常州住建局，中国人民银行，银保监会。若欲获取报告全文，请登录海通国际研究网站（www.equities.htisec.com），或与您的对口销售联系。 海通国际官方微信免责声明 海通国际官方微信（“官方微信”）涉及的内容仅供参考，并不构成对所述证券的推荐、邀约或邀约邀请。同时亦不构成任何合约的成立，不构成买卖任何证券或交易的建议， 亦不构成投资建议、财务、法律、税务或其他意见。海通国际对于因此信息和内容或者据此进行投资而直接或间接引起的任何损失不承担任何责任亦不作出任何保证。 官方微信中所发布的信息、观点以及数据有可能因发布后的市场走势或其他不可预见之因素而影响其有效性。文中的意见预测和估计反映了我们截至制作本文之日期的评估，海通国际并不承担更新信息、观点以及数据的责任，而同时在对相关信息进行任何更新时亦不作另行通知。 海通国际及其关联机构可能会对于上述信息、观点的标的公司所发行的证券进行交易，还可能为这些公司提供其他服务。海通国际及其关联机构可能购买、持有或出售相同或相关产品。 官方微信的版权及相关权益归海通国际及相关内容提供方所有。未经海通国际书面许可，任何人不得以任何方式或方法修改、复制、分发或转载官方微信中之任何内容。 《研究报告》免责声明 海通国际官方微信不是海通国际研究报告的发布平台。官方微信涉及的研究报告信息由海通国际证券有限公司于香港特别行政区发布，内容从于发布之时从认为可靠的渠道获得的信息或基于海通国际已发布的研究报告编制而成。研究报告信息中的观点及评级的发布取决于报告作者所知悉的各种市场因素及公司内在因素， 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