【中粮视点】地产前景展望

（以下内容从中粮期货《【中粮视点】地产前景展望》研报附件原文摘录）
　　摘要 双循环战略下，与居民消费存在竞争替代关系的购房势必受到限制，房住不炒是必然的选择。二季度政治局会议前后，流向地产行业的资金再度迎来强监管，地产行业的政策面再度降温。下半年开始，房地产企业拿地欲望有所降低。警惕潜在拐点，对明年地产相关资产需求面的影响。 1 双循环与房住不炒 在7-31政治局会议之后，双循环正式指明了中国未来长期发展的战略道路。双循环本身，更多寓意着在中美长期趋向“脱钩”大势下，我国需要做好防疫与外部风险加剧的持久战准备。内循环为主体已经定调，作为拉动经济的大头，即内循环之基础的社会居民消费，注定成为未来政府长期关注的核心指标。 再回首2020年以来的所有政策，无论是保就业、消费券、海南免税自贸区，还是发展核心技术、5G推广等，绝大部分政策都是最终服务于消费的直接拉动或质量升级。那么对于跟消费存在竞争替代关系的大额支出贷款，尤其以房贷作为代表，政府则会想尽办法去控制其规模。因此追踪源头，控制地产过热、房住不炒，在疫情后国内经济初步修复之后，便马上再被政府所反复强调。 2 地产行业资金链 对于房住不炒的贯彻，在于稳住房价，控制流入地产的热钱。今年自3月全面复工之后深圳的房价涨幅一度全国领先，7月深圳住建局便出台了《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，对当地的房屋买卖进行了更为严格的管控。后续的重点工作，便集中在限制利用低息企业贷款炒房的行为。 图1：二手房价同比 数据来源：中粮期货研究院、wind 那么在限制抗疫企业专项贷流向地产上，仍然在社融数据中银行委外数据三大项：信托贷款、委托贷款、未贴现银行承兑汇票三类项目上得到一定体现。即使国家为了抗疫再度释放可观的流动性与刺激政策支撑经济，但是信托贷款、委托贷款项目仍然在今年保持绝对数量萎缩的状态。与社融总量传统的正增速，甚至因为后疫情经济修复激发的13%的高增速再度出现大幅背离。对应到房地产行业的资金来源项，也印证了今年房地产企业的信贷并未因为疫情而得到了银行业的大幅支援。在疫情修复之后，地产企业资金来源中国内贷款的增速上，我们观察到在疫情冲击修复之后，自8月开始再度出现下行的态势。虽然信贷不占地产企业资金来源的大头，但是背后蕴含的政策暗示不容忽视。 图2：社融三大项存量（亿） 图3：地产企业资金来源同比 数据来源：中粮期货研究院、wind 3 购地热情减退的启示 上层对于房地产限制政策的坚持，在后疫情短暂恢复之后，房地产企业再度回归审慎的发展道路。相对于2、3月的激进拿地，下半年开始地产企业的购地欲望相对有所下滑。政策层面对地产的长期限制不容置疑，数据上的小幅拐头值得我们警惕。如果最终只是向上大趋势中小小的波折，则对未来地产上下游，乃至经济影响尚可。但是如果此时的拐点成为了又一轮地产强管控的起点，那么明年对于相关产业的评估，则要比原先悲观许多。按照传统的链条，地产企业只有先拿地，而后才能开工建设，继而带动一系列黑色上游的需求。如果拐点最终确立，那么也许在年底前黑色的需求会跟随上半年靓丽的购地数据而保持强劲，但是明年的预期将更引人担忧。 图4：新开工面积与供地面积同比 图5：100大中城市成交土地溢价率 数据来源：中粮期货研究院、wind 作者简介 范永嘉 中粮期货研究院 宏观资深研究员 投资咨询资格证号：Z0014840 风险揭示 1.本策略观点系研究员依据掌握的资料做出，因条件所限实际结果可能有很大不同。请投资者务必独立进行交易决策。公司不对交易结果做任何保证。 2. 市场具有不确定性，过往策略观点的吻合并不保证当前策略观点的正确。公司及其他研究员可能发表与本策略观点不同的意见。 3.在法律范围内，公司或关联机构可能会就涉及的品种进行交易，或可能为其他公司交易提供服务。

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