华泰 · 新春一线速递 | 瑞安:观察曾经的谈资——“楼市”

（以下内容从华泰证券《华泰 · 新春一线速递 | 瑞安:观察曾经的谈资——“楼市”》研报附件原文摘录）
　　如果您希望第一时间收到推送，别忘了加“星标”！ 还记得2016-2017年，当时房地产曾经是春节返乡的重要谈资，如房子难买。但今年地产似乎从话题中消失了，除了偶尔有人会提起“国家重新重视地产”之类的话题外，大家更加关心的是身体的恢复和老友的重聚。 背景介绍： 瑞安市，中国浙江省温州市代管县级市，地处上海经济区和厦漳泉金三角之间，辖5个镇、10个街道，是全国最早的百强县之一，2020年12月，社科院发布《全国县域经济综合竞争力100强》，瑞安排名第28。 瑞安市作为一个浙江省典型三四线城市，在经历了几年的地产热潮之后，2022年出现下行。根据房天下的数据，2022年的瑞安市成交只有4650套，同比腰斩，比历史最高数12000套下降了约60%，这个成交是过去9年以来最低，基本回到了2013、2014年左右的水平。 地产观察： 通过走访当地几个标杆地产项目和数据整理，瑞安楼市有几个特点： 1、22年新房供应显著减少。通过APP搜索周边在售新房，可以发现大部分都是2021年首次开盘的项目，至今依然在卖，这和统计数据也基本对应。根据瑞安房网的数据，2022年瑞安市总共仅开盘了19次，而2021年总共开盘了32次，商品房供应4300套，同比下降了56%。 2、去化率维持低位。瑞安市塘下镇的几个在售楼盘2022年的整体去化效率都不是很快，如某头部房企在塘下镇的一个楼盘成为了温州2022年的销冠，但是据销售反馈依然有1/3剩余待售。根据瑞安房产网统计，2022年入市的楼盘平均去化率不足40%，这和我们体会到的全国整体情况一致。 3、房价调整，但幅度不大。为了加快去化，无论是头部房企还是地方房企都以不同的方式降价促销，最主流的方式就是折扣，根据售楼处销售的反馈，塘下镇的楼盘最多可以打9折，而温州主城区已经出现了8折楼盘。近期返乡置业可以获得更多优惠，凭返乡机票车票，可以优惠4-5万。从几个项目来看，项目获取成本在9000-10000元/平米左右，而房价在16000-20000元/平米左右，基本还是能实现盈利，没有到大幅甩卖的地步。 4、土地成交大幅回落，外来房企明显减少。瑞安市在2016年前鲜见外来房企，而过去几年碧桂园、万科、金地等全国性房企逐步成为瑞安市的供应主体。但2022年这一现象又开始变化，根据瑞安房产网的数据，2022年瑞安土地总成交金额约50亿，同比下降33%，基本回到了2018年水平。其中大部分是当地城投和本土房企获取，基本不见全国房企的身影。 5、政策端发力，房贷利率是亮点。根据售楼处销售反馈，当前在瑞安购房，首套首付20%，二套30%，主要认贷不认房，首付比例其实已经处于历史最低水平。楼盘营销人员反映最大的政策力度是房贷利率大幅下降，去年首套房利率已经降到3.8%，历史新低，对于去化有一定帮助，但想要进一步实现销售，或还需更多政策助力。 6、交付成为了销售的一个重要标签。瑞安市烂尾楼盘整体不是很多。春节期间路过2021年由于资金链断裂被封盘的一个出险头部房企的项目，看到已经实现入住，如何解决资金链的方式不得而知。可以明确地是，2022年准现房或者现房的销售在瑞安非常普遍，一方面是由于去化较慢，另一方面准现房对于购房者而言更为放心，在营销上房企也主打自己的央企国企品牌来彰显交付能力。 7、投资性需求基本消失，以本地改善和周边区县需求为主。从当地几个项目来看，营销人员普遍反映投资性需求已经基本不在，来看房子的很多都有自己的房子，但冲着更好的居住体验和地段来实现改善目的，同时周边区县也有很多居民由于工作或者改善目的来看房。返乡置业方面，略有起色，在12月份已经有很多人员提前返乡，在12月底期间实现了一波去化小高峰。 塘河上品，资料来源：作者拍摄的照片，拍摄日期为2023年1月26日 温州万象城 资料来源：作者拍摄的照片，拍摄日期为2023年1月26日 消费方面： 1、短途游爆棚。可以明显感受到消费报复性反弹，以往挨家挨户拜年的情况有所减少，更多的是看到亲戚朋友选择短途旅行、居住民宿，有些没有订到民宿的宁愿在酒店住几天也不愿在家呆着。 2、在消费爆棚的背后，供给弹性可以期待。各大商场和停车场基本爆满，电影院到初五依然较满，但部分临街小店还在关门。最大的感受是，可以明显感受到大家身体康复之后，消费快速反弹，但供给层面出现了跟不上的现象。这种消费和供给缺位的差异，是未来可以期待的一个角度。 瑞安吾悦广场客流状况 资料来源：作者拍摄的照片，拍摄日期为2023年1月26日 作者：陈慎 S0570519010002/BIO834 关注我们 华泰证券研究所国内站（研究Portal） https://inst.htsc.com/research 访问权限：国内机构客户 华泰证券研究所海外站 https://intl.inst.htsc.com/mainland 访问权限：美国及香港金控机构客户 添加权限请联系您的华泰对口客户经理 免责声明 ▲向上滑动阅览 本公众号不是华泰证券股份有限公司（以下简称“华泰证券”）研究报告的发布平台，本公众号仅供华泰证券中国内地研究服务客户参考使用。其他任何读者在订阅本公众号前，请自行评估接收相关推送内容的适当性，且若使用本公众号所载内容，务必寻求专业投资顾问的指导及解读。华泰证券不因任何订阅本公众号的行为而将订阅者视为华泰证券的客户。 本公众号转发、摘编华泰证券向其客户已发布研究报告的部分内容及观点，完整的投资意见分析应以报告发布当日的完整研究报告内容为准。订阅者仅使用本公众号内容，可能会因缺乏对完整报告的了解或缺乏相关的解读而产生理解上的歧义。如需了解完整内容，请具体参见华泰证券所发布的完整报告。 本公众号内容基于华泰证券认为可靠的信息编制，但华泰证券对该等信息的准确性、完整性及时效性不作任何保证，也不对证券价格的涨跌或市场走势作确定性判断。本公众号所载的意见、评估及预测仅反映发布当日的观点和判断。在不同时期，华泰证券可能会发出与本公众号所载意见、评估及预测不一致的研究报告。 在任何情况下，本公众号中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。订阅者不应单独依靠本订阅号中的内容而取代自身独立的判断，应自主做出投资决策并自行承担投资风险。订阅者若使用本资料，有可能会因缺乏解读服务而对内容产生理解上的歧义，进而造成投资损失。对依据或者使用本公众号内容所造成的一切后果，华泰证券及作者均不承担任何法律责任。 本公众号版权仅为华泰证券所有，未经华泰证券书面许可，任何机构或个人不得以翻版、复制、发表、引用或再次分发他人等任何形式侵犯本公众号发布的所有内容的版权。如因侵权行为给华泰证券造成任何直接或间接的损失，华泰证券保留追究一切法律责任的权利。华泰证券具有中国证监会核准的“证券投资咨询”业务资格，经营许可证编号为：91320000704041011J。

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