【国君宏观】地产可以喧宾,但不能夺主——1月5日央行、银保监会地产政策点评

（以下内容从国泰君安《【国君宏观】地产可以喧宾,但不能夺主——1月5日央行、银保监会地产政策点评》研报附件原文摘录）
　　导读 地产政策再次集中出现，我们认为有三个信号值得关注：一是首套住房贷款利率动态调整机制，明确了刺激政策的介入和退出机制，且政策周期明显缩短。二是支持力度集中在首套，对于二套房支持力度表态有限，三是大方向强调精准托底。目前地产广义库存已经降到极低位置，若销售回暖，意味着地产投资复苏节奏将会更快；但博弈地产链修复是23年的短期方向，地产向新发展模式过渡，意味着增长逻辑的拐点会越发清晰。 摘要 1、本次政策信号是地产需求端政策再加码的起点，需求侧的地产政策进入常态化阶段： 1）从表态和内容来看有几点值得注意：一是明确了刺激政策的退出机制，且政策效果达标的评估周期较短（季度为单位）。二是力度主要集中在首套，围绕二十大方向依然强调房住不炒。三是政策方向依然强调精准。 2）此次政策是9月底政策的延续，面临的形势也比上次更加严峻。与9月底相比，当前符合房贷利率下限调整的城市从23个增加到38个，另有7个上次符合标准的城市在四季度的个别月份房价环比上涨或持平，但同比仍在连续下跌，整体不符合退出条件，仍能继续执行该政策。因此总的来看，有45个城市能够开始或继续执行首套房贷利率下调政策，面临的形势较上一次更严峻。 2、四季度政策执行效果并不明显，未来房贷利率调降可能还会加大： 1）房贷利率下调幅度与销售改善幅度不存在明显的正相关关系。上一轮符合条件的23个城市中，商品房销售同比环比均大幅改善的大体仅有5个城市，其中环比改善最大的是泉州，首套房利率调降30个BP，但也有环比改善幅度较大的北海首套房贷利率未调降，以及调降30BP环比仍大幅下跌的温州。 2）按照平稳过渡的要求来看，未来房贷利率调降可能还会加大。我们前期报告《长短期视角看地产走向》中指出，考虑到当前的宏观环境和居民预期与过去大不相同，能够有效刺激地产销售的房贷利率应在3%-3.5%之间，与现有水平相比仍有较大下调空间。 3、地产广义库存已经降到极低的位置，若销售能够全面回暖，意味着地产投资复苏节奏将会更快。由于新开工较销售降幅更多，导致当前住宅广义去化周期已经跌至金融危机前2007年底的水平，这意味着如果销售能够回暖，可能很快会面临新房供给不足的局面，这会导致地产投资未来修复节奏更快。 4、地产政策还将继续加码，但长周期下行趋势已经确立，根本角色已经发生变化。短期仍可博弈需求政策加码的地产链修复，但对于2023年的政策主线，是对新发展格局的推动，高质量发展的落实，围绕中高技术产业投资、能源体系的建设是主攻方向。 5、风险提示：地产复苏力度不及预期。 法律声明 本订阅号不是国泰君安证券研究报告发布平台。本订阅号所载内容均来自于国泰君安证券研究所已正式发布的研究报告，如需了解详细的证券研究信息，请具体参见国泰君安证券研究所发布的完整报告。本订阅号推送的信息仅限完整报告发布当日有效，发布日后推送的信息受限于相关因素的更新而不再准确或者失效的，本订阅号不承担更新推送信息或另行通知义务，后续更新信息以国泰君安证券研究所正式发布的研究报告为准。 根据《证券期货投资者适当性管理办法》，本订阅号所载内容仅面向国泰君安证券客户中的专业投资者。因本资料暂时无法设置访问限制，若您并非国泰君安证券客户中的专业投资者，为控制投资风险，还请取消关注，请勿订阅、接收或使用本订阅号中的任何信息。如有不便，敬请谅解。 市场有风险，投资需谨慎。在任何情况下，本订阅号中信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。国泰君安证券及本订阅号运营团队不对任何人因使用本订阅号所载任何内容所引致的任何损失负任何责任。 本订阅号所载内容版权仅为国泰君安证券所有。订阅人对本订阅号发布的所有内容(包括文字、影像等)进行复制、转载的，需明确注明出处，且不得对本订阅号所载内容进行任何有悖原意的引用、删节和修改。

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