国君房地产 | 以需求为名,以政策为号——对当前地产板块的讨论

（以下内容从国泰君安《国君房地产 | 以需求为名,以政策为号——对当前地产板块的讨论》研报附件原文摘录）
　　报告导读 展望2023年，地产最大的预期分歧就在于对需求的判断，目前基本面的孱弱和政策的强预期之间，将逐步从分歧走向一致，以需求为名，以政策为号。 自中央经济工作会议以后，地产最大的分歧点从是否保主体、转移至了基本面是否会改善，而目前现实状况仍然表现孱弱。从供给侧出清的阶段来看，以资产负债表的绝对规模和资产负债率来看，均没有显示供给侧出清已经结束，然而，从预期层面，则已经可以完全预判，也即，出险房企通过引入战投的方式，保证自己交楼的情况下，实现被整合，或者是通过债务重组的方式，实现企业经营恢复。而相对模糊的预期，则在于对需求的判断上，从统计局数据表现来看，11月的表现在低基数之下，同比数据甚至更差于10月，说明基本面恢复层面，仍然需要进一步观察。 单靠市场的自然恢复，难以扭转目前的基本面颓势，仍然需要进一步的政策支持，而这一轮周期采取了和以往周期完全不同的做法，需求侧政策需要远高于过往周期。过往在引导新周期开启的时候，并非简单的通过需求端，更多的是通过重启影子银行等方式，让宏观流动性注入到高风险等级的房企中，再通过土地的信用派生能力，实现资产价格上涨的预期，并拉动需求信心的修复。本轮周期，供给侧采取的是出清、而非刺激的手段，因此，在需求侧，需要远强于过往每一轮政策周期的强力政策，才能换来有效的需求改善。 降息、购房补贴、政府回购等均为需求政策的利器，目前已有城市在试点，需要更大范围和力度的推开。目前新增人民币贷款中居民贷款仍然不理想，核心原因在于利率过高，使得居民以偿付为主，尽管有部分城市开始对新增需求部分下调利率，但存量部分不降息，则依然会有居民提前偿还房贷，使得整体信用处于收缩的状态。同时，一些城市开始试点购房补贴，比如通过农产品抵房款，但规模较小。一些二线城市此前也有宣布过政府回购商品房，但进展仍然缓慢。我们认为，目前需求端支持的方向已经明确，则需要更进一步夯实难得的信心扭转。 供给侧出清尾声，板块开始呈现分化，受益于需求政策带来销售持续改善的公司将明显受益，走出新一轮周期。2023年的核心竞争力，在于信用和产品力同时具备。 风险提示：政府重新放开前融再走土地金融模式，市场需求加速下行。 更多国君研究和服务 亦可联系对口销售获取 重要提醒 本订阅号所载内容仅面向国泰君安证券研究服务签约客户。因本资料暂时无法设置访问限制，根据《证券期货投资者适当性管理办法》的要求，若您并非国泰君安证券研究服务签约客户，为保证服务质量、控制投资风险，还请取消关注，请勿订阅、接收或使用本订阅号中的任何信息。我们对由此给您造成的不便表示诚挚歉意，非常感谢您的理解与配合！如有任何疑问，敬请按照文末联系方式与我们联系。 法律声明 本公众订阅号(微信号: GTJARESEARCH )为国泰君安证券股份有限公司(以下简称“国泰君安证券”) 研究所依法设立、独立运营的唯一官方订阅号。其他机构或个人在微信平台上以国泰君安研究所名义注册的，或含有“国泰君安研究"，或含有与国泰君安证券研究所品牌名称相关信息的其他订阅号均不是国泰君安证券研究所官方订阅号。 本订阅号不是国泰君安证券研究报告发布平台，本订阅号所载内容均来自于国泰君安证券研究所已正式发布的研究报告，如需了解详细的证券研究信息，请具体参见国泰君安证券研究所发布的完整报告。 在任何情况下，本订阅号的内容不构成对任何人的投资建议，国泰君安证券也不对任何人因使用本订阅号所载任何内容所引致的任何损失负任何责任。 本订阅号所载内容版权仅为国泰君安证券所有，国泰君安证券对本订阅号保留一切法律权利。订阅人对本订阅号发布的所有内容(包括文字、影像等)进行复制、转载的，需注明出处为“国泰君安研究”， 且不得对本订阅号所载内容进行任何有悖原意的引用、删节和修改。

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