地产|上海租赁住房市场研究:供给加速,重塑市场格局

（以下内容从国泰君安《地产|上海租赁住房市场研究:供给加速,重塑市场格局》研报附件原文摘录）
　　点击上方“蓝字”关注我们 “十四五”以来上海市出台了一系列政策支持保障性租赁住房市场发展，提升保障性租赁住房供给及质量。租赁地块大量供给，将重塑租赁住房市场格局。 本文作者：罗鹏程 企业与资产负责人 魏楚天 核心内容 摘要 政策支持提升保障性租赁住房竞争力。“十四五”以来上海市出台了一系列支持保障性租赁住房发展政策，主要从保障土地供应、简化申请流程、明确准入标准、财税金融支持等方面来支持保租房市场发展，旨在提升保租房供给规模及质量以更好满足新市民住房需求。 外来人口持续增长，租房需求旺盛。外来人口是上海常住人口增长的主要动力之一，2005-2021年上海市常住人口数量从1890万人增长至2489万人，而外来人口占比从23%提升至42%，2012年以来外来人口占比基本稳定在40%附近。外来人口是租房需求的主要来源，根据上海市房管局的数据，目前上海市租房人口约1000万人，约占常住人口的40%，其中户籍人口中租房比例约为10%，非户籍人口租房比例约为85%。未来上海市租房需求增长的动力可能来自：1）随着长三角城市群的发展，常住人口以及外来人口进一步增长；2）随着租赁住房供给质量的提升，租房人口比例进一步提高。 租赁用地大量供应，租赁住房供给规模及质量齐升。目前上海市租赁房源供给以个人房源为主，品牌公寓房源占整体租赁房源的比例约10%,整体供给质量较低。2020年上海开始租赁用地供应，截止2022年6月可统计的租赁地块供应面积达到289万平方米，供应套数在6万套以上，加上住宅用地配建的租赁住房，预计未来2年内租赁地块供应套数将在10万套以上。租赁地块的土地成本约为普通住宅用地的30-50%，较低的土地成本使得低租金成为可能，保证租赁住房的保障性功能。同时，租赁地块能够形成规模化、高质量、布局合理的租赁住房供给，克服分布式公寓供给分散、质量较低、租户保障不足等问题。从发达国家经营看，品牌公寓约占总租赁房源的25%-30%。预计上海未来品牌公寓的占比也将达到20-25%，较高的供给质量也为中高收入人群的租房需求创造条件。 供给弹性下降，租金价格波动或增加。根据中原二手房租金价格指数，上海租金价格持续上涨，向下波动幅度较小，呈现出“易上难下”特征，主要原因有：1）住房空置成本低，加上租金房价比较低，在租金下降时供给自然收缩；2）租赁需求以及居民可支配收入的持续增长，为租金价格提供支撑。未来随着租赁住房的大规模供应，供给弹性下降，租金价格波动或增加，但随着租赁需求及可支配收入的增长，预计平均月租金在100元附近仍有支撑。 总体上看好上海市住房稀缺核心地段以及人口产业集中区域租赁住房的长期价值。 风险提示：租赁住房供给不及预期，人口及收入增长不及预期 一、支持政策频出，提升保障性租赁住房竞争力 “十四五”以来，上海市出台了一系列政策法规，支持规范保障性租赁住房发展。2021年12月上海市办公厅印发《关于加快发展本市保障性租赁住房的实施意见》通知，从指导思想、基础制度、支持政策、组织实施四方面对发展本市保障性租赁住房市场提出了实施意见；2022年1月，先后印发了《上海市保障性租赁住房租赁管理办法（试行）》以及《上海市保障性租赁住房项目认定办法（试行）》，对保租房管理及纳保流程进行了规范；2022年11月，《上海市住房租赁条例（草案）》公开征求意见，从地方性法规层面规范住房租赁市场。从目前已出台政策看，主要从保障土地供应、简化申请流程、明确准入标准、财税金融支持等方面来支持保障性租赁住房扩大供给规模、提升市场竞争力。 二、外来人口持续增长，租房需求旺盛 大城市租房的核心需求来自外来务工人员以及应届毕业生，根据上海市房管局的数据，目前上海市租房人口约1000万人，约占常住人口的40%，其中户籍人口中租房比例约为10%，非户籍人口租房比例约为85%。2005-2021年上海市常住人口数量从1890万人增长至2489万人，而外来人口占比从23%提升至42%，2012年以来外来人口占比基本稳定在40%附近，意味着租房需求增长在放缓。未来上海市租房需求增长的动力可能来自两方面：1）随着长三角城市群的发展，常住人口以及外来人口进一步增长；2）随着租赁住房供给质量以及租房接受度的提升，租房人口比例进一步提高。从国际经验看，租房人口比例与经济发达程度相关，根据2021年的全球消费者调查，我国租房人口占比仅18%，远低于西方发达国家以及与中国文化接近的日本。从2017年美国调查数据来看，租房需求主要集中在经济发达区域，前20大城市平均租房比例为53%，最大的城市纽约租房人群比例高达65%。上海作为中国人口最多的城市之一，未来租房人口比例仍有提升的空间。 三、租赁地块供应增加，推动供给规模及质量齐升 租赁房源供给以个人房源为主，品牌公寓占比预计在10%左右。以贝壳找房的租赁房源量为例，租赁房源量约5.5万套，其中品牌公寓房源量6083套，占租赁房源量的比例约10%。相较于品牌公寓，个人房源的供给质量较差。根据上海市统计局数据，2020年末上海居住房屋的总面积是71152万平方米，按照套均面积80平方米计算，上海住房套数约为889万套。按照2021年末上海市常住人口2489万人以及城镇居民人均住房建筑面积37.4平方米计算，2021年末上海市住房面积约为93088万平方米，按照套均面积80平方米计算，上海住房套数约为1163万套。推测上海住房套数约在900-1000万套附近。根据第七次人口普查结果，上海常住人口为2487.09万人，共964万户，户均住房套数约在0.93-1.03附近。较低的户均套数导致个人房源出租质量较低，同时商品房的房型与租房需求不完全匹配，存在大量合租房、群租房，也是个人房源租赁质量较低的原因。 文章摘取自研报《上海租赁住房市场研究：供给加速，重塑市场格局》，了解更多详情请联系：18310971233 更多研报资讯欢迎订阅万物研究院小程序 wwresearch ， 交易担保 ， 放心买 ， 万物研究院小程序 Mini Program 免责声明： 万物研究的产品、服务、报告、电邮或网站上包含或显示的文字、图片和其他材料均为万物研究所有，并构成宝贵的知识产权。未经万物研究明确书面许可，不得下载、传输、播送、传递、分配或复制万物研究网站任何部分的任何材料，也不得以任何形式使用或以任何形式分发给任何个人或实体。所有未经授权复制或以其他方式使用万物研究材料的行为将被视为故意侵犯万物研究版权以及其他专有权利和知识产权，包括但不限于隐私权。万物研究明确保留与其知识产权相关的所有权利，包括但不限于通过电子跟踪技术阻止其产品和服务传递和/或跟踪其使用情况的权利，以及现在已知或以后设计的所有其他合法手段。万物研究保留在法律允许的最大范围内追求侵犯其权利的任何和所有刑事和民事救济的权利，无需进一步通知。在中国所有以未经授权的方式使用这些材料的行为将被视为故意侵犯万物研究版权及其他专有权利和知识产权。虽然万物研究将尽其最大努力向订阅用户提供准确且内容丰富的信息服务，但万物研究不能保证信息服务或与此相关的其他信息的准确性、相关性和/或完整性。万物研究及其附属公司、股东、董事、高级职员和员工对于(1)订阅用户使用信息服务和/或(2)信息服务中的任何错误、遗漏或不准确而产生的索赔或损害概不负责。信息服务仅为订阅用户提供，不得被其他人使用或依赖。 联系方式：18310971233（电话/微信） 点击上方订阅号关注我们

点此查看微信公众号原文全部内容>>

大部分微信公众号研报本站已有pdf详细完整版：https://www.wkzk.com/report/（可搜索研报标题关键词或机构名称查询原报告）