对本次930地产新政的4点理解【国盛宏观熊园团队】

（以下内容从国盛证券《对本次930地产新政的4点理解【国盛宏观熊园团队】》研报附件原文摘录）
　　国盛证券首席经济学家，熊园 博士 国盛证券宏观分析师，杨涛 事件：9月29日，央行、银保监会阶段性放宽部分城市首套房贷利率下限；9月30日，央行决定下调首套住房公积金贷款利率，财政部、税务总局宣布换购住房个人所得税退税。 核心结论：近期中央密集出台3项松地产组合拳，覆盖范围较广、信号意义较强，有助于提振市场信心、改善居民预期。鉴于本次并非全面放松、中央也仍有定力，再叠加历史经验和当前实际约束，倾向于认为：四季度地产景气度有望修复，但显著回暖难度较大。往后看，经济下行压力仍大，稳增长需要稳地产，地产政策进一步放松可期。 1、整体看，本次属于中央层面“三箭齐发”，旨在稳信心、稳预期，进而稳地产、稳增长。 2、分类看，本次对首套房支持力度较大、但限制多；对二套房支持力度较小、但限制少。 >放宽利率下限：针对首套房的刚性需求，力度较大、但限制也较多。 >公积金贷款利率：针对首套房的刚性需求，跟随商贷利率被动调整，效果有限。 >换购住房退个税：针对二套房的改善性需求，力度较小、但限制较少。 3、效果看，对比历史经验和当前实际约束，Q4地产修复动能有望提升，但显著回暖较难。 >此前宽松周期中地产景气大幅反弹，是多种强刺激政策的综合结果。 >本次并非全面放松，中央仍有定力。 >倾向于认为，本次放松将进一步提升四季度地产修复动力，但仅靠利率下行、退税的效果有限，地产景气度有较大程度的修复需要“地产进一步放松+疫情受控配合”。 4、往后看，稳增长离不开房地产，四季度地产进一步放松可期，但大概率仍是弱修复。 正文如下： 1、整体看，本次属于中央层面“三箭齐发”，旨在稳信心、稳预期，进而稳地产、稳增长。9月29日和30日，央行、银保监会、财政部、税务总局相继宣布3项地产支持政策：1）符合条件城市放宽住房贷款利率下限；2）下调住房公积金贷款利率；3）换购住房个人所得税退税。整体看，相较于年底年初以来的稳地产政策多以各地因城施策为主，本次由中央直接出手，覆盖范围较广、信号意义较强，有助于提振市场信心、改善居民预期；本质看，当前经济下行压力较大，房地产是一大拖累，稳增长也亟需稳地产。 2、分类看，本次对首套房支持力度较大、但限制多；对二套房支持力度较小、但限制少。 1）放宽利率下限：针对首套房的刚性需求，力度较大、但限制也较多。 >力度较大：历史对比看，本次放宽房贷利率下限，各地可自主决定下调幅度，力度明显大于今年5月下调20个BP，理论降幅也可能大于2008/2014年的下调至基准利率0.7倍。 >限制较多：一是时间限制，政策要求在2022年底前，如不延长则仅对今年四季度有作用；二是范围限制，政策要求“2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市”，根据我们的梳理：统计局口径的70个大中城市中，有23城符合要求（均为二三线城市，而且比较热门的一二线城市基本都不符合）。 2）公积金贷款利率：针对首套房的刚性需求，跟随商贷利率被动调整，效果有限。 历史看，公积金利率一般是作为配套措施，跟随商贷利率同步调整；近年来二者利差在2.3个百分点左右，而今年上半年利差已经快速收窄至1.5个点，指向本次下调更多是维持公积金吸引力的被动调整，且考虑到公积金贷款占比较小，预计刺激效果有限。 3）换购住房退个税：针对二套房的改善性需求，力度较小、但限制较少。 >力度较小：历史对比看，此前房屋交易个税在“满五唯一”（房产证下发满5年，且是业主唯一住房）情况下免征，否则按成交价1%（或房屋成交价减原值差额的20%）征收；本次政策相较2008/2015/2016年减免契税（1-3%）、营业税/增值税（5%），力度较小。 >限制较少：政策对所有城市均适用，且时间范围为2023年底前、居民享受周期相对更长。 3、效果看，对比历史经验和当前实际约束，Q4地产修复动能有望提升，但显著回暖较难。 >此前宽松周期中地产景气大幅反弹，是多种强刺激政策的综合结果。我国两轮大的地产宽松周期（2008Q4-2009H1、2014Q3-2016Q1）中，地产景气均大幅反弹，如商品房销售面积增速从2008Q4的-14.5%升至2009年Q2的47.6%，从2014Q3的-12.7%升至2016Q1的33.1%。回顾看，期间中央出台了一系列地产刺激政策，除了与本次类似的降低贷款利率下限、地产交易税费优惠，还有降低首付比、放松房企融资等政策；更重要的是，还出台了“四万亿”、“棚改”等强刺激，地产景气大幅反弹是这些政策的共同结果。 >本次并非全面放松，中央仍有定力。就本轮而言，“房住不炒”的大基调没有改变，三项政策也均有较多限制，指向中央对放松地产仍有定力，而且后续出台类似此前“四万亿”、“棚改”等全国性强刺激政策的概率也较小，再叠加疫情持续反复、居民偏保守的大环境，单纯依靠稳地产政策可能难以推动地产景气出现大幅反弹。 >倾向于认为，本次放松将进一步提升四季度地产修复动力，但仅靠利率下行、退税的效果有限，地产景气度有较大程度的修复需要“地产进一步放松+疫情受控配合”。 一方面，前期各地政策持续发力，地产需求已有触底反弹迹象，如9月下旬30城商品房成交已恢复至近年来平均水平；叠加本次政策有时间限制，理论上可能刺激地产消费需求加速、提前释放，助力Q4地产景气修复。 但另一方面，自2021年Q4以来，我国住房贷款利率已下行超100BP，但地产景气仍在持续探底，指向单纯的贷款利率下行对地产景气的支撑作用有限；参考历史经验，要实现地产景气的真正修复，可能需要首付比例下降、核心一二线城市松绑、房企融资放松等更多地产政策支持，此外，也需要疫情持续受控的配合。 4、往后看，稳增长离不开房地产，四季度地产进一步放松可期，但大概率仍是弱修复。展望四季度和明年，预计经济下行压力仍会较大，稳增长离不开房地产，地产修复更多实质性政策支持：如需求端，降低首付比、调整认房认贷标准、适度放松核心一二线限购限售等；供给端，放松房企股权融资、调整预售金管理和三条红线等。 但如我们此前报告《当前地产压力究竟有多大？》中分析，受制于预期恶化、杠杆高企、人口压力等约束，本轮居民购房需求难有明显回升，在进一步政策的支持下，地产大概率仍是弱修复。我们预计，全年商品房销售面积增速可能接近-20%，地产投资跌幅可能-5%至-10%左右。 风险提示： 疫情、政策力度、外部环境等超预期变化 联系人：熊园，国盛证券首席经济学家；杨涛，国盛宏观分析师；刘新宇，国盛宏观分析师；刘安林，国盛宏观研究员；穆仁文，国盛宏观研究员；朱慧，国盛宏观研究员。 相关文章： [1]《如何理解8月经济的边际修复？》2022-09-16 [2]《地产能稳住吗？》2022-08-20 [3]《当前地产压力究竟有多大？》2022-07-14 [4]《实质性放松开始，地产能否全面回升？》2022-02-27 [5]《地产有望实质性松动—住建部2022工作会议的信号》2022-01-21 本文节选自国盛证券研究所已于2022年10月7日发布的报告《对本次930地产新政的4点理解》，具体内容请详见相关报告。 熊园 S0680518050004 xiongyuan@gszq.com 杨涛 S0680522070001 yangtao3123@gszq.com 特别声明：《证券期货投资者适当性管理办法》于2017年7月1日起正式实施。通过微信形式制作的本资料仅面向国盛证券客户中的专业投资者。请勿对本资料进行任何形式的转发。若您非国盛证券客户中的专业投资者，为保证服务质量、控制投资风险，请取消关注，请勿订阅、接受或使用本资料中的任何信息。因本订阅号难以设置访问权限，若给您造成不便，烦请谅解！感谢您给予的理解和配合。 重要声明：本订阅号是国盛证券宏观团队设立的。本订阅号不是国盛宏观团队研究报告的发布平台。本订阅号所载的信息仅面向专业投资机构，仅供在新媒体背景下研究观点的及时交流。本订阅号所载的信息均摘编自国盛证券研究所已经发布的研究报告或者系对已发布报告的后续解读，若因对报告的摘编而产生歧义，应以报告发布当日的完整内容为准。本资料仅代表报告发布当日的判断，相关的分析意见及推测可在不发出通知的情形下做出更改，读者参考时还须及时跟踪后续最新的研究进展。 本资料不构成对具体证券在具体价位、具体时点、具体市场表现的判断或投资建议，不能够等同于指导具体投资的操作性意见，普通的个人投资者若使用本资料，有可能会因缺乏解读服务而对报告中的关键假设、评级、目标价等内容产生理解上的歧义，进而造成投资损失。因此个人投资者还须寻求专业投资顾问的指导。本资料仅供参考之用，接收人不应单纯依靠本资料的信息而取代自身的独立判断，应自主作出投资决策并自行承担投资风险。 版权所有，未经许可禁止转载或传播。

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