天风·固收 | 基本面专题—两年对比,上海地产市场说明了什么?

（以下内容从天风证券《天风·固收 | 基本面专题—两年对比,上海地产市场说明了什么?》研报附件原文摘录）
　　【核心观点】 2022年上海新盘供给情况如何？ 今年供给放量主要在于疫情前，疫情后确有修复，但是并未超越疫情前。 2022年上海新盘认购情况如何？ 2022年2-7月上海市新盘认购情况确有边际走弱趋势，且不同楼盘之间认购率分化较去年更为严重，认购率低于50%的新盘占比较去年明显提升。 从行政区域角度观察，位于中心城区的新盘认购维持高景气度，非中心城区新盘销售则遇冷明显。 从开发商角度观察，剔除现房销售影响，单纯民营企业开发的楼盘认购积极性有所下降。 从上海新盘认购看房地产需求端变化，区位因素进一步提升，开发商自身的影响逐步开始体现。在这一前提下，居民风险偏好下降，商品房销售的刚性需求存在被挤出的可能。 现阶段，还会有哪些地产政策出台，这些政策出台会带来何种效果？也许从上海这两年新盘市场的变化可以见微知著。 风险提示： 政策不确定性，海外不确定性，疫情超预期反复 【正文】 地产问题是市场重点关注，除了市场所了解的地产中观数据以外，我们希望通过剖析局部微观数据，进一步观察地产市场和宏观状态。 以上海为例，2021年上海前后共公布6批新盘入市，2022年以来上海已公布4批新盘入市，目前第四批正在认购进程中。以2021年全部新盘和2022年前三批（2-7月）新盘为研究样本，对比上海新盘销售有何变化。 1. 上海今年新盘认购情况如何？ （1）哪些楼盘表现更好？ 上海市中心城区新盘认购维持高景气度。上海市今年前三批上市新盘中，认购率超过300%的楼盘有17个，其中有10个位于内环或中环（占比约59%）。去年全年新盘认购率超300%的新盘有22个，其中14个位于内环或中环（占比约64%）。 从开发商企业性质观察，合并开发项目按项目公司大股东企业性质统计，今年17个高认购率的新盘中，由国企开发商开发的楼盘有8个（47%），由民营企业开发的楼盘6个（35%）；对应去年数据分别为59%和27%。直观观察数据变动似乎并未不明显。具体来看，单纯由民营企业开发的高认购率新盘中，由银基发展打造的银河丽湾和由闵行置业打造的凤凰景苑均为现房交付，这是支撑其高认购率的关键原因。 （2）哪些楼盘表现不好？ 今年上海认购率低于50%的新盘占比较去年明显提升。2022年前三批新盘认购率可得的92个楼盘中，认购率低于50%的楼盘有17个，占比近18.5%。而去年公布认购率的206个楼盘中，仅22个楼盘认购明显遇冷，占比约为10.6%。 非中心城区新盘销售遇冷更加明显。观察认购率低于50%的楼盘来看，近两年认购率低于50%的楼盘基本集中于非中心城区的郊环或郊环外。其中，今年位于中环的古北中央花园成交遇冷主要原因在于其推出的52套房源均为回迁户选择后的剩余房源，且土地用途为商住，剩余使用年限仅为38年。 从企业性质观察，今年前三批认购率低于50%的楼盘中的由民企开发的楼盘占比为35%，这一比例与去年的36%基本持稳；由国企开发的楼盘占比由去年的64%下降至今年的53%。 今年前三批新盘中有4个国资背景开发商所开发楼盘认购率低于20%，相比于2021年认购率低于20%的几家国企，说明区位因素的影响进一步上升。 总体观察，2022年2-7月上海市新盘认购率在不同楼盘之间分化要比2021年更为严重。说明市场认知在发生变化。 2. 两年对比，上海新盘有何新变化？ 2.1. 新盘上市情况如何？ 观察今年以来上海新开盘商品房月度数据，可以发现，剔除疫情影响后的今年上海市新盘供给表现较强。1-3月上海新开盘商品房面积同比位于近3年高位，4-5月疫情期间上海新盘供给明显收缩，6-8月新盘供给套数和面积同比均实现正增长，8月新开盘商品房明显放量。 对比上海市今年前三批和去年新盘上市情况来看，今年新盘主要增加在于第一批，也就是疫情前。 （3）各区表现有何差异？ 观察上海市各行政区2022年前三批新盘的认购情况来看，除奉贤、松江、临港、崇明、青浦五区新盘部分批次认购率低于100%外，其余区域新盘认购情况整体并不弱。更具体的来看： 在变化趋势上，不同区在不同批次的表现较为分化，部分区域表现较弱。杨浦、静安、虹口、普陀、徐汇等核心主城区的始终保持较高认购率，青浦、奉贤新盘在不同批次之间的认购率波动较大，临港、崇明、松江三区三批新盘认购率维持较低水平，嘉定、奉贤、临港前三批新盘认购率呈现逐批次下降趋势。 总结而言，两年对比来看，上海市今年新盘认购率确有边际走弱趋势，特别是部分非中心城区今年以来的新盘认购情况维持低迷且不同批次之间持续恶化，与上文非中心城区新盘销售遇冷的结论一致。未来需关注其认购情况以及其它城区新盘认购率变化。 3. 小结 2022年上海新盘供给情况如何？ 今年供给放量主要在于疫情前，疫情后确有修复，但是并未超越疫情前。 2022年上海新盘认购情况如何？ 2022年2-7月上海市新盘认购情况确有边际走弱趋势，且不同楼盘之间认购率分化较去年更为严重，认购率低于50%的新盘占比较去年明显提升。 从行政区域角度观察，位于中心城区的新盘认购维持高景气度，非中心城区新盘销售则遇冷明显。 从开发商角度观察，剔除现房销售影响，单纯民营企业开发的楼盘认购积极性有所下降。 从上海新盘认购看房地产需求端变化，区位因素进一步提升，开发商自身的影响逐步开始体现。在这一前提下，居民风险偏好下降，商品房销售的刚性需求存在被挤出的可能。 现阶段，还会有哪些地产政策出台，这些政策出台会带来何种效果？也许从上海这两年新盘市场的变化可以见微知著。 点击阅读全文： 基本面专题—两年对比，上海地产市场说明了什么？ 注：文中报告节选自天风证券研究所已公开发布研究报告，具体报告内容及相关风险提示等详见完整版报告。 证券研究报告《基本面专题—两年对比，上海地产市场说明了什么？》 对外发布时间：2022年09月14日 报告发布机构：天风证券股份有限公司 本报告 分 析 师： 孙彬彬 SAC编号 S1110516090003

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