【招商房地产】风格切换体现市场关注度,基本面改善决定后续绝对收益
（以下内容从招商证券《【招商房地产】风格切换体现市场关注度,基本面改善决定后续绝对收益》研报附件原文摘录）
招商证券房地产（不动产与综合服务）组 赵可、路畅等 报告日期：2022年9月12日 摘要：上周板块上涨明显，其背后反映了大家对更有效政策的期待，这是好事，如果大家对政策或者政策效果较悲观而不博弈，都不关心板块了，那才是“坏”事，同时这种上涨也证明了“风格切换”的蓄力较强，维持10月左右基本面观察期并建议提前布局观点。 1 上周尤其周五板块上涨明显，其背后反映了大家对更有效政策的期待，这是好事，如果大家对政策或者政策效果较悲观而不博弈，都不关心板块了，那才是“坏”事，同时这种上涨也证明了“风格切换”的蓄力较强； 不过，类似于“一刀切放松”的政策我们觉得还是难以出现，这可能会使得一些带短期情绪的“筹码”之期望落空，或造成板块的波动，但我们认为回调是买点，因为我们维持观点：“建议提前于10月左右的基本面观察期布局相关标的，若10月左右基本面难以改善的情景出现，那再去进一步博弈政策放松而布局可能并不合适，因为那可能会导致系统性风险担忧再次出现。” 2 维持“风格切换”推迟但不缺席判断，来自于行业外生和内生动力： 外生：市场宏观背景或处于利于风格切换的“流动性边际改善&基本面向下压力仍在”组合下。即便短期可能表现为超额收益明显而绝对收益不足； 内生：预计保交楼政策、需求端更多因城施策金融政策（首付比例，利率下降）、融资端恢复融资功能政策或逐步落地，9-10月或是重要政策窗口期，有利于把市场从系统性风险担忧中逐步拉回。 3 基本面销量处于观察期，若10月左右改善明显或使得超额收益能在绝对收益上更多体现： 短期：8月份销售基本面缺乏亮点，9月第一周高频数据或因疫情表现依然平平，市场目前处于基本面观望期。认为10月份左右是重要的观察节点，我们预计10月左右销售或进一步好转，理由在于认为连续的低基数后面就是购买力周期和供应周期叠加的结果，不能简单认为低基数下的数据恢复是假象，具体参考中期策略报告《相同的节奏，不同的韵律——房地产行业2022中期投资策略报告》。销售如果改善明显，超额收益就能在绝对收益上更好体现。风险点在于短期疫情反复的影响； 长期：市场从短期拿地强度角度“下注”买入相关股票已表明竞争格局改善这一逻辑的顺畅。 4 投资结论：债券角度：部分目前已按照出险定价的优质房企相关债券具备“高收益”机会；股票角度关注：a.“稳增长”主线下“持续内生性现金流创造能力”龙头“招保万金中华龙”（【招商蛇口】【保利发展】【万科A】【金地集团】【中国海外发展】【华润置地】【龙湖集团】）；b.销售复苏后货值弹性较大的地方区域型国企，如【建发股份】【越秀地产】等；c.精选“有质量的杠杆”的高杠杆民企，等到销售右侧确立明显可布局；d.资源型公司仍可获稳健回报，如【华侨城A】等；e.重视顺延于开发的转型如购物中心/写字楼/长租公寓/产业园/物流地产等标的，如物管关注【招商积余】【保利物业】【碧桂园服务】等，商管关注【华润万象生活】【星盛商业】等，交易关注【贝壳】等，关注REITs标的长赛道布局。 风险提示：疫情反复超预期，政策改善不及预期，销售下滑超预期，市场流动性改善不及预期等。 报告详见下方链接或扫描下方二维码即可查看： 风格切换体现市场关注度，基本面改善决定后续绝对收益
招商证券房地产（不动产与综合服务）组 赵可、路畅等 报告日期：2022年9月12日 摘要：上周板块上涨明显，其背后反映了大家对更有效政策的期待，这是好事，如果大家对政策或者政策效果较悲观而不博弈，都不关心板块了，那才是“坏”事，同时这种上涨也证明了“风格切换”的蓄力较强，维持10月左右基本面观察期并建议提前布局观点。 1 上周尤其周五板块上涨明显，其背后反映了大家对更有效政策的期待，这是好事，如果大家对政策或者政策效果较悲观而不博弈，都不关心板块了，那才是“坏”事，同时这种上涨也证明了“风格切换”的蓄力较强； 不过，类似于“一刀切放松”的政策我们觉得还是难以出现，这可能会使得一些带短期情绪的“筹码”之期望落空，或造成板块的波动，但我们认为回调是买点，因为我们维持观点：“建议提前于10月左右的基本面观察期布局相关标的，若10月左右基本面难以改善的情景出现，那再去进一步博弈政策放松而布局可能并不合适，因为那可能会导致系统性风险担忧再次出现。” 2 维持“风格切换”推迟但不缺席判断，来自于行业外生和内生动力： 外生：市场宏观背景或处于利于风格切换的“流动性边际改善&基本面向下压力仍在”组合下。即便短期可能表现为超额收益明显而绝对收益不足； 内生：预计保交楼政策、需求端更多因城施策金融政策（首付比例，利率下降）、融资端恢复融资功能政策或逐步落地，9-10月或是重要政策窗口期，有利于把市场从系统性风险担忧中逐步拉回。 3 基本面销量处于观察期，若10月左右改善明显或使得超额收益能在绝对收益上更多体现： 短期：8月份销售基本面缺乏亮点，9月第一周高频数据或因疫情表现依然平平，市场目前处于基本面观望期。认为10月份左右是重要的观察节点，我们预计10月左右销售或进一步好转，理由在于认为连续的低基数后面就是购买力周期和供应周期叠加的结果，不能简单认为低基数下的数据恢复是假象，具体参考中期策略报告《相同的节奏，不同的韵律——房地产行业2022中期投资策略报告》。销售如果改善明显，超额收益就能在绝对收益上更好体现。风险点在于短期疫情反复的影响； 长期：市场从短期拿地强度角度“下注”买入相关股票已表明竞争格局改善这一逻辑的顺畅。 4 投资结论：债券角度：部分目前已按照出险定价的优质房企相关债券具备“高收益”机会；股票角度关注：a.“稳增长”主线下“持续内生性现金流创造能力”龙头“招保万金中华龙”（【招商蛇口】【保利发展】【万科A】【金地集团】【中国海外发展】【华润置地】【龙湖集团】）；b.销售复苏后货值弹性较大的地方区域型国企，如【建发股份】【越秀地产】等；c.精选“有质量的杠杆”的高杠杆民企，等到销售右侧确立明显可布局；d.资源型公司仍可获稳健回报，如【华侨城A】等；e.重视顺延于开发的转型如购物中心/写字楼/长租公寓/产业园/物流地产等标的，如物管关注【招商积余】【保利物业】【碧桂园服务】等，商管关注【华润万象生活】【星盛商业】等，交易关注【贝壳】等，关注REITs标的长赛道布局。 风险提示：疫情反复超预期，政策改善不及预期，销售下滑超预期，市场流动性改善不及预期等。 报告详见下方链接或扫描下方二维码即可查看： 风格切换体现市场关注度，基本面改善决定后续绝对收益
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