【招商房地产】宏观背景或有利于风格切换同时基本面改善观察期临近

（以下内容从招商证券《【招商房地产】宏观背景或有利于风格切换同时基本面改善观察期临近》研报附件原文摘录）
　　招商证券房地产（不动产与综合服务）组 赵可、路畅等 报告日期：2022年9月4日 摘要：认为风格切换推迟但不缺席，市场宏观背景或处于利于风格切换的“流动性边际改善&基本面向下压力仍在”组合下，同时政策虽仍有期待但好于市场此前预期；短期来看，八月份销售基本面缺乏亮点，市场目前处于观望期，10月份左右是重要的观察节点，若基本面改善明显，绝对收益或被创造。 1 认为风格切换推迟但不缺席，市场宏观背景或处于利于风格切换的“流动性边际改善&基本面向下压力仍在”组合下。 宏观层面而言，长端利率表征的流动性仍处于“边际改善”区间，如果宏观层面组合是“流动性边际改善&经济基本面缺乏向上或向下弹性”，那么风格切换较难发生，成长或仍会主导。但目前宏观层面的组合可能是“流动性边际改善&基本面向下压力仍存在”，证据是，从房地产角度，a.房价下行压力仍在，b.行业及其引致的供应商资金链仍处于历史周期底部较差区间，c.房地产行业引致的稳就业压力仍在（详细参考年初报告《房地产政策分析框架1.0》。在这种宏观组合下，“保增长”或依然是主线，由于基本面下行压力仍较大，我们认为风格切换依然会发生，即便体现为“保增长”主线相关标的超额收益明显而绝对收益有限。 中观层面而言，此前市场6月份尝试过风格切换，但由于保交楼问题担忧升温而风格切换失败，目前来看，此前市场预期的8-9月政策真空期并未出现，预计保交楼政策、需求端更多因城施策金融政策（首付比例，利率下降）、融资端恢复融资功能政策或逐步落地，把市场从系统性风险担忧中逐步拉回，从这个角度而言，政策虽仍有更多期待但总体好于市场预期，这也是激活近期房地产及相关板块创造一定超额收益的主要原因。 2 短期的基本面观察期与长期的竞争格局改善逻辑。八月最后一周高频数据显示，36个城市8月单月销量同比从前三周-27%收窄至-23%，同比弱改善，但整个8月份销售环比表现仍处于历史较弱区间，百强房企口径整体略好，更多房企销售当月增速转正。总体来看，八月份销售基本面缺乏亮点，市场目前处于观望期，10月份左右是重要的观察节点，我们预计10月左右销售或进一步好转，若基本面改善发生，市场关注点将被拉回基本面主导逻辑从而大概率导致板块绝对收益强化，风险点在于短期疫情反复的影响。 长期角度来讲，竞争格局改善的逻辑难以改变，这个逻辑其实已经在发酵，市场从拿地角度“下注”买入相关股票表明这一逻辑的顺畅。 3 投资结论：建议提前于10月份左右的基本面观察期布局相关标的，如果10月份左右基本面难以改善的情景出现，那再去进一步博弈政策放松而布局可能并不合适，届时市场更可能出现系统性风险担忧。债券角度：部分目前已按照出险定价的优质房企相关债券具备“高收益”机会；股票角度关注：a.“稳增长”主线下“持续内生性现金流创造能力”龙头“招保万金中华龙”（【招商蛇口】【保利发展】【万科A】【金地集团】【中国海外发展】【华润置地】【龙湖集团】）；b.销售复苏后货值弹性较大的地方区域型国企，如【建发股份】【越秀地产】等；c.精选“有质量的杠杆”的高杠杆民企，等到销售右侧确立明显可布局；d.资源型公司仍可获稳健回报，如【华侨城A】等。 风险提示：疫情反复超预期，政策改善不及预期，销售下滑超预期，市场流动性改善不及预期等。 报告详见下方链接或扫描下方二维码即可查看： 宏观背景或有利于风格切换同时基本面改善观察期临近 1

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